盈利難題下的北京土拍 房企依靠自持模式如何盈利
令房地產(chǎn)行業(yè)投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊最終的結果竟然是100%自持。一位開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，“大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起。你有十個(gè)籌碼上桌和一個(gè)籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！边@批地塊的獲得者均為大型房企。
“大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起。你有十個(gè)籌碼上桌和一個(gè)籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！币晃婚_(kāi)發(fā)商對21世紀經(jīng)濟報道記者說(shuō)。
11月16日-17日，北京市首批“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊現場(chǎng)競價(jià)。按照規則，最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
12月1日，北京市國土局官網(wǎng)顯示，最終萬(wàn)科50億獨得海淀區西北旺鎮18號地，萬(wàn)科住總聯(lián)合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。
這批100%自持商品房帶給房地產(chǎn)業(yè)界極大困惑。不少專(zhuān)業(yè)人士以現有經(jīng)驗無(wú)法測算出房企依靠自持模式如何盈利。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉為此研究了半個(gè)月?！拔易屑毾肓?，這房子必須賣(mài)，不賣(mài)肯定虧損?！?
記者就此采訪(fǎng)了北京萬(wàn)科。公司方面表示，內部仍在研討中，近期將會(huì )向社會(huì )公布清晰且完整的自持商品房地塊建設方案。
記者查閱萬(wàn)科2016年中期財報發(fā)現，上半年萬(wàn)科共獲取新項目70個(gè)，權益規劃建筑面積848.8萬(wàn)平方米，權益地價(jià)總額約465.8億元，新增項目均價(jià)5488元/平方米。但在北京甚至是環(huán)北京區域，萬(wàn)科只獲取了一塊土地。地塊位于北京朝陽(yáng)區北小營(yíng)。凈用地面積約1.4萬(wàn)平方米，權益地價(jià)17.65億元，樓面單價(jià)3.39萬(wàn)元/平方米。
100%自持
“即便我們將土地競拍的測算底價(jià)設置到我們能力所及的最高點(diǎn)，最終還是拿不到地?！?2月2日，一家央企投資人士對記者說(shuō)。
這是一線(xiàn)城市拿地現狀。而令房地產(chǎn)行業(yè)投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊最終的結果竟然是100%自持。
2日，一位開(kāi)發(fā)商人士對記者說(shuō)，“投標100%自持的開(kāi)發(fā)商或許在對賭政策放松。賭的真諦就是規則的不確定性?！?
北京市也并非沒(méi)有預防。11月25日，北京市住建委發(fā)布“關(guān)于對《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于本市“限房?jì)r(jià) 競地價(jià)”項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知”。內容顯示，自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷(xiāo)售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規規定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產(chǎn)權轉讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用于出租。
北京市為了預防開(kāi)發(fā)商鉆出售長(cháng)期使用權的“空子”，還特別規定“為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過(guò)3年”。
政策層面堵住了開(kāi)發(fā)商寄希望散售的可能，而目前，長(cháng)期自持是政策層面最希望看到的局面。
據網(wǎng)易房產(chǎn)了解，“為尋找新規則下的應對方式，房企高層主動(dòng)與主營(yíng)租賃業(yè)務(wù)的中介機構高層接觸。接洽的內容包括，探索自持地塊定位、產(chǎn)品設計以及租金回報率模型。開(kāi)發(fā)商的訴求是，拿到北京租房大數據，摸清市場(chǎng)水溫，找準自持住宅的大致方向?！?
一家十分關(guān)注自持商品房地塊的房企總裁12月2日明確告訴記者，開(kāi)發(fā)商長(cháng)期自持土地然后長(cháng)期出租，這種模式毫無(wú)邏輯。
盈利困惑
上述房企總裁稱(chēng)，經(jīng)過(guò)反復測算，如果是長(cháng)期出租模式，開(kāi)發(fā)商每年要虧4個(gè)億左右。
張大偉認為，4宗用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預期將基本落空。未來(lái)可能的變現途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓?zhuān)兄祵⒉豢赡馨凑珍N(xiāo)售價(jià)格計算，按照70年租金計算的話(huà)，除非出現嚴重的通貨膨脹，否則按照這4宗地的區位，價(jià)值將非常低。房企不虧損的可能性很小。
不過(guò)張大偉表示，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)連續簽約等方式出售長(cháng)期使用權。
上述房企總裁猜測，拿地房企極大可能在對賭政策。畢竟前述11月25日北京市住建委發(fā)布的文件，寫(xiě)的是“征求意見(jiàn)”。
因此，該房企人士認為，大企業(yè)的優(yōu)勢是賭得起?！澳阌惺畟€(gè)籌碼上桌和一個(gè)籌碼上桌心態(tài)是不一樣的?！边@四塊自持商品房地塊的獲得者均為大型房企。
亞豪市場(chǎng)總監郭毅2日表示，房企拿下商品房自持地塊?！笆紫仁浅鲇谫Y產(chǎn)配置的需要。北京土地稀缺、供地減少是可以預見(jiàn)的客觀(guān)事實(shí)，持有土地，能夠獲得因貨幣增發(fā)造成的資產(chǎn)價(jià)值上漲的溢價(jià)收益；其次是企業(yè)全國化發(fā)展過(guò)程中，必然要在北京儲備一定的土地及項目；而從萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，與鏈家的深度合作，具備了構建由售轉租這一商業(yè)模式的先決條件?！?
另外，郭毅猜測，隨著(zhù)一線(xiàn)城市供地減少，城市化速度減慢，原來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)規?；俚哪Ｊ綗o(wú)法延續，房企亟待轉型。中央在鼓勵發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的改革過(guò)程中，也可能出臺一系列利好政策，為企業(yè)由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售轉向自持運營(yíng)的模式提供一定扶持。
中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，今年截至11月30日，四座一線(xiàn)城市合計成交住宅土地106宗，供應的住宅土地規劃建面為1237.75萬(wàn)平方米，相比2015年同期的175宗2585萬(wàn)平方米下調幅度達52%。預計全年一線(xiàn)城市住宅土地成交量約1500萬(wàn)平方米，將是一線(xiàn)城市住宅土地供應歷史紀錄最少的一年。
另外，從11月土地市場(chǎng)表現看，單宗地塊超過(guò)10億的地價(jià)全國合計有77宗，其中溢價(jià)率在100%以上的有25宗，超過(guò)50%的有40宗。
“拿地實(shí)在是太困難，測算常常沒(méi)有意義。所以我打算轉型去做商業(yè)地產(chǎn)?！鄙鲜鲅肫笸顿Y人士無(wú)奈表示。
