樓市需要長(cháng)效機制 房地產(chǎn)稅或將加快落地
2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控越來(lái)越緊，2017年或將繼續持續。長(cháng)效機制意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應急調控政策，關(guān)鍵是需要完善長(cháng)期制度建設，房地產(chǎn)稅等長(cháng)效政策有望加快落地。
冷清—火爆—冷卻，僅僅兩年多時(shí)間，樓市就經(jīng)歷了如此“打擺子”周期，擺脫這樣的反復，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)效機制再度提上議程。
告別“打擺子”，呼喚長(cháng)效機制
2016年12月16日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確表示，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，過(guò)去的房地產(chǎn)調控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現波動(dòng)，長(cháng)效機制意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應急調控政策，關(guān)鍵是需要完善長(cháng)期制度建設，房地產(chǎn)稅等長(cháng)效政策有望加快落地。
“‘剎車(chē)’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠?！比f(wàn)科總裁郁亮近期在接受《人民日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現長(cháng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車(chē)”后的寶貴時(shí)機，建立長(cháng)效機制、增加有效供給。
房地產(chǎn)調控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等 第一財經(jīng)記者高育文攝
財政部原財政科學(xué)研究所所長(cháng)、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長(cháng)賈康也認為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市去庫存壓力那么大，沒(méi)想到才幾個(gè)月迅速火熱起來(lái)，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現，再次說(shuō)明我們前幾年說(shuō)的多輪調控主要是治標，而非有效治本?！?
他認為，過(guò)去的調控都是簡(jiǎn)單的調節，光講政策的話(huà)，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢復限購限貸?！斑@種治標的方式根本不夠用，關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等?！?
這其中，房地產(chǎn)稅討論多年，關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開(kāi)局部試點(diǎn)，但房地產(chǎn)稅推進(jìn)過(guò)程一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。有專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問(wèn)題，主要障礙在于既得利益群體的阻撓。
“放眼看去，世界上稍微現代的經(jīng)濟體，都建立起了住房保有環(huán)節的稅收制度，中國這個(gè)坎遲早要過(guò)的，那么早一點(diǎn)考慮，爭取不那么滯后，這也是一個(gè)應有的選擇?！辟Z康說(shuō)，房地產(chǎn)稅不是“定海神針”，一招決定全局，但它是制度建設中的一個(gè)必選項。
不過(guò)，房地產(chǎn)的長(cháng)效機制并不僅僅只有房地產(chǎn)稅，尤其是如果沒(méi)有其他相應的制度改革做配套，那么房地產(chǎn)稅所起到的作用將十分有限。
張大偉說(shuō)，房地產(chǎn)稅如果稅率過(guò)低，很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過(guò)高，將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟重要支撐的情況下，如何推進(jìn)更需綜合考量。
他認為，房地產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種，在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)增加新供應。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴(lài)房產(chǎn)、新建住宅供應少于需求的話(huà)，房地產(chǎn)稅依然會(huì )被轉嫁給買(mǎi)房者支付。此外，征收房地產(chǎn)稅帶來(lái)的持有環(huán)節的成本提高，也極有可能通過(guò)轉嫁給租房者、或者其他途徑規避掉。
賈康也認為，加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革，需要有一系列的配套。房地產(chǎn)稅應該把房地產(chǎn)有關(guān)所有的稅費放在一起做一個(gè)系統的優(yōu)化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應。
增加有效供給
這其中，土地供應制度改革亦十分關(guān)鍵。中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確要落實(shí)人地掛鉤政策，根據人口流動(dòng)情況分配建設用地指標。要落實(shí)地方政府主體責任，房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。
當前，由于土地在地區之間的供需錯配，導致部分一二線(xiàn)城市土地供應不足，房?jì)r(jià)高速上漲。而大部分三四線(xiàn)城市土地供應過(guò)剩，庫存高企，即使現在不再增加土地供應，多年都不能消化完，存在土地浪費、效率低下等問(wèn)題。
全國房地產(chǎn)商會(huì )主席顧云昌曾在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)認為，目前我國房地產(chǎn)存在的問(wèn)題是供給側的問(wèn)題，也就是供給側方面的土地供需錯位。2008年以來(lái)，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和人口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大量中小城市周?chē)霓r田變成了城市建設用地，而人口城鎮化使大量的人口從農村來(lái)到中小城市，走向現代化大城市，也就是土地的供應和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒(méi)有更多的土地供應甚至是無(wú)地供應，但人還在流入。
因此，要解決這個(gè)問(wèn)題，就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門(mén)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)王崎對第一財經(jīng)表示，未來(lái)在土地供應方面，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的土地紅線(xiàn)應當適當放寬，把周?chē)娜木€(xiàn)城市的土地指標轉移到一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。這樣在滿(mǎn)足一二線(xiàn)城市發(fā)展需要的同時(shí)，也能促進(jìn)三四線(xiàn)城市的集約化發(fā)展。
王崎說(shuō)，像北上廣深這些一線(xiàn)城市和廈門(mén)、南京這些二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，他們發(fā)展農業(yè)的附加值本來(lái)就不高，還不如在城市之間進(jìn)行合理分工，讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟，讓以農業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農業(yè)。
“現在大中城市蓋樓，最大問(wèn)題是土地供應量不足。表面上看，這些城市能用于開(kāi)發(fā)建設的土地確實(shí)很少了，但往深里分析，也與土地供應制度有關(guān)?！庇袅琳f(shuō)。
現行《土地管理法》規定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。因此，農民集體所有的土地在出讓、租賃時(shí)是受到限制的，不能與國有建設用地同等入市。于是，就形成了城鄉二元結構的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。
郁亮分析，過(guò)去城市發(fā)展起步階段，土地強制收儲、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動(dòng)，就供不出來(lái)”。他建議，我國可以探索建立土地市場(chǎng)多元化供應制度，允許讓有土地一方根據規則跟買(mǎi)地的人談、讓市場(chǎng)主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉效率、快速增加有效供給。
據新華社報道，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會(huì )立法規劃。全國人大環(huán)資委指出，現行土地管理制度特別是農村土地管理制度與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制不相適應的問(wèn)題日益顯現，表現為土地征收制度不完善，宅基地用益物權難落實(shí)，土地增值收益分配機制不健全，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同價(jià)同權等。為此，多名全國人大代表提出議案，建議修改土地管理法。目前，國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。
此外，房地產(chǎn)的長(cháng)效機制還應包括城市住房制度等方面的改革，未來(lái)必須促進(jìn)房地產(chǎn)投資盈利模式轉變，由短線(xiàn)投機的方向引導到長(cháng)線(xiàn)投資的合理方向，使經(jīng)營(yíng)模式由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e”，這也是長(cháng)效機制的一個(gè)重要方向。
郁亮認為，在商品房市場(chǎng)外，應大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛星城和城市群，從而疏散核心城區人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會(huì )。
