上海暫停公寓式辦公樓審批 開(kāi)發(fā)商火中取栗
近日上海決定暫停公寓式辦公樓的規土管理各項審批事項的審批，以維持上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。
一般而言，公寓式酒店和公寓式辦公樓都是類(lèi)住宅產(chǎn)品，市場(chǎng)內40、50年產(chǎn)權的類(lèi)住宅產(chǎn)品都有，“因此很難分得那么清楚是全部暫停了還是部分暫停審批?！币幻麡I(yè)內資深人士說(shuō)。
上海市規劃和國土資源局日前召開(kāi)研究加強“類(lèi)住宅”管理有關(guān)工作部署會(huì )議，明確表態(tài)對類(lèi)住宅加強管控，并督促各區對類(lèi)住宅的供應量、銷(xiāo)售量、存量等基本情況進(jìn)行摸底、排查。
一名資深業(yè)內人士評價(jià)稱(chēng)，這表明上海有可能率先對類(lèi)住宅進(jìn)行整頓，以后房企要想借類(lèi)住宅打住宅概念的擦邊球將會(huì )面臨阻力?！跋嚓P(guān)部門(mén)摸底調研，或許為進(jìn)一步加深市場(chǎng)調控的信號。但市場(chǎng)調控整體是一盤(pán)棋，不能只看某些方面，或從某些角度解讀?！?
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數據統計顯示，截至12月27日，上海類(lèi)住宅2016年成交201萬(wàn)平方米，同比增加76%；成交均價(jià)23404元/平方米，同比漲幅12.4%。
資金流入類(lèi)住宅明顯
類(lèi)住宅特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類(lèi)產(chǎn)品，包括酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。類(lèi)住宅產(chǎn)品的產(chǎn)權大多數分為40年、50年兩種期限。從產(chǎn)品形態(tài)上看，上海的類(lèi)住宅與北京市場(chǎng)俗稱(chēng)的“商住房”概念相近。
由于類(lèi)住宅地塊沒(méi)有辦法單獨統計，綜合多家第三方機構提供的數據可見(jiàn)，自2012年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟限購模式以來(lái)，上海全市出讓的691塊經(jīng)營(yíng)性用地中，商辦地塊有359塊，超過(guò)5成。上述業(yè)內人士透露，在郊區有不少辦公產(chǎn)權的用地出讓?zhuān)谏厦娼ㄔO辦公類(lèi)產(chǎn)品往往由于郊區人氣不足很難銷(xiāo)售或者出租，企業(yè)或者投資客對接盤(pán)也比較謹慎。因此房企拿了這種地以后，往往會(huì )改成商住兩用或者辦公產(chǎn)權的公寓產(chǎn)品，通過(guò)類(lèi)住宅與純住宅的價(jià)差，推動(dòng)銷(xiāo)售，從而加快資金回籠。
這從一定程度表明在上述359幅地塊中，用于建造類(lèi)住宅產(chǎn)品的地塊占據較大比例。今年上?！?25”樓市新政之后，酒店式公寓成交開(kāi)始走高，6-8月成交創(chuàng )下歷史新高；類(lèi)住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格也快速增長(cháng)。住宅限購，加上房企借酒店式公寓等住宅過(guò)渡性產(chǎn)品概念打擦邊球，導致資金流入類(lèi)住宅市場(chǎng)日趨明顯。
綜合第三方機構的數據可見(jiàn)，今年1月份商辦類(lèi)產(chǎn)品（包括類(lèi)住宅與辦公產(chǎn)品）的成交均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，到12月成交均價(jià)已達3.17萬(wàn)元/平方米。環(huán)比來(lái)看，11月上海商辦類(lèi)產(chǎn)品成交1523套，成交面積8.79萬(wàn)平方米，均價(jià)2.69萬(wàn)元/平方米；截至12月26日，成交1251套，成交面積7.19萬(wàn)平方米，均價(jià)3.17萬(wàn)元/平方米。
進(jìn)入12月以來(lái)，類(lèi)住宅的供應量在增加，但成交量遠超供應水平。12月5日-12月11日這一周，全上海類(lèi)住宅供應量為4.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32%；成交量為4.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚9%。均價(jià)3.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6%。12月12日-12月18日這一周，類(lèi)住宅供應量為1.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌53%；成交量為2.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌51%。到了12月19日-12月25日這一周，供應量已經(jīng)連續兩周下滑至1.1萬(wàn)平米，環(huán)比下跌43%；成交量為3.3萬(wàn)平米，環(huán)比上漲43%。
成交均價(jià)卻一直上漲，比如12月中旬成交均價(jià)為34670元/平米，環(huán)比上漲11%，
由于成交量上漲，類(lèi)住宅存量逐漸減少。有業(yè)內人士分析認為，進(jìn)入12月，類(lèi)住宅產(chǎn)品的行情爆發(fā)，也成為有關(guān)部門(mén)關(guān)注的主要原因。11月類(lèi)住宅存量99.19萬(wàn)平方米，按近12個(gè)月月均去化23.46萬(wàn)平米計算，出清周期約需4.23個(gè)月； 12月中旬存量94.42萬(wàn)平米，按近12個(gè)月月均去化23.44萬(wàn)平米計算，出清周期約需4.03個(gè)月。到了12月19日-12月25日這一周，存量94.67萬(wàn)平方米，按近12個(gè)月月均去化23.29萬(wàn)平米計算，出清周期約需4.07個(gè)月。
一個(gè)趨勢是，資金的進(jìn)入導致類(lèi)住宅有供不應求的苗頭出現。11月類(lèi)住宅的供應呈現環(huán)比大幅下滑48%，項目主要集中在外郊環(huán)間，來(lái)自青浦新城板塊的萬(wàn)達茂中心。11月類(lèi)住宅成交量與10月基本持平為17.1萬(wàn)平方米，同比則上漲36%。
或成房企業(yè)績(jì)生力軍
隨著(zhù)成交量與價(jià)格的上漲，類(lèi)住宅已成為房企關(guān)注的一個(gè)新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)。日前，陽(yáng)光城相關(guān)人士就透露，明年在產(chǎn)品線(xiàn)上的研發(fā)，SOHO將是其中一款主打產(chǎn)品。
而在近期熱銷(xiāo)的類(lèi)住宅產(chǎn)品名單中，不乏上市房企身影。12月以來(lái)，成交金額居前的是華漕板塊的中駿廣場(chǎng)虹橋CLASS、長(cháng)江國際商貿中心等。
據不完全統計，各大上市房企中，不少大型企業(yè)均擁有相當數量的公寓式辦公樓項目。在住宅、類(lèi)住宅、寫(xiě)字樓以及商業(yè)等多條產(chǎn)品線(xiàn)上的發(fā)展，導致龍湖近兩年在上海業(yè)績(jì)提升增速。實(shí)際上，龍湖在上海郊環(huán)區域布局的多個(gè)大型商業(yè)綜合體項目，就包含有相當部分類(lèi)住宅產(chǎn)品。2015年，上海龍湖簽約額超過(guò)48億元，其中北城天街攬獲上海類(lèi)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售金額第五，銷(xiāo)售面積第一；2016年，龍湖位于上海松江的龍湖新壹城、北城天街SOHO產(chǎn)品貢獻了主要業(yè)績(jì)，這從龍湖集團上半年總簽約額貢獻中，長(cháng)三角區域以49%占比位列第一可見(jiàn)一斑。
與龍湖類(lèi)似，2016年上半年，綠地銷(xiāo)售業(yè)績(jì)穩居上海頭把交椅，但其在售項目中商辦物業(yè)比重較高，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項目多達45個(gè)，銷(xiāo)售面積達15.40萬(wàn)平方米，占到綠地上半年銷(xiāo)售總面積的近三分之一，盡管其中類(lèi)住宅比例尚無(wú)法統計，但可見(jiàn)非住宅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售對于大房企業(yè)績(jì)也有一定作用。
上述業(yè)內人士指出，上市房企在住宅限購政策加碼的城市，正以類(lèi)住宅提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，在調控逐漸走向深遠周期的過(guò)程中，房企將面臨調整與隨機應變的能力大考?！胺科笠兄仡?lèi)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，在政府發(fā)出整頓信號的當下，無(wú)異于火中取栗?！痹撁麡I(yè)內人士認為，住宅成交下滑與類(lèi)住宅產(chǎn)品面臨調控，不僅考驗房企資金運作能力，對于前期的布局與規劃都將會(huì )帶來(lái)影響。
