嚴防樓市泡沫被吹大，升級版房貸審查細到你想不到
抑制樓市資產(chǎn)泡沫，金融領(lǐng)域正在持續發(fā)力。
繼銀監會(huì )嚴禁銀行理財資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、上海證券交易所(下稱(chēng)“上交所”)明確房地產(chǎn)公司債不得購置土地后，央行上?？偛?日又發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調控精神 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運行的決議》(下稱(chēng)《決議》)，維護房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序。
在興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委看來(lái)，央行上?？偛孔鳛樾袠I(yè)主管部門(mén)，特別是作為監管部門(mén)，在“滬六條”出臺未滿(mǎn)月之際重申房產(chǎn)調控政策，等同于是地方政策的“加強版”。
《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對房地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)“從嚴準入”、“加強風(fēng)控”或“嚴格執行當地監管政策”的精神傳達。
不少業(yè)內人士在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，嚴控信貸等各類(lèi)資金違規進(jìn)入，對于土地市場(chǎng)的“降溫瀉火”很有必要。此次《決議》的下發(fā)也極可能成為地方從金融領(lǐng)域加強樓市調控的“第一槍”。
嚴控房企融資
7月和10月的兩次中央政治局會(huì )議都提到了“抑制資產(chǎn)泡沫”，第二次更是直接細化到了貨幣政策上，要求“在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”。
在業(yè)內人士看來(lái)，在不少房企此前拼命拿地的背景下，嚴控土地交易資金來(lái)源，能夠更好地降低整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。
事實(shí)上，“一行三會(huì )”在金融領(lǐng)域對于樓市進(jìn)行調控的措施正在不斷加碼。銀監會(huì )10月下旬發(fā)布了三季度經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )內容，會(huì )議指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規經(jīng)營(yíng)。上交所10月底又下發(fā)了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。
此次央行上?？偛康摹稕Q議》則是首個(gè)地方性的金融領(lǐng)域樓市調控的“升級版”，從而進(jìn)一步加強商品住房用地交易資金來(lái)源監管。
根據《決議》，各商業(yè)銀行切實(shí)防止信貸等各類(lèi)資金，尤其是理財資金違規進(jìn)入土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報記者，嚴控土地交易資金來(lái)源是上海在諸多城市的房地產(chǎn)調控新政中的一個(gè)創(chuàng )新點(diǎn)。
《第一財經(jīng)日報》記者昨日采訪(fǎng)某股份制銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)人士時(shí)獲悉，對接土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商融資，尤其是新增業(yè)務(wù)及一些結構化融資的產(chǎn)品設計，已經(jīng)有收緊的跡象，項目審查趨嚴。
張大偉表示，今年國慶期間全國20多個(gè)城市相繼出臺的房地產(chǎn)調控政策堪稱(chēng)“史上最嚴”，其嚴格并非體現在政策本身的力度，而是體現在落地執行，“這一輪房地產(chǎn)調控和過(guò)去不太一樣的是，過(guò)去基本上是中央發(fā)布一個(gè)全國的調控政策，然后各地蔓延開(kāi)來(lái)。這一輪各個(gè)城市出臺的政策都不太一樣，的確是‘一城一策’，而且各個(gè)城市也在持續‘打補丁’，把一些內容繼續深化和深入?！?
值得注意的是，華南幾個(gè)熱點(diǎn)城市的信貸業(yè)務(wù)或對接發(fā)債業(yè)務(wù)的銀行融資閘口雖然都正常開(kāi)放，但銀行對于房企融資的準入標準也有所加強，隨之提高的還有房企融資的利率。
“(房企融資)利率基本上全面提高了，這也是風(fēng)險定價(jià)的體現?！蹦彻煞葜沏y行廣州分行的授信審批部門(mén)人士告訴本報記者，該行對某大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一單續做的業(yè)務(wù)利率，已經(jīng)從原先的5.4%上漲到了6%。
抑制投機需求
在嚴控房企融資的同時(shí)，各地對于個(gè)人房貸的審核也在加強，從需求端抑制投機、投資需求。
此次出臺的《決議》強調，要繼續加強對首付資金來(lái)源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實(shí)性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定。雖然《決議》主要針對的是上海，但對于今后其他各地啟動(dòng)類(lèi)似調控具有指導意義。
《第一財經(jīng)日報》記者從交通銀行獲悉，該行目前個(gè)貸政策的關(guān)鍵詞是“差別化”，即對居民自住型購房需求保持“積極支持”，同時(shí)進(jìn)一步加強住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險管控，把好客戶(hù)準入關(guān)。換句話(huà)說(shuō)，在抑制房產(chǎn)投資、投機的情況下，保證正常的購房需求不受影響。
交通銀行新聞發(fā)言人帥師對本報記者表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回升，一方面是自住和改善型購房需求在之前政策支持下的集中釋放，另一方面也具有較明顯的資金推動(dòng)型特征，居民財務(wù)杠桿隨之放大，價(jià)格泡沫在一定程度上存在并仍在持續集聚，因此銀行也會(huì )高度警惕后續市場(chǎng)風(fēng)險。
多名銀行個(gè)貸部門(mén)的人士告訴本報記者，不少銀行個(gè)人房貸的操作層面已有多項嚴控措施落實(shí)。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸產(chǎn)品已經(jīng)被收緊。
上述個(gè)貸金融產(chǎn)品的設計模式為父母或子女成為另一方共同借款人，借貸買(mǎi)房。某股份制銀行上海分行零售條線(xiàn)管理層人士告訴本報記者，銀行正在加強對涉及上述產(chǎn)品的貸款的審查力度，匯總相關(guān)貸款的整體規模及占比等數據，“估計接下來(lái)會(huì )是監管的檢查重點(diǎn)?！?
在貸前審查方面，某大行相關(guān)業(yè)務(wù)人士表示，該行會(huì )進(jìn)一步做實(shí)房貸申請人的面簽面談，做實(shí)貸款人家庭收入證明真實(shí)性的審核。
此外，針對此前多地出現過(guò)的夫妻靠“假離婚”規避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級版貸審”做法是側面對“離婚家庭”進(jìn)行諸如水、電、煤、電話(huà)、寬帶等公用事業(yè)出賬信息的調查，觀(guān)察賬單情況是否發(fā)生異動(dòng)；從申請人住所的小區物業(yè)、居委、鄰居那里進(jìn)行側面求證，觀(guān)察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離婚”可能。
調控效果顯著(zhù)
控制信貸增長(cháng)是此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的重要方向之一。據統計，自9月30日起，目前已有22個(gè)城市先后發(fā)布了新的樓市調控政策，具體措施就是限購、限貸、提高首付比例。在很多市場(chǎng)人士看來(lái)，貨幣是助推此輪房地產(chǎn)上漲的重要因素之一。因此，解決貨幣超發(fā)，控制信貸規模，也成為抑制房地產(chǎn)泡沫的重要突破。
10月6日，在華盛頓舉行的第四次二十國集團(G20)財長(cháng)和央行行長(cháng)會(huì )議上，中國人民銀行行長(cháng)周小川指出，目前中國經(jīng)濟中存在一些過(guò)剩產(chǎn)能，適當信貸增長(cháng)可發(fā)揮逆周期調節作用。去年中國資本市場(chǎng)出現一定波動(dòng)，為維護金融穩定，當時(shí)階段性地出現了更多依賴(lài)銀行信貸融資的情況，但市場(chǎng)恢復穩定后已不再有大的增加。隨著(zhù)全球經(jīng)濟復蘇逐步正?；?，中國也會(huì )對信貸增長(cháng)有所控制。他還表示，近期中國部分城市房?jì)r(jià)上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì )議，傳達房地產(chǎn)調控的會(huì )議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。
目前來(lái)看，各地樓市集中調控的效果顯著(zhù)。
央行數據顯示，個(gè)人住房貸款占當月新增貸款的比例自7月份以來(lái)開(kāi)始逐漸下滑，7月、8月分別達到98.69%和71.20%，9月份進(jìn)一步下滑到了35.7%。
國家統計局10月21日發(fā)布的10月上半月與9月15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對比數據顯示，各地房?jì)r(jià)走勢開(kāi)始趨穩。編輯：李燕
