中國住房發(fā)展報告出爐:這十個(gè)城市風(fēng)險最高
巨量資金導入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭。攝影/章軻
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院等機構今天（30日）公布的最新研究結果認為，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線(xiàn)非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂(lè )觀(guān)。
研究結果認為，目前整體風(fēng)險最為突出的十個(gè)城市依次是：深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個(gè)大中城市）。
30日，中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)高培勇表示，下一步的樓市調控，必須走出一條不同于以往的路子，堅持供給側結構性改革，在關(guān)鍵領(lǐng)域實(shí)現改革突破。
地方政府存在消極調控現象
數據顯示，2015-2016年，中國住房市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，全國商品住房銷(xiāo)量快速增長(cháng)，2016年1-4月同比增長(cháng)率達38.8%，是2015年初以來(lái)的峰值，四月份同比增長(cháng)27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)?？傮w房?jì)r(jià)同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(cháng)率為18.25%，9月份為12.66%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速則在扭轉俯沖式下滑后，于2016年年初后有了明顯回升，對經(jīng)濟增長(cháng)的影響有所增強。
報告稱(chēng)，與先前的樓市上漲特征顯著(zhù)不同，本輪樓市運行形勢集中體現為是市場(chǎng)回暖過(guò)程中的局部過(guò)熱。
分析顯示，本輪樓市變化中，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)速過(guò)猛；部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛；總量上庫存連續減少。截至2016年9月末，全國商品住房現房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續加劇，一二線(xiàn)城市庫存小、銷(xiāo)售快，三四線(xiàn)城市庫存大、銷(xiāo)售慢。
報告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過(guò)熱及其一系列問(wèn)題的產(chǎn)生，是購房者、開(kāi)發(fā)商、金融機構、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門(mén)，其于利益追求和心理預期開(kāi)展合作博弈的結果。
分析認為，經(jīng)濟下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境條件；驅動(dòng)全社會(huì )支持或從事房地產(chǎn)投資投機的利益機制是導致樓市局部過(guò)熱的深層根源；市場(chǎng)主體合作博弈是樓巿局部過(guò)熱的整體原因；巨量資金導入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭；“地王”頻出是加速樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調控是房?jì)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。
深圳廈門(mén)上海風(fēng)險最突出
報告通過(guò)建立中國住房市場(chǎng)風(fēng)險監測體系測度發(fā)現，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險。橫向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線(xiàn)非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂(lè )觀(guān)。
整體風(fēng)險最為突出的十個(gè)城市依次是：深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個(gè)大中城市）。
縱向來(lái)看，當前住房市場(chǎng)風(fēng)險整體高于2010年。估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現房?jì)r(jià)增速放緩甚至是房?jì)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線(xiàn)城市與部分二線(xiàn)城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。
“但全國總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍?！眻蟾嬲J為有四個(gè)方面的原因：主要指標沒(méi)有超越風(fēng)險控制線(xiàn)；本輪過(guò)熱是局部不是全局性的；本輪高漲與繁榮不是長(cháng)期拐點(diǎn)；有諸多工具可以使用和備用。
檢視日本的房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的過(guò)程，對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發(fā)現，日本房地產(chǎn)泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀(guān)環(huán)境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加，與當前中國房地產(chǎn)的處境具有一定的相似性。房地產(chǎn)泡沫崩塌對日本經(jīng)濟社會(huì )產(chǎn)生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結構調整、促進(jìn)科技創(chuàng )新等方面發(fā)揮了積極的作用。
分析認為，日本的教訓對中國的啟示在于：發(fā)展階段不同使得中國在處理泡沫時(shí)更加從容，但留給中國解決房地產(chǎn)問(wèn)題的時(shí)間并不多；消化泡沫是經(jīng)濟發(fā)展中的必選項，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊；中國需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實(shí)施制度改革，由政府推動(dòng)重建機制。
將迎來(lái)一個(gè)短期調整期
報告預測，2017年中國樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性?；谌A房指數、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉換等多個(gè)層面進(jìn)行預測，未來(lái)樓市調整的幅度和時(shí)間長(cháng)度有賴(lài)于調控和改革的力度。
分析認為，在空間上，市場(chǎng)調整也將繼續呈現差異化。在具體指標上，全國房?jì)r(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或將絕對下降，其中，一二線(xiàn)城市中先前房?jì)r(jià)上漲快的城市的房?jì)r(jià)增幅回落會(huì )更大，三四線(xiàn)城市分化；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將放緩，增幅或將低于2016年；總體庫存將會(huì )進(jìn)一步下降，降幅會(huì )有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線(xiàn)城市去庫存任務(wù)仍然艱巨。
銷(xiāo)售開(kāi)工方面，2017年銷(xiāo)售或將有較大幅度下降，開(kāi)工面積也將會(huì )下降，同時(shí)分化還會(huì )持續，一二線(xiàn)新開(kāi)工或將增加。但特別需要警惕調整沒(méi)有到位過(guò)熱仍在繼續、調整過(guò)速過(guò)猛、調整出現逆轉等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性發(fā)展。
報告建議，為避免樓市調整過(guò)猶不及為金融穩定與經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著(zhù)陸。緊持“虛實(shí)結合，主動(dòng)周控”、“長(cháng)短結合，標本兼治”、“邊調邊看，逐步完善”“分城施策，協(xié)同作戰”等調控施策原則。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)助理、倪鵬飛研究員認為，應密切監測調控效果，做好后續補調的準備。完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰”機制。調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣(mài)制度。清查樓市的違規融資，取消過(guò)熱城市的房貸利率優(yōu)惠。與此同時(shí)，實(shí)施前瞻性引導調控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導市場(chǎng)預期。
“推進(jìn)中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展，釋放新需求去庫存并對沖市場(chǎng)調整，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場(chǎng)調節機制與政府調控機制，讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展?！蹦啭i飛說(shuō)。
報告呼吁，未來(lái)需要在四個(gè)方面著(zhù)手構建長(cháng)效機制：調整發(fā)展戰略，讓房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟、城市化協(xié)調發(fā)展；加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場(chǎng)調整；在土地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域實(shí)現改革突破，鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基；健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問(wèn)責機制。
