律師教你練就購房精明眼
面對令人眼花繚亂的廣告宣傳和售樓小姐的巧舌如簧，許多購房者在選購房產(chǎn)、簽訂合同的過(guò)程中都會(huì )迷失和彷徨，在重重的購房陷阱和誤區中犯下錯誤。有的購房者簽完合同才發(fā)現買(mǎi)到的是只有40年使用權限的商業(yè)住宅，和自己預想的70年住宅相差巨大。有的準業(yè)主前往銀行貸款時(shí)才發(fā)現信用記錄有“污點(diǎn)”無(wú)法辦理按揭……
房屋土地使用年限究竟怎么看？購房時(shí)簽訂補充協(xié)議有什么值得留意的地方？按揭買(mǎi)樓有何細節需要留意？以下是《投資快報》聯(lián)手財經(jīng)廣播《樓行前線(xiàn)》節目、新華房產(chǎn)網(wǎng)推出的房產(chǎn)熱點(diǎn)互動(dòng)節目邀請專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)律師作出的解答。
土地使用年限有陷阱 商業(yè)40年忽悠成住宅70年
廣東君信律師事務(wù)所朱國彬律師表示，除了了解開(kāi)發(fā)商背景外，在購房之前要對具體樓盤(pán)的信息作一定的了解。首先最好對樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地考察。此外，實(shí)地考察之后，對于一些網(wǎng)上公布的樓盤(pán)信息和開(kāi)發(fā)商提供的售樓書(shū)、宣傳資料進(jìn)行核實(shí)，也十分重要。
“我們現在碰到的很多房產(chǎn)訴訟問(wèn)題是關(guān)于土地使用年限的。比如，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程中拿到的土地，性質(zhì)和宣傳資料上面所描述的有差異?！?
朱國彬律師表示，有些土地的使用性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商拿到時(shí)是作商業(yè)的，但是宣傳時(shí)卻宣稱(chēng)是賣(mài)“住宅”，掩蓋商業(yè)地產(chǎn)土地使用年限只有40年的事實(shí)。消費者購買(mǎi)以后才發(fā)現，自己的房子不是住宅的70年，只是商業(yè)的40年。此外，由于土地使用性質(zhì)的不同，購房者很多費用的標準也要按商業(yè)去制訂去繳交?！斑@個(gè)方面對于消費者來(lái)說(shuō)差異還是比較大的，需要去留意?！?
消費者應留意購房合同和認購書(shū)的差異
除了留意房屋土地使用年限問(wèn)題，朱國彬律師還提醒購房者，應該密切留意購房合同和認購書(shū)之間內容的差異。
“因為在很多時(shí)候，在認購書(shū)中提及的內容，購房合同是完全沒(méi)有涉及到的?！敝炻蓭煴硎?，“這兩個(gè)內容對比差異的意義在于，很多時(shí)候，簽認購書(shū)的有些補充約定，消費者是能提要求，可以作一個(gè)變更的約定，但是在購房合同就沒(méi)有了。因為很多購房合同所謂補充的約定，事實(shí)上開(kāi)發(fā)商都制訂了格式條款，要求買(mǎi)家去簽訂，很多格式條款事實(shí)上是變更了認購書(shū)原先的內容?！?
對于這樣的差異，購房者比較省事的做法是，在購房合同約定，原先簽訂的認購書(shū)是不會(huì )因為購房合同的簽訂而失效的，認購書(shū)的內容如果和購房合同有沖突的話(huà)，以認購書(shū)為準。這個(gè)簡(jiǎn)單直接的方式能保護那些不想看復雜的購房合同、只想承認認購書(shū)的消費者，當然這種方式，開(kāi)發(fā)商未必會(huì )同意。在這種情況下，就要非常關(guān)注購房合同中主要條款和補充協(xié)議里面對應的條款。
談妥補充協(xié)議后再統一簽訂購房合
如今許多開(kāi)發(fā)商都要求購房者在簽訂正式的購房合同之余，還要簽訂一份補充協(xié)議。簽訂這樣的協(xié)議有何需要注意的細節？
對此，朱國彬律師表示，補充協(xié)議是很多開(kāi)發(fā)商比較注重的部分目前對于補充合同的約定，并沒(méi)有一個(gè)官方提供的格式文本。而官方提供的格式文本事實(shí)上比較偏重保護買(mǎi)房的利益，所以沒(méi)有格式的補充協(xié)議十分受到開(kāi)發(fā)商親睞。
開(kāi)發(fā)商基于保護自身利益的考慮，會(huì )補充協(xié)議上面會(huì )作文章。比如如果存在實(shí)測的面積和約定的面積有差距時(shí)，補充協(xié)議里約定的處理方式很多時(shí)候和購房合同正文條款里的約定的完全不一樣的。此外，交房時(shí)間、辦證期限、交房標準等涉及到開(kāi)發(fā)商義務(wù)的內容，補充協(xié)議里的約定都和正式合同主要條款存在很大的差距。
所以，購房者在簽訂補充協(xié)議之前，首先要弄清楚里面是約定了影響買(mǎi)方什么的內容。如果里面的約定確實(shí)是違反了法律的強制性規定，那么就可以拒絕簽訂這個(gè)補充協(xié)議。建議和開(kāi)發(fā)商就補充協(xié)議的內容談妥之后，再統一簽合同和補充協(xié)議。
遭遇霸王條款如何應對？
除了補充協(xié)議陷阱重重，購房者簽訂正式的購房合同時(shí)也可能遭遇很多霸王條款。此時(shí)，出于弱勢的購房者應該如何應該維護自己的權益呢?
朱國彬律師表示，“霸王條款”存在時(shí)間已經(jīng)很長(cháng)了，很多購房者都十分關(guān)心。隨著(zhù)大家的維權意識越是越強，對于霸王條款的敏感度和地抗意識已經(jīng)明顯增強。
在遇到霸王條款時(shí)，建議是首先不簽任何同意這些條款的落款，同時(shí)聯(lián)系更多業(yè)主把影響力擴大，然后和開(kāi)發(fā)商去協(xié)商這些對應的條款應如何修改?！霸谶@個(gè)過(guò)程中建議購房者最好用書(shū)面的方式和開(kāi)發(fā)商溝通，當然口頭溝通比較高效，但在口頭溝通方式達不到目的的情況下，業(yè)主是比較難在將來(lái)把可能發(fā)生的糾紛甚至訴訟去舉證，所以建議用書(shū)面的方式去表達，也可為以后的訴訟做證據方面的準備?！敝炻蓭熝a充。
按揭買(mǎi)樓細節多：先了解貸款額度和征信
動(dòng)輒上百萬(wàn)的購房款，對于大部分老百姓老說(shuō)，都是十分龐大的數字。買(mǎi)房時(shí)需要向銀行貸款，辦理按揭買(mǎi)樓。那么在貸款或按揭買(mǎi)樓時(shí)，有什么是需要注意的？
朱國彬律師提醒，辦按揭或貸款首先涉及的就是貸款的額度，而貸款的額度則涉及到購房者的信用額度。在真正申請按揭和簽購房合同之前，建議購房者先向銀行、最好是多家銀行，了解自己的貸款額度和征信到底如何。
“我們曾經(jīng)處理過(guò)很多案件，都是因為購房者在簽合同之前沒(méi)認真查看自己的征信，而很多房屋中介和銷(xiāo)售在這方面也做得不夠細致，致使他們在簽了合同之后，才發(fā)現原來(lái)曾經(jīng)因為自己不小心漏還了一兩期信用卡而被征信系統記錄列為黑名單，讓他們真正在辦理按揭貸款時(shí)，不能按照合同約定貸到對應的額度，從而處于被動(dòng)狀態(tài)，可能造成違約，或者承擔更大的利息成本?！敝炻蓭熯M(jìn)一步指出，“很多按揭中心承諾的貸款利率幅度，有可能因為政策變化而出現不同程度的調整，甚至可能會(huì )和購房者預期的利率優(yōu)惠有很大差別，因此建議購房者留有一定資金空間，萬(wàn)一遇到利率政策調整，也都可以及時(shí)有資金補充，以免發(fā)生違約。因為在貸款過(guò)程中的困難，開(kāi)發(fā)商基本不關(guān)注，他們只關(guān)注能否按照合同的約定如期收到房款 ?！?
公共維修基金在入住前交到專(zhuān)項基金專(zhuān)戶(hù)
在簽完合同繳納房款時(shí)，購房者還會(huì )被要求繳納一筆公共維修基金，價(jià)格與房?jì)r(jià)、房屋面積成正比。公共維修基金到底是業(yè)主入住前交還是入住后交，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是否有權利代收？
對此，朱國彬律師表示，在住宅專(zhuān)項維修基金制度剛剛開(kāi)始實(shí)施的時(shí)候，確實(shí)有很多開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司會(huì )代收，但目前這個(gè)制度已經(jīng)日趨完善，基本所有的購房者都直接將對應的款項存入公共維修基金專(zhuān)戶(hù)。
“在此建議購房者不可交給開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司代收。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司代收是屬于違規的?！敝炻蓭煴硎?。
至于繳交的時(shí)間，應該是入住之前。按照公共維修基金的管理辦法，如果沒(méi)有交納公共維修基金，發(fā)展商有權不交樓。所以購房者最好還是按照交，但一定要交到專(zhuān)項基金專(zhuān)戶(hù)。
房屋質(zhì)量問(wèn)題過(guò)了保修期 開(kāi)發(fā)商依然有責任
一切購房手續都辦好，業(yè)主也入住新房了，各種房屋質(zhì)量問(wèn)題依然可能存在。在使用過(guò)程中，如果房屋出現了一些質(zhì)量問(wèn)題，例如外墻滲水、電梯使用故障等，業(yè)主應該如何處理？
朱國彬律師表示，在保修期內，如果房屋出現各種漏水或者是電梯使用故障，屬于開(kāi)發(fā)商的保修范圍。在購房合同附件質(zhì)量保證書(shū)里，會(huì )明確寫(xiě)出哪些部分的房屋部位或設施的保修期是多久。建議業(yè)主經(jīng)常對照合同判斷房屋問(wèn)題是否屬于開(kāi)發(fā)商的保修責任。如果屬于，則直接向開(kāi)發(fā)商主張。如果直接主張無(wú)效，則通過(guò)物業(yè)公司去轉達訴求，并且將主張權利過(guò)程的證據留下，包括書(shū)面、錄音和照片等。
如果房屋問(wèn)題發(fā)生時(shí)超過(guò)了保修期，業(yè)主就要注意區分問(wèn)題發(fā)生在房屋的專(zhuān)有部分還是公共部分。
如果是公共部分，應該由物業(yè)管理公司承擔維修義務(wù)，資金從專(zhuān)項維修基金里支出。如果房屋問(wèn)題是出現在房屋的專(zhuān)有部分，如樓板裂縫、漏水、陽(yáng)臺防水不好等情況，也不是說(shuō)過(guò)了保修期，開(kāi)發(fā)商就能完全免責。這種情況建議直接和先開(kāi)發(fā)商聯(lián)系協(xié)商，或找專(zhuān)業(yè)的鑒定機構去鑒定問(wèn)題的原因，再作下一步的維權。
