亞太區辦公樓市場(chǎng)投資者活躍 企業(yè)謹慎
第三季度，亞太區內的辦公樓租戶(hù)需求繼續走弱，但預計2016年全年的辦公樓租賃量仍將基本與去年持平。金融和科技企業(yè)繼續成為許多辦公樓市場(chǎng)需求的主要驅動(dòng)力，與此同時(shí)，油氣行業(yè)則持續萎縮。
從商業(yè)房地產(chǎn)投資層面來(lái)看，投資者的投資興趣仍然保持強勁，流動(dòng)性高和低利率環(huán)境使得資產(chǎn)需求受到支撐。預計2016年的投資總額將與2015年基本持平。
辦公樓租賃活動(dòng)總體減弱，各市場(chǎng)表現不一
今年第三季度，亞太地區的辦公樓租賃活動(dòng)進(jìn)一步放緩，租賃量連續第二個(gè)季度出現兩位數的跌幅，主要市場(chǎng)的低空置率以及優(yōu)質(zhì)辦公空間的匱乏，是租賃量下降的主要原因。其中，受大面積成交減少和租賃活動(dòng)放緩的拖累，印度本季的租賃量同比下降約60%，對整個(gè)亞太地區的總量影響最大。在香港，由于來(lái)自中國大陸的需求減緩，加之中環(huán)地區供應匱乏，使得其租賃活動(dòng)受到抑制。在東京，鑒于市場(chǎng)空置率較低，其租賃量同樣出現下降。
與前幾個(gè)季度相似，亞太地區各個(gè)市場(chǎng)本季度的表現同樣存在分化，部分市場(chǎng)總租賃量增長(cháng)強勁。例如，在澳大利亞，租賃量同比飆升78%，其中，墨爾本的租賃量在整個(gè)亞太地區居于首位，帶動(dòng)澳大利亞總體租賃量的上揚。中國三個(gè)一線(xiàn)城市的租賃量同比增長(cháng)12%，但發(fā)展趨勢不盡相同：其中，上海由于租金上漲導致租戶(hù)轉而租賃非中央商務(wù)區內租金相對低廉的辦公樓；而北京和廣州的新竣工項目租賃表現活躍。在新加坡，由于新竣工和即將竣工的辦公樓吸納強勁，推動(dòng)其租賃量大幅攀升。
新增供應量與去年同期類(lèi)似
第三季度，亞太地區有一半的市場(chǎng)均有新竣工項目，但新增供應量?jì)H比去年同期微幅增長(cháng)。新竣工的辦公樓主要出現在大中華地區、澳大利亞、新加坡和印度一線(xiàn)城市。一方面，許多被監測市場(chǎng)的辦公樓空置率上漲——廣州、新加坡和首爾最為明顯；另一方面，部分主要市場(chǎng)的空置率仍然處于極低水平——尤以東京和香港為最。
辦公樓租金穩步增長(cháng)
第三季度，亞太地區辦公樓整體租金環(huán)比上漲0.5%，略低于上季度的增幅。墨爾本的租金環(huán)比增幅最為強勁，達到5.7%，主要是受到企業(yè)廣泛擴租需求的帶動(dòng)。而從同比來(lái)看，悉尼的租金增幅最大，達到19.7%，其主要支撐因素是來(lái)自專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃活動(dòng)。
在香港，來(lái)自中國大陸金融企業(yè)的需求繼續支撐租賃活動(dòng)，并帶動(dòng)租金適度上漲。在東京，未來(lái)新增供應對其租金構成下行壓力，租金與上季度持平。在上海，一些新禁令的頒布使得P2P行業(yè)表現謹慎，影響上海辦公樓租金微幅走低。在新加坡，由于供應量巨大且經(jīng)濟活力不足，辦公樓租金本季度進(jìn)一步下挫。
體驗型零售不斷增長(cháng)
中國的許多零售物業(yè)業(yè)主正積極調整項目的租戶(hù)組合，日益注重體驗導向型租戶(hù)的比例，以提高人流量。其中，餐飲和兒童用品品牌繼續表現活躍。在香港，由于零售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難，部分購物中心的業(yè)主正對其租戶(hù)組合開(kāi)展多元化調整，轉向生活方式、運動(dòng)服裝和餐飲服務(wù)。在新加坡，零售行業(yè)的復蘇程度表現不一：一方面，零售商仍持謹慎態(tài)度，并希望加強其線(xiàn)上銷(xiāo)售的力度；另一方面，業(yè)績(jì)不佳的商廈業(yè)主利用快閃店（pop-up store）來(lái)提高占用率。澳大利亞的零售市場(chǎng)環(huán)境在第三季度總體保持平穩，但各個(gè)細分市場(chǎng)單個(gè)零售商之間的業(yè)績(jì)存在明顯差異。
部分市場(chǎng)住宅銷(xiāo)量上漲，新政策措施出臺
在上海，由于傳言政府將進(jìn)一步出臺政策收緊住宅市場(chǎng)，買(mǎi)家在8月底開(kāi)始返回市場(chǎng)；但隨著(zhù)傳言未被證實(shí)，9月份住宅銷(xiāo)售量再度回落。在香港，由于開(kāi)發(fā)商提供的住房融資和低抵押貸款利率對買(mǎi)家具有誘惑力，香港住宅銷(xiāo)量繼續上揚。在新加坡，在開(kāi)發(fā)商刺激措施和住宅售價(jià)富有吸引力的帶動(dòng)下，新加坡優(yōu)質(zhì)地段的住宅購買(mǎi)需求持續增長(cháng)。
為抑制市場(chǎng)投機行為，亞太地區許多國家（地區）的政府仍堅持對住宅市場(chǎng)采取限制性政策。有部分政府在近期出臺了住房控制措施，例如，香港提高了印花稅，而中國大陸幾個(gè)城市也收緊了對買(mǎi)房的限制。
商業(yè)地產(chǎn)投資保持堅挺
第三季度，盡管市場(chǎng)在英國脫歐公投后一度動(dòng)蕩，但亞太地區商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)總體保持堅挺。今年前三個(gè)季度，亞太地區商業(yè)地產(chǎn)投資總成交額為866億美元，與去年同期基本持平。一方面，由于亞洲投資者更青睞于在臨近本國的市場(chǎng)開(kāi)展投資活動(dòng)，地區內買(mǎi)家的資本流量微幅走高；另一方面，地區間買(mǎi)家的資本流量較去年同期下降。
中國投資者本季度表現最佳，其投資額占整個(gè)亞太地區投資總額的30%，同比增長(cháng)45%。在香港，中國大陸企業(yè)同樣是最大的投資者。在新加坡和韓國，本季度投資活動(dòng)保持活躍；但在日本和澳大利亞，業(yè)主持有存量惜售。
投資者需求帶動(dòng)資本價(jià)值增長(cháng)
亞太地區第三季度的資本值季度增幅為0.9%，略高于第二季度的0.8%。市場(chǎng)對甲級辦公樓資產(chǎn)的投資需求仍然居高不下。在租金增長(cháng)強勁的帶動(dòng)下，悉尼（+5.4%）和墨爾本（+4.6%）成為亞太區資本值環(huán)比增幅最為強勁的市場(chǎng)。 在其它城市，負利率再度推動(dòng)大阪甲級辦公樓資本價(jià)值的上漲；而來(lái)自中國大陸的投資者需求則帶動(dòng)香港資本值上揚。
租戶(hù)和投資者需求預計將繼續保持強勁
預計2016年第四季度和2017年初，租戶(hù)市場(chǎng)狀況將延續近幾個(gè)季度的態(tài)勢。鑒于今年前三個(gè)季度的租賃量以及亞太地區和全球的經(jīng)濟發(fā)展不確定性增強，預計今年全年亞太地區總租賃量的增幅將與2015年持平或微幅下降。
此外，2017年亞太地區商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)預計將總體保持平穩，機構投資者對該地區房地產(chǎn)的需求繼續保持強勁，但市場(chǎng)存量仍將十分匱乏。鑒于該地區絕大多數央行預計將保持低利率水平，無(wú)風(fēng)險收益率的價(jià)差將繼續保持正數。
2016年第三季度亞太區物業(yè)租金表現
