土地70年使用權問(wèn)題為何備受關(guān)注?
土地使用權到期如何續期又成為熱點(diǎn)。11月27日公布的《關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》指出,“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期”,有學(xué)者解讀為可以不用再擔心個(gè)人住宅土地使用權到期后被收回。
現有法律對土地使用權到期后如何續期的規定是明確的。2007年3月通過(guò)的物權法第一百四十九條明確寫(xiě)到“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續期”,與之對應的非住宅建設用地使用權的續期,是“依照法律規定辦理”。在操作實(shí)踐上,自動(dòng)續期,意味著(zhù)在土地使用權到期以后,房屋所有權人不做任何動(dòng)作就可以獲得下一個(gè)期限的使用權,自然也是免費的。
從現實(shí)社會(huì )認知出發(fā),居民購買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候,很少會(huì )考慮土地使用年限的問(wèn)題,政府及相關(guān)機構也沒(méi)有明確土地使用年限到期后是否有償續期,這些因素使得房?jì)r(jià)和土地使用年限幾乎沒(méi)有關(guān)系。在這種情況下,土地使用年限到期很難實(shí)施有償續期,操作不當會(huì )重創(chuàng )整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的估值,考慮到房地產(chǎn)是絕大多數居民最大宗的財產(chǎn),對社會(huì )的沖擊難以想象。
站在政府的角度來(lái)看,國有土地使用權出讓收入連續多年保持在3萬(wàn)億-4萬(wàn)億元,隨著(zhù)住房擁有量的提升,增量建設用地使用權出讓收入會(huì )逐步降低。如何維持這個(gè)規模的基金收入是政府考慮的首要問(wèn)題。存量住宅的土地使用權續期無(wú)疑是最佳的收入來(lái)源,即使法律條文相對清楚,明知收費續期的困境重重,但各級部門(mén)仍然很難痛快地放棄這部分潛在的收益。
如果未來(lái)的立法考慮土地使用權的收費續期,也很難實(shí)行一次性支付費用的方式,當前各地實(shí)踐按基準地價(jià)計算土地出讓金的政策中,“國有土地使用權基準地價(jià)”一般相當于房?jì)r(jià)的三分之一。所以如果采用收費續期,更可行的方案是通過(guò)每年繳納年金或者房地產(chǎn)稅的方式,將一次性支付的費用分攤在多年支付。
然而,討論土地使用權的續期之前,我們要先關(guān)心另一個(gè)問(wèn)題:房屋的使用壽命。按現行設計標準,住宅使用壽命一般是50年,因為建造質(zhì)量差、業(yè)主裝修違規拆除承重墻等,實(shí)際使用壽命還要少于50年。
房屋自然壽命到期之后,行政部門(mén)可以依照其它法律強行拆除房屋。物權法也規定,建設用地使用權期間屆滿(mǎn)前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補償,并退還相應的出讓金。但這些補償和多年前繳納的出讓金遠遠不及對應當前土地使用權的市場(chǎng)價(jià)值,這個(gè)補償很難讓人滿(mǎn)意。
如果房屋壽命超過(guò)50年,也可能在第69年時(shí)淪為危房。這時(shí)房主的土地使用權的權益更是個(gè)大問(wèn)題。如果收費續期,意味著(zhù)獲得土地使用權的第69年,對應土地使用權的權益幾近于零,危房倒后,房屋不值錢(qián)、土地使用權也會(huì )被政府無(wú)償收回,顯然讓人無(wú)法接受。
前述舊房、危房的征收與拆遷在過(guò)去城市更新中因利益沖突也曾引起較大爭議,未來(lái)的土地使用權續期及其配套制度設計必須統籌考慮,才能保障不動(dòng)產(chǎn)所有人的權利與利益。
