北京樓市12月“沖業(yè)績(jì)”潮退去 銷(xiāo)量開(kāi)始企穩
伴隨著(zhù)2016年接近尾聲，北京樓市迎來(lái)收官期。由于前三個(gè)季度各種利好推動(dòng),各大開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售成績(jì)一路飄紅,大部分房企已提前完成目標，今年年底沖刺壓力較小。不過(guò)，面對不確定的樓市前景，大多數房企毫不放松，有許多房企出于業(yè)績(jì)沖刺的考慮，在年末之際會(huì )相應加大新品推出。截至18日，12月商品住宅的入市項目量已達到16個(gè)，新增供應套數4596套，幾乎相當于10月與11月供應量之和。業(yè)內專(zhuān)家表示，隨著(zhù)12月這波集中“沖業(yè)績(jì)”潮的逐漸退去，2017年一季度市場(chǎng)供應也將隨之進(jìn)入季節性低迷期。
京華時(shí)報記者邢飛潘秀林
□供應
年末業(yè)績(jì)沖刺
由于業(yè)績(jì)好于預期，多數房企的年底策略從沖量轉為增利。
多個(gè)今年銷(xiāo)售不錯的項目在年底同樣逐漸“低調”下來(lái)。在朝陽(yáng)、大興等地，不少項目開(kāi)盤(pán)至今已去化七成左右，銷(xiāo)售目標完成較好，目前進(jìn)入到順?shù)N階段，并不著(zhù)急推盤(pán)。
不過(guò)，大多數房企毫不放松，仍有許多房企出于業(yè)績(jì)沖刺的考慮，在年末之際會(huì )相應加大新品推出。據亞豪君岳會(huì )統計數據顯示，從供應情況來(lái)看，12月第三周（12月12日-12月18日）北京商品住宅市場(chǎng)共有兩個(gè)項目入市，分別為別墅項目北科建泰禾麗春湖院子與商辦項目國門(mén)智慧城，兩個(gè)項目共新增住宅產(chǎn)品360套，預售許可面積4.4萬(wàn)平方米。而截至18日，12月商品住宅的入市項目量已達到16個(gè)，新增供應套數4596套，幾乎相當于10月與11月供應量之和。
位于大興的某項目負責人告訴記者，“隨著(zhù)政策收緊，我們對明年的市場(chǎng)前景判斷較為謹慎，產(chǎn)品之間競爭將會(huì )比較激烈。年底來(lái)臨，可以的話(huà)還是走一部分，落袋為安好?！?
同樣加大供應的還有別墅市場(chǎng)，從供應情況來(lái)看，調控之后普宅市場(chǎng)取證預售速度明顯放緩，但10月與11月份共有8個(gè)（次）別墅項目取證，尤其是11月份共有5個(gè)別墅項目取得預售許可，新增供應面積771套，而在調控前的9個(gè)月北京別墅市場(chǎng)月均預售量?jì)H為433套。
與以往調控之后加推普宅，雪藏別墅的策略不同，今年“9·30”緊縮調控之后，別墅取證速度反而加快，其中調控后首個(gè)取證項目景粼原著(zhù)即為別墅項目。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，受到“高價(jià)地”因素影響，自去年開(kāi)始普宅市場(chǎng)已出現全面高端化傾向，新盤(pán)高價(jià)定位，老項目隨之漲價(jià)，這也成為新一輪調控的“重點(diǎn)關(guān)注”點(diǎn)；另外普宅價(jià)格的快速拉升使得新房與二手房之間的價(jià)格差距明顯拉大，受到調控影響二手市場(chǎng)價(jià)格率先出現松動(dòng)，也會(huì )使得部分購房群體由一手轉向二手。受到這兩方面因素的影響，新房普宅推盤(pán)速度明顯放緩，而別墅類(lèi)項目由于產(chǎn)品差異化較大價(jià)格對比度較低，在取證方面所受影響反而較小，另外基于別墅市場(chǎng)總體量較小且有低密度等獨特優(yōu)勢，可替代性產(chǎn)品較少，因此今年新一輪調控之后開(kāi)發(fā)商的應對方式也發(fā)生了變化，需求堅挺、取證較易的別墅成為了目前樓市支柱之一。
任啟鑫分析認為，近期中央經(jīng)濟工作會(huì )議當中，高層表態(tài)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，從這一態(tài)度當中可以看出，當前對于房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊調控的持續性將是中長(cháng)期的。因此前期高價(jià)拿地，面臨較大資金成本壓力的項目，或是抗壓性較差的中小房企紛紛選擇“積極應對”，入市節奏逐漸加快。不過(guò)隨著(zhù)12月這波集中“沖業(yè)績(jì)”潮的逐漸退去，2017年一季度市場(chǎng)供應也將隨之進(jìn)入季節性低迷期。
□成交
12月成交量開(kāi)始企穩
自“9·30”調控開(kāi)始，在經(jīng)歷兩個(gè)月的嚴厲調控后，北京樓市銷(xiāo)量開(kāi)始企穩。
據亞豪君岳會(huì )統計數據顯示，12月第三周（12月12日-12月18日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現成交1381套，成交面積16.62萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少10%、14%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)42951元/平方米，環(huán)比下滑7%。
而截至18日，12月北京商品住宅共實(shí)現成交3728套，成交面積45.47萬(wàn)平方，相比上月同期均減少2%。與11月和10月分別環(huán)比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的環(huán)比跌幅明顯收窄。
全國樓市也表現了同樣的趨勢。調控影響之下，各地新房市場(chǎng)在整體成交回落之后，近期成交走勢趨于平穩。從數據相對完整的36個(gè)中原所監測的城市來(lái)看，上周新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線(xiàn)、三四線(xiàn)城市分別下降3%、6%，二線(xiàn)城市則上升5%。36個(gè)城市中，成交量環(huán)比上升和下降的城市個(gè)數各半。從調控城市與非調控城市的對比來(lái)看，其新房成交走勢基本一致。上述36個(gè)城市中，上周調控城市新房成交量環(huán)比微升1%，非調控城市環(huán)比微降2%，顯示市場(chǎng)整體趨穩。
另?yè)性O測的19個(gè)城市開(kāi)盤(pán)認購率數據來(lái)看，近五周均在低位徘徊，五周平均認購率值為67%，而今年前期的平均認購率水平達74%。在推盤(pán)量整體相對平穩的情況下，認購率走低顯示出市場(chǎng)明顯轉淡。
成交價(jià)格在11月開(kāi)始有所降溫。國家統計局近日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據顯示，11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數減少，分別比上月減少7個(gè)和8個(gè)；環(huán)比下降的城市個(gè)數增加，分別比上月增加4個(gè)和7個(gè)。而15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也迅速降溫，11月下半月與11月上半月相比，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，2個(gè)城市環(huán)比持平，其余4個(gè)環(huán)比漲幅均回落至1%以?xún)取?
單從北上廣深四大一線(xiàn)城市的數據也可以看出明顯的降溫趨勢。安居客、58同城和趕集網(wǎng)數據顯示，從9月到11月，北京、廣州的新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐步縮小，11月北京已經(jīng)基本止漲。上海、深圳則由升轉降，其中上海11月開(kāi)始下降，深圳自10月起已經(jīng)連續下跌兩月。
“自9·30調控之后，北京商品住宅成交情況已連續兩個(gè)月出現下跌，造成這一轉向的原因主要在于，調控收緊使得部分購房者失去購買(mǎi)能力，以及供應方的止步不前?！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，不過(guò)，在經(jīng)歷了兩個(gè)月的市場(chǎng)篩選之后，部分資格受限或資金受限的客戶(hù)已被剔除，目前市場(chǎng)當中所保留的多為真正“剛需”客群，以及資金轉換度更高的中高端客群，需求市場(chǎng)逐漸穩定。而對著(zhù)年底部分房企開(kāi)始集中推盤(pán)，搶跑市場(chǎng)、回籠資金，市場(chǎng)供應明顯回升，曾一度蟄伏的購房需求受到激發(fā)，使得歲末12月的成交量出現企穩回升之勢。
□觀(guān)點(diǎn)
◎偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉
年底市場(chǎng)難現翹尾明年調控將持續
問(wèn)：年底市場(chǎng)走勢如何？答：中國樓市尤其是北方的樓市有句俗話(huà)叫“金九銀十”，實(shí)際上從交易量來(lái)看，11~12月年終的市場(chǎng)交易熱度并不比“金九銀十”差多少，甚至大多數年份在年終翹尾行情的影響下，年終的交易量比“金九銀十”還要好。但2016年，受樓市調控收緊的影響，年終翹尾的行情將很難再現。
9月30日出臺的“京八條”，在穩定樓市預期，降溫樓市，平抑房?jì)r(jià)方面起到了立竿見(jiàn)影的效果，在二手交易以改善型需求為主的今天，受首付比例提高，尤其是非普通住宅二套首付比例大幅提高的情況下，部分購房人群不得不取消或延緩購房計劃，等待觀(guān)望成為購房人群的主流心態(tài)。
與此同時(shí)，北京加大供給側改革的力度，在土地供應端，積極落實(shí)“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”、“重啟90/70政策”，以及“加大自住型商品房土地供應力度”等政策，這將有效遏制北京高價(jià)地的出現，有利于新房市場(chǎng)供應結構的優(yōu)化，遏制新房市場(chǎng)豪宅化趨勢，這對市場(chǎng)預期將產(chǎn)生深遠影響。
問(wèn)：明年市場(chǎng)表現如何？答：預計2017年，包括北京在內的重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的樓市調控還將持續從緊，進(jìn)一步加碼的可能性也將存在。受此影響，明年的樓市也將保持低位，房?jì)r(jià)還將進(jìn)一步出現更明顯的回落。
問(wèn)：近期自住房大量入市對市場(chǎng)有何影響？
答：自2014年入市以來(lái)，自住房一直是北京新房市場(chǎng)的重要結構性因素，其項目入市往往會(huì )帶來(lái)新房交易量的大幅上升，與此同時(shí)，由于其房?jì)r(jià)相對低廉，大規模入市也有效平抑了北京房?jì)r(jià)的上漲。在近期兩個(gè)新入市自住房項目的影響下，北京自住房交易量大漲，目前北京還有多個(gè)自住房項目等待入市，所以年底前北京還將迎來(lái)自住房的交易小高峰。受此影響，12月份的北京新房均價(jià)將在11月環(huán)比持平的基礎上由平轉降。
問(wèn)：未來(lái)還將從哪些方面出臺調控政策？
答：10月國慶以來(lái)，各個(gè)城市因地制宜、因城施策，紛紛根據自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從貨幣、土地、行政管理等多方面出臺了一輪甚至多輪樓市政策，在如此密集與大力度的調控下，全國樓市整體降溫，房?jì)r(jià)漲幅明顯回落，甚至由升轉降，價(jià)格下跌的城市也越來(lái)越多。
在這些政策中，貨幣政策的作用最為直接有效。商業(yè)貸款、公積金貸款首付比例的大幅提高，直接控制住了購房杠桿，避免過(guò)渡釋放流動(dòng)性來(lái)支撐按揭購房，抑制了住宅的投機屬性，保障了“房子是用來(lái)住，而不是用來(lái)炒的”。
而在各城市一系列的新政中，加大土地供應和改變土地出讓方式也非常重要，雖然這些土地政策見(jiàn)效緩慢，需要的時(shí)間更長(cháng)，但對解決樓市供給、消除房?jì)r(jià)走高預期意義重大。目前不少省市都已經(jīng)采用了“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”的土拍模式，在目前的政策環(huán)境下，未來(lái)這種模式可能還會(huì )繼續推廣。
從四季度全國樓市的政策導向和2017年中央經(jīng)濟工作會(huì )議的精神來(lái)看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展已經(jīng)成為政府的樓市政策核心，國家也在通過(guò)這些政策實(shí)踐研究符合國情、適應市場(chǎng)規律的房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。
從目前全國房?jì)r(jià)的走勢來(lái)看，全國樓市正在朝著(zhù)平穩健康發(fā)展的軌道前進(jìn)，但國家還需在頂層有更多的制度變化，如完善房地產(chǎn)行業(yè)立法，使行業(yè)政策有法可依；改變房地產(chǎn)財稅政策，將稅收從交易環(huán)節轉向持有環(huán)節；轉變政府收入模式，消除地方政府對土地財政的依賴(lài)；拓寬投資渠道，改變老百姓目前“非股即房”的投資選擇等等。
不過(guò)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題最根本的還在于解決產(chǎn)業(yè)、人口布局的不合理問(wèn)題和教育醫療等公共資源分配不均勻問(wèn)題，這樣才能引導人口向三四線(xiàn)城市流動(dòng)，緩解一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市的人口壓力，平衡各線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正實(shí)現全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
□各方心態(tài)
供需雙方相互試探
“12月最后的半個(gè)月以及春節之前的十幾天時(shí)間，將是我們今年搶收的最后時(shí)機”，北京一家品牌房企相關(guān)負責人近日告訴記者。在他看來(lái)，不管是市場(chǎng)出現的短期上揚趨勢還是月末的規律性上行，抓住春節前最后這一個(gè)月的時(shí)間，將是2016年最后的沖刺，也將為2017年開(kāi)一個(gè)好頭。
這位市場(chǎng)負責人認為，在經(jīng)過(guò)了兩個(gè)多月的消化之后，9·30新政的調控影響已經(jīng)被市場(chǎng)逐漸消化，買(mǎi)賣(mài)雙方正在從觀(guān)望中復蘇?！罢{控之后供需雙方瞬間冰凍，但幾個(gè)月時(shí)間之后，供需都開(kāi)始試探性釋放”，該人士表示，隨著(zhù)市場(chǎng)的供應量開(kāi)始增加，認購量也開(kāi)始變得更為樂(lè )觀(guān)。
不少購房人也開(kāi)始出手,張女士在上周剛剛完成了她的以舊換新?！皬拈L(cháng)遠來(lái)看，新房的數量會(huì )越來(lái)越少，變得越來(lái)越稀缺，所以想買(mǎi)的話(huà)還是趁早出手”。在張女士看來(lái)，在目前市場(chǎng)下滑、成交還沒(méi)完全恢復之際出手，對于自住需求的購房者來(lái)說(shuō)，是明智的選擇。張女士認為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了多年的多輪調控之后，買(mǎi)賣(mài)雙方的承受力和成熟度都在提升，所以每輪調控過(guò)后，市場(chǎng)冷凍的時(shí)間會(huì )越來(lái)越短，對于自住需求來(lái)說(shuō)，在絕大多數需求重新蘇醒之前，應該盡快出手，而對于保值增值的投資性需求，或許可以再等等。
