2016年第三季度北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金小幅下降0.8%
2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，土地供應愈加謹慎。一線(xiàn)城市北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，需求旺盛，地王頻出；部分三、四線(xiàn)城市存量過(guò)大，去化周期長(cháng)。面對此種情況，北京三季度放量驟減，僅4個(gè)地塊成交；上海五天內中止出讓三幅地塊；福建省出臺“商業(yè)地產(chǎn)去化超36個(gè)月暫停土地出讓” 等政策，這表明政府意圖從“源頭”上解決問(wèn)題。
中糧置地北京公司副總經(jīng)理、北京中糧廣場(chǎng)總經(jīng)理孫天立認為：當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要有以下三個(gè)方面的改變：一、優(yōu)勢資源互補，聯(lián)合體拿地占比增加、保利中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合、雙萬(wàn)聯(lián)手等事件表明，在當前競爭劇烈的市場(chǎng)環(huán)境下，眾多開(kāi)發(fā)商采取合作方式增加市場(chǎng)競爭力，分擔風(fēng)險；二、多元化發(fā)展，從遠洋、雅居樂(lè )、恒大、金茂、綠地及萬(wàn)達等開(kāi)發(fā)商的更名可以看出，眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始從單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向多元化發(fā)展；三、物管到資管的轉型，現在的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，已不再是單純考核出租率、租金的物管時(shí)代，而開(kāi)始轉型為金融+的資管時(shí)代。近期中國銀行發(fā)布的《銀行間市場(chǎng)信用風(fēng)險緩釋工具試點(diǎn)業(yè)務(wù)規則》，即中國版CDS，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來(lái)更多可操作空間。
2016年第三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，從新增供應方面看，僅有2個(gè)項目入市，分別為位于望京商圈的利星行二期A(yíng)座和位于亞奧商圈的中外運大廈，為市場(chǎng)帶來(lái)17萬(wàn)平方米有效供應。截至2016年第三季度，北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量為926萬(wàn)平方米。
2016年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心商圈平均租金為337元/建筑平方米/月，環(huán)比下降0.8%。其中中央商務(wù)區商圈和望京商圈新簽平均租金下滑較為明顯。本季度市場(chǎng)整體需求回升，電訪(fǎng)、帶看量明顯增加，部分年底到期租戶(hù)選擇在本季度看房、簽訂合同。
在需求方面，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)最活躍的商圈仍然為中央商務(wù)區商圈，成交量占比29%。受益于新增供應入市，望京商圈和燕莎商圈分別以21%和10%的占比分列成交榜二三位。從行業(yè)來(lái)看TMT、金融業(yè)需求最為旺盛，成交占比分別為33%和26%。盡管本季度有新增項目入市，但需求的回升使市場(chǎng)平均空置率保持穩定，本季度核心商圈平均空置率僅為5.4%，整體市場(chǎng)凈吸納量約為11萬(wàn)平方米。
中糧廣場(chǎng)發(fā)布數據顯示，2016年第四季度預計將有4個(gè)項目共計21萬(wàn)平方米未來(lái)供應投入市場(chǎng)。未來(lái)供應分別為中央商務(wù)區的英皇廣場(chǎng)、東長(cháng)安街沿線(xiàn)的天潤財富中心、金融街商圈的金融街國際中心以及亞奧商圈的中國建筑大廈A座。以上4個(gè)項目，英皇廣場(chǎng)部分面積自用，天潤財富預租啟動(dòng)較早，更引入華為等大面積需求租戶(hù)，去化率較高，金融國際中心已確定多家客戶(hù)具有簽約意向，除亞奧商圈外，市場(chǎng)平均空置率不會(huì )出現大幅上漲。
CBD核心區工程進(jìn)度加快，本季度CBD核心區Z13國壽項目地上結構封頂，成為繼清華項目后第二座結構封頂項目；Z14北樓結構高度突破100米，成為核心區第五座破百米項目；核心區Z2a陽(yáng)光項目裙房區域底板混凝土澆筑完成，標志著(zhù)核心區已開(kāi)工的7個(gè)項目全部完成底板澆筑工作，全面進(jìn)入主體結構高速實(shí)施階段。預計從2017年下半年開(kāi)始，CBD核心區項目將陸續進(jìn)入預租階段，與之成為直接競爭的英皇、國貿、華貿、FFC和WFC等樓宇需要提前制定相應租賃策略。
近年來(lái)，隨著(zhù)聯(lián)合辦公市場(chǎng)熱度的持續升溫，SOHO中國、金地、遠洋、綠地、龍湖等開(kāi)發(fā)商紛紛推出具有其獨特色彩的產(chǎn)品。
中糧廣場(chǎng)總經(jīng)理助理聶志毅認為：《關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》的發(fā)布，表明政府構建良好創(chuàng )新氛圍的決心，孵化器、聯(lián)合辦公類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)仍具有較大發(fā)展潛力。但隨著(zhù)企業(yè)家為代表的UR work，依托高校資源的啟迪之星，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)支持的騰訊眾創(chuàng )空間、阿里百川，政府支持的中關(guān)村創(chuàng )業(yè)大街及開(kāi)發(fā)商背景的SOHO 3Q、遠洋OK SPACE、金地ibase、龍湖一展空間等聯(lián)合辦公產(chǎn)品的落地，“同質(zhì)化”已經(jīng)成為新入市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商/投資者需要考量的重要因素之一。因此未來(lái)的眾創(chuàng )空間產(chǎn)品，需要在資源、管理、服務(wù)、規模等方面尋求差異性，塑造自身產(chǎn)品的不可替代性。在此方面，中糧正在探索聯(lián)合辦公空間Co-working與Co-living的有機結合，未來(lái)的辦公空間不僅滿(mǎn)足商務(wù)辦公需求，運動(dòng)、生活、休閑等服務(wù)將成為聯(lián)合辦公甚至寫(xiě)字樓產(chǎn)品的必備的功能。
