兼并收購、交叉持股：房企求生尋路資本
樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，資本對于房地產(chǎn)的偏好并未改變。
11月15日，新城發(fā)展控股有限公司宣布，第一曼哈頓（First Manhattan Co.）成為新城發(fā)展的主要戰略股東，第一曼哈頓通過(guò)二級市場(chǎng)買(mǎi)入新城控股；同一天，金科公告披露參股融創(chuàng )南寧項目49%，并提供13億元擔保。
近期，房地產(chǎn)的兼并收購、交叉持股等資本運作不斷，宏觀(guān)調控導致市場(chǎng)放緩的背后，企業(yè)似乎為“過(guò)冬”儲備彈藥。如11月14日，昆明（樓盤(pán)）百貨大樓（集團）股份有限公司披露重大資產(chǎn)重組，擬收購北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司100%股權。
對此，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，近期各類(lèi)并購案例增加，或與以下三個(gè)因素有關(guān)系：房企近期拿地感覺(jué)壓力較大，因此轉向并購市場(chǎng)，監管風(fēng)險相對較??；二級市場(chǎng)出現上漲態(tài)勢，多數房企股價(jià)偏低，此時(shí)進(jìn)入獲利機會(huì )大；受恒大、融創(chuàng )并購案影響，部分房企也選擇了此類(lèi)曲線(xiàn)擴張方式。
資源共享與過(guò)橋融資活躍
不同于以往多次調控下的被動(dòng)求生，此次調控周期內，房企主動(dòng)引入戰略合作伙伴或尋求資源共享合作的案例較多。21世紀經(jīng)濟報道記者調研獲悉，今年下半年，至少有10家房企主動(dòng)以股權并購方式引入資本。
大房企在項目上的資金合作最為頻繁，碧桂園、恒大可謂此方高手。如今年7月，碧桂園和北京（樓盤(pán)）銀信投資集團、上海復地集團針對西安（樓盤(pán)）（樓盤(pán)）“錦繡天下”項目簽署三方合作協(xié)議。
高盛高華證券甚至發(fā)布研報預計，2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。
11月3日，當代置業(yè)宣布與信達集團旗下全資子公司中國信達（香港）資產(chǎn)管理有限公司簽訂股份認購協(xié)議。認購完成后，后者成為當代置業(yè)第二大股東。信達香港為此耗資2.673億港元。根據認購協(xié)議，所籌集資金將用作當代置業(yè)一般營(yíng)運資金。
一名業(yè)內人士指出，當代置業(yè)這一舉動(dòng)相當于過(guò)橋融資。對此，信達地產(chǎn)(600657,股吧)也曾在上海新江灣城項目如法炮制。
信達地產(chǎn)全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資，曾在今年1月聯(lián)手成立上海泰瓴置業(yè)有限公司，設立由上海信達匯融股權投資基金管理有限公司作為普通合伙人的寧波（樓盤(pán)）匯融沁齊股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為融資主體，并以該有限合伙企業(yè)的名義對上海坤瓴投資進(jìn)行增資以及對項目公司提供借款，以滿(mǎn)足本項目的資金需要。
協(xié)議簽署后，公司將向寧波匯融沁齊股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）繳付出資13.75億元，對上海坤瓴投資新增認繳并實(shí)繳出資共875萬(wàn)元。交易完成后，上海坤瓴投資股權結構為公司持有8.75%股份，寧波匯融沁齊股權投資合伙企 業(yè)（有限合伙）持有80%股份，泰禾集團(000732,股吧)持有11.25%股份。
在隨后的11月，信達地產(chǎn)再度邀請泰禾代建其深圳（樓盤(pán)）項目，實(shí)現資源共享。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉指出，當下的行業(yè)發(fā)展導致房企心態(tài)變得積極開(kāi)放。大多數房企仍然想“傍大款”，市場(chǎng)一旦調整，房企不僅不慌，與實(shí)力房企合作就相當于有發(fā)展機會(huì )。
房企間合作開(kāi)發(fā)與資源共享的可能性也越來(lái)越大。如綠地此前并購協(xié)信40%股權，不僅讓協(xié)信擁有實(shí)力合作方，拓展了融資空間，對綠地而言，也可借力協(xié)信的商辦運營(yíng)平臺把商辦業(yè)務(wù)做大做強。
張宏偉指出，恒大、綠地、融創(chuàng )等資源、資金優(yōu)勢方而言，通過(guò)股權收購，不僅可以獲得股權投資回報和收益，也有資本市場(chǎng)所得，甚至還可以獲得被收購方的土地股權，實(shí)現聯(lián)合開(kāi)發(fā)擴大規模的目的。此外，有的房企意在借殼上市，回歸A股，比如萬(wàn)達收購中體產(chǎn)業(yè)(600158,股吧)、恒大收購深深房等等。
庫存壓力
克爾瑞研究中心年初的一份大數據調研顯示，寬松政策下，商品房銷(xiāo)售顯著(zhù)好轉并在2015年創(chuàng )新高，但銷(xiāo)售與投資背離的現象并未扭轉，庫存仍是2016年制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升的關(guān)鍵因素。
房企庫存上升有案例可循。今年三季度，信達地產(chǎn)大量預付工程款和土地款轉入存貨，增加存貨金額；同時(shí)依托中國信達的金融資源轉型為“金融+地產(chǎn)”模式，加快了土地儲備和項目開(kāi)發(fā)節奏。今年三季度，信達地產(chǎn)新增土地權益面積77.4萬(wàn)平方米，而全年計劃拿地僅80億元。
上述大數據調研還顯示，預計到2016年下半年開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì )回升，雖然高庫存會(huì )延遲投資傳導效應，但良好的銷(xiāo)售行情勢必會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線(xiàn)城市存量快速去化后，開(kāi)發(fā)投資節奏必然會(huì )逐步加快。
克爾瑞研究中心從經(jīng)濟“穩定器”角度分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與GDP的增速大約在1：0.7左右。以此來(lái)看，如果GDP最低維持6.5%左右增幅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速則需要保持在10%左右。
同策咨詢(xún)研報結果也有異曲同工之妙，截至2016年三季度，50家A股樣本房企存貨總額34194億元，與今年上半年的32692億元相比，增加4.6%，較2015年同期增加16.79%，樣本房企存貨總額上漲，主要由大型房企帶動(dòng)，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業(yè)總額的82.2%，與去年的80%相比，擴大2.2%；與今年上半年的81.9%相比擴大0.3%。
從企業(yè)層面看，2016年三季度，56%的房企存貨同比上漲，存貨下降的企業(yè)占比44%，存貨同比下降的房企數量較今年上半年擴大6%，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。
值得關(guān)注的是， 今年三季度，存貨排名第一的房企仍然是萬(wàn)科，且存貨規模環(huán)比2016年中期擴大193億元；排名第二的是綠地控股(600606,股吧)，存貨規模在2016年上半年的基礎上，進(jìn)一步擴大216億元；從存貨環(huán)比上漲比例來(lái)看，今年三季度，存貨上漲幅度最大的是信達地產(chǎn)，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴大到485億元，上漲金額超過(guò)150億元，上漲金額及幅度均位于前列。
根據今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規模超過(guò)千億元的房企仍然是6家，分別是萬(wàn)科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)(600048,股吧)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福(600340,股吧)1307億元以及首開(kāi)股份(600376,股吧)1188億元。存貨規模超過(guò)千億元的房企排名較穩定，且除了保利地產(chǎn)環(huán)比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨規模均保持穩定增長(cháng)。
因此，嚴躍進(jìn)認為，部分房企參與項目或股權并購，是一種曲線(xiàn)擴張模式。單純地從土地市場(chǎng)上獲取土地成本太高，風(fēng)險較大，并購顯然更有勝算。另外，部分小企業(yè)受制于財務(wù)壓力，也會(huì )采取并購方式獲取融資。從并購的層面來(lái)看，企業(yè)對于掌控發(fā)展方向有更多的理解，同時(shí)也體現了此類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)后續實(shí)際上面臨了一個(gè)較大的困惑，即如何運用手中現金和擴大企業(yè)規模。部分并購也可能會(huì )引起后續資金鏈收緊，所以并購背后的風(fēng)險把控也需要防范。
