開(kāi)發(fā)商想放棄商場(chǎng)？ “商改寫(xiě)”成北京樓市新趨勢
相較于寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金迅猛增長(cháng)，北京樓市普通商業(yè)租金卻一直比較平穩。
近日，戴德梁行發(fā)布的最新報告顯示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長(cháng)穩定，考慮到其租金穩定、管理及運營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫(xiě)字樓成為開(kāi)發(fā)商提高收益的新選擇。
網(wǎng)絡(luò )購物市場(chǎng)的迅速發(fā)展，給傳統商業(yè)帶來(lái)了巨大的競爭和壓力。數據顯示，中國網(wǎng)購市場(chǎng)交易規模正逐年增長(cháng),截止2015年，網(wǎng)絡(luò )交易額為3.8萬(wàn)億元，增長(cháng)率為36.2%。預計到2018年，中國網(wǎng)絡(luò )購物市場(chǎng)在社會(huì )消費品零售總額中的滲透率增長(cháng)到19.2%，增長(cháng)率正逐年遞增，且增長(cháng)迅速。
截止到2016年第二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1129多萬(wàn)平方米，其中，購物中心約913萬(wàn)平方米，占到80%左右，百貨約216萬(wàn)平米，僅占20%;地標性?xún)?yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長(cháng)，普通商業(yè)租金增長(cháng)緩慢，趨于穩定。
寫(xiě)字樓空置率保持低位，租金卻在高位保持穩定。自2011年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓租金開(kāi)始迅猛增長(cháng)(兩年內增長(cháng)約80%)(2012年4季度對比2010年4季度);自2013年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓租金一直保持穩定。2016年第二季度，北京全市甲級(含頂級)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金繼續保持堅挺，為每月每平方米人民幣378.1元。由于第二季度五大核心商圈暫無(wú)新增供應入市，核心區空置率下降0.8個(gè)百分點(diǎn)達4.4%。
從商圈層面來(lái)看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“目前，北京核心商圈已經(jīng)飽和且幾乎沒(méi)有新供應，近年來(lái)北京推出的土地也多為具備商業(yè)、住宅等功能的綜合性用地。隨著(zhù)北京城市軌道交通的不斷發(fā)展，相信未來(lái)在中心城區以外將形成越來(lái)越多的小型新興商圈，北京商業(yè)市場(chǎng)多中心化特征逐漸顯現?！?
寫(xiě)字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長(cháng)穩定，考慮到其租金穩定、管理及運營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫(xiě)字樓成為開(kāi)發(fā)商提高收益的新選擇。受營(yíng)改增政策特點(diǎn)的影響，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)裝修或者“商改寫(xiě)”裝修進(jìn)行進(jìn)項抵扣，開(kāi)發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)避免了因重復納稅帶來(lái)的多余支出。直觀(guān)來(lái)看，在租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)方面，開(kāi)發(fā)商也獲得明顯收益增長(cháng)，其中租金收益增加可達10%-20%。
不過(guò)，戴德梁行認為，“商改寫(xiě)” 面臨著(zhù)四大挑戰。從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權，但是，如果當初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫(xiě)字樓;商業(yè)的平面設計絕大部分不適合寫(xiě)字樓使用，因此在“商改寫(xiě)”時(shí)需要優(yōu)化平面設計以滿(mǎn)足寫(xiě)字樓用戶(hù)的使用要求;寫(xiě)字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫(xiě)”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復雜;大樓內原有租戶(hù)的退租，續租工作復雜繁瑣。
