北京商住限購政策落地：個(gè)人不得購買(mǎi) 附權威解讀
３月２６日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》，商業(yè)、辦公類(lèi)項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項目）應當嚴格按規劃用途開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。具體公告如下：
《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》
為進(jìn)一步規范本市商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，現公告如下
一、商業(yè)、辦公類(lèi)項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項目）應當嚴格按照規劃用途開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?
二、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報建商辦類(lèi)項目，最小分割單元不得低于５００平米；不符合要求的，規劃部門(mén)不予批準。
三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類(lèi)項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷(xiāo)售，違反規定的，規劃國土、住建部門(mén)依法處理。
四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項目，銷(xiāo)售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì )組織。購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的企事業(yè)單位、社會(huì )組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應當出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織。
五、本公告執行之前，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì )組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買(mǎi)應當符合下列條件：
１、名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。
２、在申請購買(mǎi)之日起，在京已連續五年繳納社會(huì )保險或者連續五年繳納個(gè)人所得稅。
六、對規劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機構，依法注銷(xiāo)機構備案，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。
七、商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類(lèi)項目違規改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規劃國土部門(mén)依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。
九、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統。
本公告自發(fā)布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。
２０１７年３月２６日
專(zhuān)家解讀：
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。
商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟服務(wù)的路徑上來(lái)，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。
商改住盛行，主要出現在少數一線(xiàn)城市，由于嚴格的住房限購以及住宅價(jià)格較高，不少人將購買(mǎi)小面積商業(yè)辦公項目，作為投資或者過(guò)渡性居住，開(kāi)發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設計、開(kāi)發(fā)建設成住宅對外銷(xiāo)售。這類(lèi)違規操作，一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤(pán)用于居住，經(jīng)濟活動(dòng)聚集效應減弱，另一方面對商改住進(jìn)行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說(shuō)非常及時(shí)、果斷，意義重大。
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)李文杰：商改住將成為歷史。
商改住新政，全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，開(kāi)發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買(mǎi)、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風(fēng)作案的，后果很?chē)乐?，一?jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內暫停授信，代理機構注銷(xiāo)。在新政的高壓態(tài)勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。
【權威解讀】“商改住”的前世今生
早在上個(gè)世紀９０年代，深圳一批開(kāi)發(fā)商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷(xiāo)售。
隨后，這種方式傳到了北京，讓開(kāi)發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。
２０００年之后，一些爛尾項目，或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過(guò)分割產(chǎn)權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類(lèi)住宅”作為賣(mài)點(diǎn)，改變使用屬性的形式，拉動(dòng)銷(xiāo)售。
出于成本問(wèn)題，酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格，一度高過(guò)普通住宅售價(jià)，或與住宅價(jià)格持平。為了拉動(dòng)銷(xiāo)售，大約自２００３年起，一部分開(kāi)發(fā)商打出提供固定年回報、原價(jià)或增值回購、承諾無(wú)風(fēng)險或者低風(fēng)險投資等方式，銷(xiāo)售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓。
由于開(kāi)發(fā)商在操作過(guò)程中留下多處隱患，２００７年，市住建委針對這些項目發(fā)出風(fēng)險提示，通過(guò)多種途徑提醒購房人，這種銷(xiāo)售方式不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售”的規定，應謹慎投資。
但是，由于利益驅動(dòng)和迅速回款的需求，開(kāi)發(fā)商在拿地之后，仍會(huì )選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Ｌｏｆｔ等形式銷(xiāo)售。
為此，２０１１年起，本市出臺《關(guān)于加強部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類(lèi)項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。
同時(shí)，因為在審批和后續驗收環(huán)節把關(guān)不嚴，至今為止，仍有大量開(kāi)發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類(lèi)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售。
這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒(méi)有購房資格、為了滿(mǎn)足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。
有機構數據顯示，商住的市場(chǎng)規模一直呈現上漲趨勢。
該機構統計顯示，２００８年，北京市場(chǎng)商住的供應套數為１．１５萬(wàn)套，而到了２００９年就達到２．２３萬(wàn)套，２０１６年，商住總成交約為４．１７萬(wàn)套。在價(jià)格方面，２０１５年，商住的價(jià)格為每平方米２．６４萬(wàn)元，到了今年年初前兩月，商住的均價(jià)已經(jīng)達到了每平方米４．５４萬(wàn)元。
【權威解讀】購買(mǎi)“商住房”的風(fēng)險
所謂“商住”，大家都知道，其實(shí)就是一些商業(yè)或辦公等立項的項目，被開(kāi)發(fā)商改變規劃，冠以不限購的商改住名義賣(mài)給購房者。其實(shí)政府給的房本還是寫(xiě)著(zhù)商業(yè)、辦公，根本就沒(méi)有“商住”這個(gè)詞兒，可以說(shuō)“商住”其實(shí)是一個(gè)開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造出來(lái)的名詞。
一個(gè)城市在規劃中，肯定會(huì )綜合考慮住宅、商業(yè)、辦公等多種功能的布局，比如某個(gè)區域，布局一些住宅，配套一些商業(yè)，讓大家居住便利。再安排一些辦公項目，為職住平衡提供可能。但試想一下，如果住宅是住宅，配套的商業(yè)等，也變成了住宅，無(wú)論是城市功能還是生活服務(wù)功能都如何實(shí)現？
所以說(shuō)，其實(shí)所謂的“商住”，本身就是開(kāi)發(fā)商為了利益制造出來(lái)的“偽住宅”。因為最近一些年來(lái)，住宅比商業(yè)辦公好賣(mài)。而且，開(kāi)發(fā)商這種行為也是政策不允許的，是違規的行為。
在早幾年的時(shí)候，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)商住這樣的違規體，還有些遮遮掩掩、藏著(zhù)掖著(zhù)?？勺罱鼉赡?，一些開(kāi)發(fā)商公然打著(zhù)“不限購的公寓”等招牌，此次對于商住限購傳言也推波助瀾，其目的是實(shí)現利益最大化。
再來(lái)具體說(shuō)說(shuō)商住的弊端：
一、商住一般不強制性要求設計配套服務(wù)設施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì )等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)，學(xué)區房就更別想了。
二，商住項目的土地出讓年限一般只有４０年或５０年，住宅則是７０年。
三，買(mǎi)商住的話(huà)，貸款期限一般不能超過(guò)１０年，貸款利率至少上?。保埃?，而且不能申請住房公積金貸款。
四、商住在購買(mǎi)和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。
五、商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高于住宅。
六、買(mǎi)商住不能遷入戶(hù)口。
七、商住基本上都沒(méi)有燃氣，只能用電磁爐。
八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到７０％那是常事兒。
九、商住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴很多很多。
十、由于很難成立業(yè)委會(huì )，商住房的業(yè)主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時(shí)很多權益不受法律保障。
十一、商住的宜居性較差，因為里面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。
