購房補充協(xié)議該怎么簽 防霸王條款遵循三原則
如何簽訂補充協(xié)議才更為有效，不會(huì )讓其反而成了開(kāi)發(fā)商亂開(kāi)霸王條款的便利工具呢？我們在購房前就必須先弄清補充協(xié)議該怎么審、怎么簽。
買(mǎi)房子的時(shí)候需要簽訂買(mǎi)房合同，如果有什么明細補充或是要添加的一些協(xié)議，就會(huì )寫(xiě)入購房補充協(xié)議。目前，補充協(xié)議已受到越來(lái)越多購房者的重視，然而仍然有些人對補充協(xié)議不甚了了。
原本，開(kāi)發(fā)商通常都是使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本的，正式合同無(wú)法修改，但是購房者卻可以通過(guò)簽署補充協(xié)議，來(lái)保障自己的權益。然而如何簽訂補充協(xié)議才更為有效，不會(huì )讓其反而成了開(kāi)發(fā)商亂開(kāi)霸王條款的便利工具呢？我們在購房前就必須先弄清補充協(xié)議該怎么審、怎么簽。
買(mǎi)賣(mài)合同成擺設
去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認購款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購房合同時(shí)，卻發(fā)現之前廣告宣傳頁(yè)承諾的“雙衛”變成了“單衛”，一樓的衛生間變成了儲藏間。不僅如此，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要求所有購房者必須再簽一份補充協(xié)議，且該補充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內容與主合同相違背。李先生發(fā)現，不少條款都是開(kāi)發(fā)商強行約定的，如 “甲方(開(kāi)發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內將房屋交付購房人，購房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內合同繼續履行，甲方無(wú)需承擔違約責任?！?
除此之外，李先生還發(fā)現補充協(xié)議中有多項內容明顯與主合同原內容違背，大量免去了開(kāi)發(fā)商本應有的責任和義務(wù)?！斑@哪是補充協(xié)議，根本是本末倒置?！备尷钕壬鸁o(wú)法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復后拒絕簽字，并要求退房。開(kāi)發(fā)商卻稱(chēng)，可以退房，但先前交付的認購款和定金不能退還。之后，他向多個(gè)部門(mén)反映都沒(méi)有結果，而開(kāi)發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛”改成“雙衛”，但表示簽補充協(xié)議沒(méi)有商量的余地。
先防霸王條款
記者了解到，目前全國各地因補充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。雖然補充協(xié)議原是為了完善標準合同，但現在則往往成為開(kāi)發(fā)商的霸王條款，消費者基本上沒(méi)有商量的余地。
按理，補充協(xié)議應由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費者認為有關(guān)約定不合理，可以提出來(lái)進(jìn)行修改，如果因補充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費者可提出退房并退回認購款和定金。法律人士也指出，合同雙方的權利和義務(wù)應當是對等的，李先生所遇到的補充協(xié)議卻強調任何情況下均由消費者承擔責任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費者權利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購房者違約成本的同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。
另外，補充協(xié)議作為合同一般應是與主合同同時(shí)簽訂的，其內容應為對主合同的補充，而非更改。如果其中內容與主合同不一致，應以政府認可的聯(lián)機備案合同為準。補充協(xié)議中有明顯免除已方責任、加重對方責任、排除對方主要權利內容的格式條款的，應當認定為無(wú)效條款。同時(shí)，補充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對于這類(lèi)明顯的霸王條款、無(wú)效條款，購房者還是要從一開(kāi)始就據理力爭，防止交了錢(qián)、付了款之后才發(fā)現利益受損。
遵循三大原則
其實(shí)，補充協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)雙方在使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本簽約時(shí)，對雙方各自關(guān)心的條款內容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權利義務(wù)的條款或協(xié)議?，F在市場(chǎng)交易中二手房合同補充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補充條款多為開(kāi)發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調整的。對于補充協(xié)議，購房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則：
一是細致。首先將整個(gè)交易的全過(guò)程，包括合同簽訂、履行的全過(guò)程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮；其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設施及社區環(huán)境等方面內容加以明確；最后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協(xié)議。
二是違約責任。訂立補充協(xié)議時(shí)，應該注意權利與義務(wù)的對應，每一項義務(wù)都意味著(zhù)責任，每一個(gè)責任都會(huì )產(chǎn)生違約對應的后果。
三是舉證責任。購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法，是無(wú)法有效地保護購房者權利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔舉證責任，以此來(lái)保護購房者利益。
細數八個(gè)問(wèn)題
另外，對于許多購房合同所沒(méi)有提到的細節問(wèn)題和容易出現糾紛的部分，購房者則要仔細羅列，具體則可以重點(diǎn)關(guān)注以下八個(gè)問(wèn)題：
1、套內建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內套內建筑面積縮水、公攤面積增大。
2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，目的是防止開(kāi)發(fā)商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。
3、房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數據，約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。
4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無(wú)當初開(kāi)發(fā)商承諾的依據的情況。
5、精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開(kāi)發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說(shuō)明誤導，要詳細約定與房屋有關(guān)的內外裝修、設施的種類(lèi)、型號、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無(wú)依據的情況。
6、開(kāi)發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購房者辦理產(chǎn)權證，影響購房者行使所有權。
7、房屋的屋面、外墻面使用權歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì )同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。
8、在合同和補充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內容的依據。
