房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下半場(chǎng) 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)最重要
時(shí)間：2016/12/15
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隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深入，目前市場(chǎng)已進(jìn)入了下半場(chǎng)?，F在每一次專(zhuān)業(yè)分工，每一次合作共贏(yíng)，每一次折疊，都能拉近每個(gè)企業(yè)、每個(gè)市場(chǎng)主體的距離，推升整個(gè)市場(chǎng)的能量和價(jià)值。
“折疊”，源于物理學(xué)的空間概念。就像手中的紙，對角線(xiàn)上兩個(gè)點(diǎn)間的距離最遠，但任何一次折疊都能把最遠的距離拉近。折疊是時(shí)刻在發(fā)生的，但是折疊所需的力量并不容易獲得。在市場(chǎng)經(jīng)濟中，交易的動(dòng)力、交換的動(dòng)力如同萬(wàn)有引力，我們有時(shí)候會(huì )忽略，有時(shí)候會(huì )忘記，但它永遠在那里，等待你獲取和運用。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，每一次專(zhuān)業(yè)分工，每一次合作共贏(yíng)，每一次折疊，都能拉近每個(gè)企業(yè)、每個(gè)市場(chǎng)主體的距離，推升整個(gè)市場(chǎng)的能量和價(jià)值。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正起源于1987年，從深圳拍賣(mài)新中國第一宗國有土地使用權開(kāi)始。此后，標志性的事件還有1998年的住房制度改革，2003年的確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及2004年實(shí)行國有土地全面招拍掛的“831”大限， 2011年的第一次全面限購限貸，等等。房地產(chǎn)上半場(chǎng)主要是一二級開(kāi)發(fā)，隨著(zhù)存量房交易的擴大和長(cháng)租公寓等租賃市場(chǎng)的崛起，下半場(chǎng)開(kāi)啟，但一二級開(kāi)發(fā)還會(huì )繼續。
在房地產(chǎn)上半場(chǎng)，注意力都聚焦在開(kāi)發(fā)商主導的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，下半場(chǎng)還會(huì )有投資市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、運營(yíng)市場(chǎng)，共同構成房地產(chǎn)大市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商、投資商、服務(wù)商、運營(yíng)商互為策略、互相轉化、互為依存、相互交融，通過(guò)專(zhuān)業(yè)分工帶來(lái)效率的提升，通過(guò)合作帶來(lái)交易費用的降低，實(shí)現共贏(yíng)。
房地產(chǎn)下半場(chǎng)，最重要的是開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)。從市場(chǎng)主體來(lái)講，分別是開(kāi)發(fā)商和投資商，近幾年開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地組成投資聯(lián)合體，是投資商的雛形，標準版本或者升級版本是投資基金，即產(chǎn)業(yè)投資基金和股權投資基金。從市場(chǎng)行為方面講，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心邏輯是散售，即B2C；在投資市場(chǎng)，投資商在持有商用物業(yè)的同時(shí)，首先重視運營(yíng)，更重視運營(yíng)之后的整體出售和打包出售，以及通過(guò)私募基金、私募REITs、ABS等金融產(chǎn)品的退出，邏輯是B2B2C。很明顯，投資市場(chǎng)的價(jià)值鏈更長(cháng)。從市場(chǎng)績(jì)效來(lái)講，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)最大的收益來(lái)源是土地紅利，在控制土地成本的基礎上，才能通過(guò)高周轉、高杠桿實(shí)現正收益，通過(guò)散售實(shí)現流動(dòng)性溢價(jià)；而投資市場(chǎng)首要看中的是價(jià)值洼地，然后投資商、運營(yíng)商、服務(wù)商需要用更多的資產(chǎn)增值、資產(chǎn)重估、資產(chǎn)重構的邏輯和能力去提升資產(chǎn)的價(jià)值，最后通過(guò)證券化實(shí)現退出。下半場(chǎng)的邏輯從掙快錢(qián)到掙慢錢(qián)，從開(kāi)快車(chē)變成賽慢車(chē)。金融特征方面，上半場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的融資不是以企業(yè)融資為主，而是以項目融資為主，包括開(kāi)發(fā)貸款、基金夾層融資等，更多是經(jīng)營(yíng)性融資即預收款；投資市場(chǎng)中，以股票、債券等企業(yè)融資為主，同時(shí)包括以資產(chǎn)包等形式發(fā)行ABS等，以資產(chǎn)證券化的形式進(jìn)行融資。
過(guò)去未去，未來(lái)如來(lái)。房地產(chǎn)下半場(chǎng)，無(wú)論是投資聯(lián)合體，還是開(kāi)發(fā)商與社會(huì )資本聯(lián)合發(fā)起的投資基金等專(zhuān)業(yè)投資機構，將會(huì )成為投資市場(chǎng)的主角。
從專(zhuān)業(yè)投資機構的視角，可以觀(guān)察到目前的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)有幾個(gè)現象：資產(chǎn)荒、過(guò)度金融化和市場(chǎng)割裂。目前廣義貨幣的供應量已經(jīng)達到150萬(wàn)億元，按照每年增長(cháng)12%，今后三年還會(huì )出現50萬(wàn)億，對房?jì)r(jià)的推動(dòng)和地王的形成有一個(gè)直接的動(dòng)力。資產(chǎn)荒還有一個(gè)表征是一線(xiàn)城市商用物業(yè)的租金，和利息相比都是倒掛的。過(guò)度金融化最大的特征是投資者散戶(hù)化、賬戶(hù)“拖拉機化”、產(chǎn)品傘形化以及投資短期化。開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)度金融化則是多重杠桿，不僅在企業(yè)層面有股票融資、債券融資，還有很多非標的拆借，這種多重杠桿對單邊行情可能是一個(gè)正向助推，但是在大起大落的行情當中是明顯的威脅。目前私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)是割裂的，如債券和債權的關(guān)系。債權關(guān)系比較簡(jiǎn)單，而債券市場(chǎng)不僅包含債權人和債務(wù)人的關(guān)系，還有投資與投資人的關(guān)系，交易關(guān)系比私人市場(chǎng)豐富得多。所以，我們呼吁不僅企業(yè)要上市，資產(chǎn)也要上市，不僅企業(yè)要證券化，資產(chǎn)也要證券化。
在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，一個(gè)最重要的現象是市場(chǎng)和企業(yè)分化越來(lái)越明顯，專(zhuān)業(yè)機構會(huì )明顯勝出。代理市場(chǎng)和存量房交易市場(chǎng)都已經(jīng)誕生出龍頭企業(yè)，未來(lái)運營(yíng)商、投資市場(chǎng)也是這樣，投資市場(chǎng)也會(huì )在市場(chǎng)分化、企業(yè)分化中決勝出一批合格的管理人和投資商。
作為國內成立時(shí)間最早、管理規模最大、連續業(yè)績(jì)最為穩健的房地產(chǎn)基金，中城投資的定位，首先是一個(gè)投資商，不僅要管理好、服務(wù)好股東，更多地還要服務(wù)好投資人、服務(wù)好LP。其次，我們是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)基金，要將我們的品牌輸出出去，讓社會(huì )更多大眾能夠享受我們的投資成果。最后，我們要形成業(yè)務(wù)多元的專(zhuān)業(yè)投資控股機構。中城投資的定位實(shí)際上是要呼應下半場(chǎng)的邏輯，在專(zhuān)業(yè)分工、市場(chǎng)分化、企業(yè)分化中實(shí)現專(zhuān)業(yè)勝出。
作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)投資機構，我們當前的投資策略主要是：
第一，重倉新一線(xiàn)城市項目，這將會(huì )成為我們投資房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)基金關(guān)注的重點(diǎn)；
第二，精選“超+新”一線(xiàn)城市商用不動(dòng)產(chǎn)，精選在于精準投資配置。
第三，升維企業(yè)并購，包括戰略協(xié)同，以及PE加上市公司套利性的企業(yè)并購。
最后，中城投資會(huì )用四大類(lèi)基金做一個(gè)策略聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)我們的基金發(fā)展。
第一，成長(cháng)型夾層基金，用有競爭力的股權資金作為藥引子推動(dòng)股權投資，更重要的是我們還有存量銷(xiāo)售的目標資產(chǎn)作為夾層基金的聯(lián)動(dòng)策略；
第二，混合策略商用不動(dòng)產(chǎn)基金；
第三，產(chǎn)業(yè)升級并購基金，有企業(yè)擴張和企業(yè)發(fā)展方面的并購基金，也有戰略協(xié)同方面的并購基金；最后是“1+1”創(chuàng )新引導基金，我們希望這種1+1的模式成為項目基金和投資基金的聯(lián)合投資模式。
