中國寫(xiě)字樓市場(chǎng)2016年回顧與2017年展望
2016年中國寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了很多起伏波折，2017年又哪些發(fā)展展望呢？
中國2016年全年經(jīng)濟增速預期將維持6.7%左右，而2017年經(jīng)濟增長(cháng)將在此基礎上進(jìn)一步減速。消費市場(chǎng)似乎未能填補制造業(yè)及出口市場(chǎng)放緩而造成的缺口。與此同時(shí)，在英國脫歐、特朗普當選美國總統、歐洲反建制主義情緒抬頭的綜合作用下，經(jīng)濟政治的不確定氣氛日益積聚，未來(lái)形勢更顯嚴峻。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，一些城市的新增供應預期將達到創(chuàng )紀錄的水平。由于新增供應多位于郊區地段，因此未來(lái)12至24個(gè)月中，郊區市場(chǎng)將延續競爭激烈局面，而市中心板塊受到的影響相對微弱。
“聯(lián)合辦公空間”是2016年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的首要關(guān)鍵詞。來(lái)自美國的運營(yíng)商WeWork正式進(jìn)軍中國大陸市場(chǎng)，在上海開(kāi)出第一家聯(lián)合辦公點(diǎn)，并計劃在2017年再增數個(gè)項目。與此同時(shí)，本地聯(lián)合辦公服務(wù)商強勢擴張并成功吸引投資。例如，SOHO中國推出3Q項目，萬(wàn)科前高級副總裁毛大慶成立優(yōu)客工場(chǎng)，裸心社近期完成與基匯資本的融資，更有聯(lián)合創(chuàng )業(yè)辦公社（P2）、一起開(kāi)工社區、科技寺、Agora Space（法資）以及XNode等如雨后春筍般出現。聯(lián)合辦公的市場(chǎng)密集度迅速提高，未來(lái)數年內可能會(huì )出現市場(chǎng)整合，行業(yè)趨于專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。
隨著(zhù)技術(shù)、商務(wù)行為及文化的變化，辦公空間的使用方式也將繼續演變。擁有預算的大型創(chuàng )意公司可以考慮長(cháng)期租賃年代較久的項目，自行翻新或定制辦公空間。規模較大的企業(yè)或許會(huì )針對不同業(yè)務(wù)分支（研發(fā)、銷(xiāo)售、行政管理）對辦公空間的不同要求，對員工進(jìn)行分流或者尋找合適的空間。匯豐銀行在香港銅鑼灣WeWork服務(wù)點(diǎn)租下300多張辦公桌，就是一個(gè)典型案例。
共享型經(jīng)濟時(shí)代催生了聯(lián)合辦公空間，那么接下來(lái)會(huì )出現什么？傳統寫(xiě)字樓租戶(hù)不再設置內部會(huì )議室，而是向業(yè)主租用公共會(huì )議室。這類(lèi)會(huì )議室可能會(huì )位于建筑的高區，集中配備餐飲服務(wù)，預訂費用直接向租戶(hù)收取。此種安排有利于加強安保，因為公司客戶(hù)進(jìn)出大樓的權限將僅限于會(huì )議室所在樓層。如此一來(lái)，租戶(hù)可以節省固定支出，而業(yè)主可將這一特色服務(wù)作為項目賣(mài)點(diǎn)大力推廣。
一座城市的不同商務(wù)區之間有著(zhù)明顯的專(zhuān)業(yè)化區分，而隨著(zhù)城市市場(chǎng)日趨成熟，不同城市之間的專(zhuān)業(yè)化區分也將表現得更加明顯。地方政府都在打造各自的商務(wù)“標簽”，如廣州計劃建成電商總部城市，深圳大力發(fā)展技術(shù)創(chuàng )新，上海則以金融、服務(wù)、消費為重心產(chǎn)業(yè)。而亞投行、“一帶一路”等國家項目的開(kāi)展以及自貿區的建設，更將對專(zhuān)業(yè)化走勢起到積極的助推作用。
隨著(zhù)辦公方式的變化、企業(yè)創(chuàng )新性的提高以及人才競爭的加劇，用人單位在改善員工福利的同時(shí)，也更關(guān)注辦公環(huán)境。獨特或創(chuàng )新的辦公空間應該在更加基礎的層面融入城市結構，與其他物業(yè)類(lèi)型（住宅、商業(yè)、酒店及餐飲服務(wù)）充分融合。
傳統而言，中國市場(chǎng)的寫(xiě)字樓租期一般兩到三年。隨著(zhù)企業(yè)擴大規模、裝修成本增加、商務(wù)增長(cháng)放緩，未來(lái)租戶(hù)會(huì )希望延長(cháng)租期，同時(shí)通過(guò)服務(wù)式辦公室或聯(lián)合辦公空間來(lái)滿(mǎn)足短期的額外空間需求。那么針對租戶(hù)的短期“超員”現象，業(yè)主是否愿意提供短租空間，或者說(shuō)不含服務(wù)的聯(lián)合辦公空間？
租戶(hù)在租約談判中將日益占據上風(fēng)，將是明年最顯而易見(jiàn)的趨勢之一。由于供應量達到歷史最高水平，預期空置率上升，業(yè)主將不得不通過(guò)提升空間品質(zhì)、加大優(yōu)惠力度等方式來(lái)吸引新租戶(hù)、挽留現有租戶(hù)。
一些尋求降低空置風(fēng)險、減少收入流失的業(yè)主或許會(huì )與一類(lèi)新的運營(yíng)商合作，即以低于市場(chǎng)價(jià)的租金與運營(yíng)商簽訂長(cháng)期租賃管理協(xié)議，由運營(yíng)商負責轉租，從而將風(fēng)險轉嫁。對業(yè)主而言，確保了長(cháng)期固定收入以及資本價(jià)值增長(cháng)潛力；運營(yíng)商則獲得了以最低開(kāi)支獲得豐厚回報的機會(huì )，當然這要以租賃市場(chǎng)行情穩健、入住率上升且租金維持高位為前提條件。
以下已經(jīng)在國際市場(chǎng)出現的新趨勢或許也會(huì )蔓延到中國市場(chǎng)：
寫(xiě)字樓里專(zhuān)設休閑樓層，包含健身房、更衣室等設施供大樓租戶(hù)的員工使用，可視為一類(lèi)寫(xiě)字樓俱樂(lè )部。
電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)汽車(chē)的充電樁
地上車(chē)用電梯
花園墻、屋頂花園
將聯(lián)合辦公及聯(lián)合居住空間相結合的園區風(fēng)格的設施/高強度封閉式孵化器
更極簡(jiǎn)的裝修標準，優(yōu)勢在于可降低成本、增強空間使用彈性，同時(shí)也是當前流行趨勢
上海
“未來(lái)一兩年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)創(chuàng )紀錄水平的新增供應，尤其是在大型總體規劃項目區域。新增供應的入市以及建筑品質(zhì)的顯著(zhù)提升，將使得上海的建設環(huán)境以及商務(wù)區景觀(guān)發(fā)生重大變化。再加上新式辦公空間的出現，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將跨入一個(gè)新的時(shí)代?！焙?jiǎn)可，第一太平戴維斯中國市場(chǎng)研究部負責人
“金融及技術(shù)依然是上海作為中國金融之都實(shí)現增長(cháng)的堅強后盾。與此同時(shí)，中國經(jīng)濟不斷向服務(wù)主導型經(jīng)濟轉變，不僅刺激新興商業(yè)板塊迅猛增長(cháng)，更助推創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)繁榮發(fā)展?！编嵧⒖?，第一太平戴維斯中國商業(yè)樓宇部高級董事
北京
“盡管‘新常態(tài)’下，北京宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)將隨全國趨勢而有所放緩，但第三產(chǎn)業(yè)的比重將進(jìn)一步增加?？焖侔l(fā)展的金融服務(wù)行業(yè)、IT及高科技，以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)將帶動(dòng)相關(guān)寫(xiě)字樓租賃需求并繼續對市場(chǎng)發(fā)展提供強勁支持?！毙苤纠?，第一太平戴維斯北京項目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事兼負責人
“傳統商務(wù)區與非核心區域的差距應會(huì )繼續收窄，原因在于非核心區域租金較低且租約更加靈活，對租戶(hù)的吸引力不斷增加。隨著(zhù)供應增加，租戶(hù)選擇面更寬，業(yè)主之間吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的競爭將有所升級。為保持競爭優(yōu)勢，業(yè)主將需調整租金并加大折扣力度。因此中短期內，全市平均租金預期會(huì )呈下行走勢?！睖貢?shū)閱，第一太平戴維斯中國華北區商業(yè)樓宇部高級董事
廣州
“廣州甲級寫(xiě)字樓供應量在2016年迎來(lái)高峰，但由于預租期間優(yōu)惠力度較大，全市整體租賃表現良好。明年新增供應將縮減，開(kāi)發(fā)商壓力有望得到緩解，全市空置率及租金預計將保持穩定?！焙瘟?，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人
“琶洲區域迎來(lái)密集供應潮，未來(lái)3年至少會(huì )新增40萬(wàn)平方米甲級寫(xiě)字樓供應量。知名電商企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)/通訊相關(guān)企業(yè)紛紛將總部落戶(hù)琶洲，這將有效加速片區的基礎設施建設，繼而助推房地產(chǎn)市場(chǎng)?！绷帜拘?，第一太平戴維斯中國華南區董事長(cháng)
深圳
“由于大部分開(kāi)發(fā)商推遲項目入市時(shí)間，此前預期的供應 ‘井噴’現象并未出現。因此2017年將會(huì )有280萬(wàn)平方米左右的新增供應，其中很大一部分為總部大樓?？紤]到2016年的市場(chǎng)表現，開(kāi)發(fā)商或繼續推遲項目入市時(shí)間，一方面幫助已入市項目更好的去化,另一方面提升將入市項目的品質(zhì)以滿(mǎn)足競爭需要?！焙瘟?，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人
“從2016年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現來(lái)看，市場(chǎng)吸納能力依舊強勁，租金和售價(jià)均呈上漲趨勢。受深圳創(chuàng )新政策的推動(dòng)，前海、后海將迎來(lái)大量總部企業(yè)和創(chuàng )新研發(fā)公司入駐，改寫(xiě)深圳市寫(xiě)字樓租戶(hù)格局?！绷帜拘?，第一太平戴維斯中國華南區董事長(cháng)
成都
“2016年，在市場(chǎng)“高壓”下，各方主體，如開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)方、政府等，主動(dòng)或被動(dòng)地尋求改變，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現出以下特點(diǎn)：1、新興項目延緩入市時(shí)間，使得2016年新增供應有所減緩，在一定程度上避免市場(chǎng)競爭的加??；2、聯(lián)合辦公空間發(fā)展較快，在一定程度上擴大了寫(xiě)字樓客群，利于去庫存；3、大宗交易相對活躍，反映出投資者對成都市場(chǎng)的長(cháng)期看好；4、政府重視程度增加，尤其是運營(yíng)層面，比如加強商務(wù)樓宇評級標準化工作、加快商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究、對外積極進(jìn)行城市營(yíng)銷(xiāo)及樓宇推介等?！绷_元均，第一太平戴維斯華西區研究部、項目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負責人
“2016年，雖然市場(chǎng)競爭激烈，但依然可以看到成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現出的積極面。2016年，成都被納入國家中心城市，以及四川內陸自貿區的設立，這些重大政策的頒布實(shí)施，給成都經(jīng)濟發(fā)展的長(cháng)遠發(fā)展帶來(lái)良好預期。預計來(lái)年，雖然受整體經(jīng)濟形勢影響，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本面不會(huì )有大的變化，但受長(cháng)期政策利好，政府積極引導的影響下，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍有一定的發(fā)展機會(huì )?！焙ＨA，第一太平戴維斯華西區董事長(cháng)
