10月25日，住房和城鄉建設部政策研究中心與高和資本再次聯(lián)合發(fā)布了民間資本調查——《2016年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)。該報告每年發(fā)布一次，今年已是第六次。從2011年以來(lái)，該報告就每年熱點(diǎn)話(huà)題進(jìn)行了探討，而今年它將目光投向了城市有機更新。
高和資本董事長(cháng)蘇鑫表示：“我國一線(xiàn)城市二手房銷(xiāo)量超過(guò)新房，率先進(jìn)入存量房時(shí)代，其中蘊含的商機必達數萬(wàn)億。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，而傳統大型開(kāi)發(fā)商轉型非常困難，未來(lái)將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運營(yíng)公司?！?
本次《報告》認為，未來(lái)城市有機更新的前景廣闊，必將成為房地產(chǎn)投資的永續產(chǎn)業(yè)，是民間資本投資房地產(chǎn)的新熱點(diǎn)。
存量房時(shí)代城市更新勢在必行
各地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不同程度地步入了存量房時(shí)代，而存量時(shí)代的房地產(chǎn)往往隨著(zhù)城市功能的改變而不斷變化著(zhù)承載的形式，實(shí)現著(zhù)資產(chǎn)的升值。作為城市的基礎產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展載體的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)與城市功能緊密相關(guān)。
目前，一二線(xiàn)城市內新房市場(chǎng)空間已越來(lái)越小，核心區域的高飽和度決定城市發(fā)展只能外溢，滿(mǎn)足核心區域的市場(chǎng)需求只能依靠存量市場(chǎng)。核心區域的絕對競爭力在商業(yè)方面尤其明顯，而一線(xiàn)城市核心區域已不再準許興建新的商辦項目，使得舊樓改造更是成為必然。從各個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的論壇以及政府研討會(huì )議中，也不難發(fā)現城市更新逐漸成為行業(yè)下一個(gè)風(fēng)口，因為它體量足夠大，市場(chǎng)縱深的空間大。從市場(chǎng)機構的角度而言，基于位置的核心，投資風(fēng)險也相抵可控。從政府稅收以及城市規劃的角度而言，隨著(zhù)樓宇硬件以及租客軟件的優(yōu)化，不僅能優(yōu)化城市面貌，而且可獲得持續性稅源。
如果類(lèi)比互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的演變路徑，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，相當于互聯(lián)網(wǎng)從PC時(shí)代進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代。就像小米在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的當下快速從一家小公司發(fā)展成為獨角獸，存量房時(shí)代的輕資產(chǎn)運營(yíng)公司也擁有著(zhù)類(lèi)似的賽道。房地產(chǎn)從制造業(yè)轉向服務(wù)業(yè)，對于大型房企轉型或許很難，但對于上下游的輕資產(chǎn)公司而言，恰恰是戰略發(fā)展機遇期。因此，無(wú)論是從市場(chǎng)還是政府來(lái)看，在新時(shí)代背景下，對辦公、消費、生存環(huán)境都有了新的需求，城市更新將成為房地產(chǎn)投資的又一個(gè)熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。
城市更新詮釋輕資產(chǎn)模式
此次《報告》將我國城市有機更新的輕資產(chǎn)模式按照辦公和公寓兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了細分。
辦公類(lèi)細分市場(chǎng)又包含兩類(lèi)：重資產(chǎn)重投入改造類(lèi)模式，如新街高和中心、上海K11等;輕資產(chǎn)的聯(lián)合辦公模式如優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間。公寓類(lèi)細分市場(chǎng)也包含兩類(lèi)，相對重投入的如新派公寓，基金直接收購資產(chǎn);輕資產(chǎn)運營(yíng)類(lèi)如鏈家自如、上海新起點(diǎn)公寓等。
其中，自如友家便是城市更新輕資產(chǎn)模式租房市場(chǎng)的典型代表。自如友家從市場(chǎng)上租賃普通住房，進(jìn)行統一的標準裝修后出租，收取租金差價(jià)和房租10% 的服務(wù)費，提供包括保潔、維修、寬帶等生活服務(wù)。目前客戶(hù)群體已累計達50 萬(wàn)人。
另外一個(gè)案例就是新街高和中心。2015年1月，高和資本收購北二環(huán)原星街坊購物中心，通過(guò)提升和改造，租金從3.5元/平方米/天一躍提升至9.2元/平方米/天，被譽(yù)為北京城市更新寫(xiě)字樓價(jià)值提升最為明顯的標桿項目。這種城市更新基金的商業(yè)模式，同時(shí)孵化了很多地產(chǎn)金融類(lèi)創(chuàng )新產(chǎn)品。以高和資本為例，如今已有CMBS、私募REITs等。為了有效地鏈接城市更新與輕資產(chǎn)模式的商業(yè)閉環(huán)，高和資本還成立了國內第一支專(zhuān)注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權投資基金——高和翰同基金。
輕資產(chǎn)模式成大勢所趨
住建部政策研究中心主任秦主任認為，自如友家、高和資本、氪空間等項目的成功并不是偶然的，“以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行城市有機更新優(yōu)勢明顯，不僅能解決品牌企業(yè)擴張的資金問(wèn)題，還能降低資金門(mén)檻，減少資金占用、解決城市更新中的復雜產(chǎn)權問(wèn)題，為開(kāi)展城市有機更新的品牌企業(yè)提供快速發(fā)展的可能?！?
同時(shí)，不同時(shí)期、不同市場(chǎng)條件下產(chǎn)業(yè)變化特征和物業(yè)需求狀況，各種用途物業(yè)都存在有機更新的需求。例如，住宅短缺時(shí)出現“商改住”，住宅過(guò)剩積壓時(shí)出現“住改商”;或者用途不變，通過(guò)更新升級為新的業(yè)態(tài)，如傳統商業(yè)地產(chǎn)改造轉型為眾創(chuàng )空間或聯(lián)合辦公空間等。在當前的行業(yè)背景下，城市更新與輕資產(chǎn)被大家關(guān)注，一定程度上也反應出隨著(zhù)消費的升級，人們對物理空間的需求也隨之升級。
蘇鑫表示：“重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)運營(yíng)，是企業(yè)根據發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰略需要進(jìn)行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題。伴隨資產(chǎn)升值趨穩，輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢逐步顯現。特別是對于品牌企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)城市有機更新與輕資產(chǎn)模式結合將有更廣闊的發(fā)展空間?！?
