揭開(kāi)發(fā)商規避明碼標價(jià)貓膩：玩價(jià)外價(jià)高開(kāi)低賣(mài)
最近一段時(shí)間,市民韓曉玲一直“盯”著(zhù)一處聯(lián)排別墅。
“半年前,我就開(kāi)始在這附近看房,看過(guò)10余家新盤(pán)售樓處,都沒(méi)有找到相關(guān)房源價(jià)格公示,所有報價(jià)都是售樓小姐口頭報價(jià)。最近這處樓盤(pán)開(kāi)了,竟然看到了價(jià)目表?！表n曉玲有些詫異。
這樣的變化,來(lái)自政策的剛性約束。繼今年國慶節前后全國逾20個(gè)熱門(mén)城市主動(dòng)出臺限購限貸新政后,各種調控方式接連出臺。11月8日,房地產(chǎn)市場(chǎng)調控再度升級——國家發(fā)改委、住房和城鄉建設部聯(lián)合發(fā)文稱(chēng),將針對各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會(huì )城市的商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)進(jìn)行專(zhuān)項檢查。與之前各個(gè)城市的單獨行動(dòng)不同,此次調控的規格有了明顯升級。
國家發(fā)改委和住建部的文件顯示,八項行為將受到重點(diǎn)查處,主要包括:銷(xiāo)售商品房不明碼標價(jià)、未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標價(jià);未按規定實(shí)行“一套一標”;未一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源等。此外,商品房交易及產(chǎn)權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自愿選擇;標示信息不全,沒(méi)有按照規定內容明碼標價(jià)、公示相關(guān)收費以及影響商品房?jì)r(jià)格的其他因素;采取多種方式明碼標價(jià),標價(jià)內容不一致;在標價(jià)和公示的收費之外加價(jià)、另行收取未予標明的費用和其他違反明碼標價(jià)規定銷(xiāo)售商品房的行為也在重點(diǎn)檢查之列。
此次專(zhuān)項檢查，能否讓明碼標價(jià)成為常態(tài)？
明文規定反成“稀奇事”
兩張價(jià)目表在沙盤(pán)旁貼著(zhù)，每張價(jià)目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標明每套房的建筑面積、套內面積、建面單價(jià)、總價(jià)等信息。
對于這樣的公示，韓曉玲用“稀奇”來(lái)形容。
的確，記者在以前的調查中發(fā)現，在今年9月底以前，這種價(jià)格公示的情況并不常見(jiàn)。即便是在龍頭開(kāi)發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚標明每套房?jì)r(jià)格的情況，更不用說(shuō)明確告訴購房者價(jià)格不會(huì )隨便漲且售價(jià)不能高于備案價(jià)。
不僅如此，韓曉玲說(shuō)，以前，除了價(jià)格不透明，還有不少樓盤(pán)強制消費者交納“訂金”，但這筆費用并不計入房款中。
然而，購房者眼里“稀奇”的明碼標價(jià)，并非監管部門(mén)首次提及。
早在2010年，國務(wù)院就下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中明確規定，房企要嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售；2011年，國家發(fā)改委又出臺《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》，重申要嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售，并規定商品房經(jīng)營(yíng)者應當在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房。
此后，上海等多個(gè)省市相繼出臺細則，一些省市明確要求如果售價(jià)需要上浮，要重新備案。
今年9月以后，北京、天津等多地出臺關(guān)于樓市調控政策，很多城市進(jìn)一步明確規定，商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格，如需調高必須重新申報價(jià)格備案。
今年10月初，上海和石家莊等城市還對涉嫌未經(jīng)備案就擅自調價(jià)的開(kāi)發(fā)商立案調查。
“此次對商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)的專(zhuān)項檢查，實(shí)際上與此前的限購、限貸政策收緊的思路是一致的，即從多方面規范市場(chǎng)交易，進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫?！币拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O嚴躍進(jìn)在接受《法制日報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，過(guò)去很多房企的商品房銷(xiāo)售報價(jià)比較隨意，尤其是在行情較好的情況下，部分房企存在隨意漲價(jià)的現象，這會(huì )使得此類(lèi)住房交易市場(chǎng)比較混亂，進(jìn)而加大購房者的購房成本。而且從實(shí)際情況來(lái)看，這種行為也會(huì )加劇購房者與房企之間的矛盾。因此，此次專(zhuān)項檢查非常有必要。
值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《關(guān)于規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當經(jīng)營(yíng)行為依法嚴厲查處，其中便包括捂盤(pán)惜售或散布漲價(jià)信息、沒(méi)有對每套房明碼標價(jià)、銷(xiāo)售現場(chǎng)臨時(shí)提價(jià)等。
業(yè)內人士認為，國家發(fā)改委與住建部宣布的針對商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)的專(zhuān)項檢查，與上述住建部10月份的文件是一脈相承的。
開(kāi)發(fā)商玩各種價(jià)格貓膩
“我去年年初在北京市通州區看房時(shí)，就向銷(xiāo)售人員提出看價(jià)格公示表，但銷(xiāo)售人員不給看。你問(wèn)哪套房，她才告訴你哪套房的價(jià)格?！表n曉玲說(shuō)，如果不是記者告知有備案制這一事實(shí)，普通購房者根本不了解，很容易被開(kāi)發(fā)商牽著(zhù)鼻子走。
據嚴躍進(jìn)介紹，在房?jì)r(jià)持續上漲的情況下，房企銷(xiāo)售商品房最明顯的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段就是一房?jì)蓛r(jià)。
“換句話(huà)說(shuō)，如果第一個(gè)購房者按照每平方米兩萬(wàn)元的報價(jià)認購某住房，但沒(méi)有簽約，而第二個(gè)購房者愿意按2.2萬(wàn)元每平方米的價(jià)格認購，第一個(gè)購房者就會(huì )被告知已經(jīng)沒(méi)有住房，即便他是第一個(gè)提出要認購此類(lèi)住房的?！眹儡S進(jìn)說(shuō)，這會(huì )使得購房者不明不白地發(fā)現根本買(mǎi)不到住房，這其實(shí)也是沒(méi)有明碼標價(jià)所導致的。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波的印象中，赤裸裸的違反明碼標價(jià)規定的行為肯定是有的，“比如說(shuō)買(mǎi)房子必須要購買(mǎi)車(chē)庫或者其他配套產(chǎn)品，這都是直接或者間接的違法行為，其原因還是現在的市場(chǎng)比較旺盛”。
此外，據房產(chǎn)專(zhuān)家陳寶存透露，開(kāi)發(fā)商常用的規避明碼標價(jià)的手段還有兩種：一是“價(jià)外價(jià)”，另一種是高開(kāi)低賣(mài)。
何為“價(jià)外價(jià)”？陳寶存舉了個(gè)例子，假如一個(gè)樓盤(pán)備案價(jià)是3萬(wàn)元每平方米，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得備案價(jià)低了，又沒(méi)有到監管部門(mén)規定的可以調價(jià)的日子，開(kāi)發(fā)商就向客戶(hù)硬加價(jià)，加到3.5萬(wàn)元每平方米。
“這種情況一般出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火的地方。開(kāi)發(fā)商硬加價(jià)，連發(fā)票都不給開(kāi)?！标悓毚嬲f(shuō)，在這種情況下，網(wǎng)簽價(jià)還是3萬(wàn)元每平方米，政府部門(mén)統計的房?jì)r(jià)雖沒(méi)有上漲，但市場(chǎng)上的房?jì)r(jià)實(shí)際上還是上漲了。
房產(chǎn)律師周寧告訴記者，開(kāi)發(fā)商之前的做法是，在商品房銷(xiāo)售合同之外，再簽一個(gè)補充協(xié)議，以加收裝修款的形式加價(jià)，但是現在很多地方明令禁止通過(guò)這種方式加價(jià)，所以就有了硬加價(jià)的做法。
關(guān)于高開(kāi)低賣(mài)，周寧是這樣解釋的：有開(kāi)發(fā)商將商品房備案價(jià)格定得遠高于銷(xiāo)售價(jià)，而二者之間的價(jià)差就是開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)的空間，這是因為此前很多地方并沒(méi)有明確的備案標準，基本是開(kāi)發(fā)商申請備案價(jià)是多少就是多少。
“價(jià)格公示需要和商品房預售或房源的公示同步，從某種程度上說(shuō)，預售的房源應該在售樓處的沙盤(pán)五米以?xún)裙?，而且不允許遮擋，這樣也有利于購房者看到此類(lèi)房源和報價(jià)。監管部門(mén)在必要時(shí)應該定期檢查，甚至需要動(dòng)用一些電子顯示屏。此類(lèi)房源公示數據可以直接傳遞到房管部門(mén)，防止部分房源數據造假?！眹儡S進(jìn)說(shuō)，這樣才是商品房銷(xiāo)售的正常狀態(tài)，“實(shí)際上，一房一價(jià)在商品房預售層面都有規定，之所以現實(shí)中出現了此類(lèi)問(wèn)題，很大程度上與此類(lèi)住房交易規模大、監管成本高、部分互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng )新使得監管困難有關(guān)”。
明碼標價(jià)還需法律明確
那么，如果出現虛假報價(jià)，最有效的處理方法是什么？
罰款——嚴躍進(jìn)回答的簡(jiǎn)明扼要，“此類(lèi)罰款可以采取提高報價(jià)相關(guān)金額的5倍或更高倍數進(jìn)行，同時(shí)對于出現3次虛假報價(jià)的，要限制銷(xiāo)售資格，并列入相應的‘黑名單’”。
不過(guò)，嚴懲卻并非易事。
“如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按明碼標價(jià)去賣(mài)，被查處肯定要承擔責任的。但是，發(fā)改委、房屋管理部門(mén)和價(jià)格管理部門(mén)的執法力量都有限。最能夠發(fā)現這種違法違規行為的是購房者?！睒墙úㄏ蛴浾叻治稣f(shuō)，“如果說(shuō)市場(chǎng)是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，很多人愿意加價(jià)去買(mǎi)，買(mǎi)方加了價(jià)，就不會(huì )去投訴，在這種情況下很難監管，執法就不會(huì )那么有效”。
不過(guò)，樓建波也向記者坦言，明碼標價(jià)在法律上仍缺乏依據?！俺鞘蟹康禺a(chǎn)管理法中明確規定，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報制度。根據上述明碼標價(jià)的規定，是出售的價(jià)格要申報。這就和法律規定的成交價(jià)格申報存在一定的區別”。
“所以，目前要求的明碼標價(jià)在法律上還缺少一定的依托，將來(lái)還要在法律上進(jìn)一步明確。而且，如果要真正有效實(shí)施，就要對不明碼標價(jià)的后果規定得更加明確?，F在我們做的就是信用體系行政處罰，甚至包括對于資質(zhì)方面的懲罰?！睒墙úㄕf(shuō)。
如果消費者在購房時(shí)發(fā)現開(kāi)發(fā)商以高于備案價(jià)的價(jià)格在銷(xiāo)售，該如何維權？
“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡(jiǎn)單，可以直接向建委和物價(jià)部門(mén)投訴，相關(guān)部門(mén)可以依法要求開(kāi)發(fā)商整改?！睒墙úㄕf(shuō)。
比如，深圳市就明確規定，對超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門(mén)價(jià)格指導的開(kāi)發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責令企業(yè)整改。
至于未來(lái)，備案制能否被開(kāi)發(fā)商嚴格遵守，樓建波說(shuō)，要解決執行環(huán)節的問(wèn)題，可以加大查處力度。
“以前對開(kāi)發(fā)商的處罰力度很小?！敝軐幭蛴浾哐a充說(shuō)。
