多個(gè)省會(huì )城市年底升級限購 稱(chēng)控房?jì)r(jià)需要“抓典型”
最近一周來(lái)，鄭州、武漢、濟南三市相繼出臺限購升級政策。這是在今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，樓市熱點(diǎn)城市再次加入限購升級的行列，部分在提高購房和貸款門(mén)檻的同時(shí)，還從土地供應端出臺了一系列的政策防止地價(jià)繼續飆升。
雖然自9月30日全國多個(gè)城市出臺樓市調控新政后，11月全國多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲幅出現下滑。但部分城市的成交量?jì)r(jià)仍在高位，這也觸發(fā)了一系列城市的調控政策二次升級。在業(yè)內看來(lái)，12月份各地管控房?jì)r(jià)的力度依然在加大，這也有利于后續房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩定。
多個(gè)省會(huì )城市升級限購
12月26日，濟南市下發(fā)通知明確：濟南本市戶(hù)籍家庭限購2套；外地限購1套，并且需提供連續24個(gè)月以上在市區繳納個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明。
“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！?2月21日晚鄭州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布的文件，引用了中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的樓市發(fā)展方向，直接地表達了其升級調控的目的。
在鄭州此次公布的調控政策中，排在第一的就是“升級現有限購政策”，即在原來(lái)的限購基礎上，將180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也納入限購范圍。同時(shí)，新政策對外地人來(lái)鄭買(mǎi)房也作出了限制，即非鄭州戶(hù)籍家庭在鄭州購買(mǎi)住房時(shí)，需提供在鄭州連續繳納2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明。此外，新政還進(jìn)一步加大了其他調控手段的運用力度，比如重申嚴格控制住房公積金信貸政策等。
無(wú)獨有偶，同一天晚上，武漢市也發(fā)布擴大住房限購范圍的通知，規定自12月22日起，武漢市新增東西湖區、江夏區、黃陂區部分區域住房限購。
“濟南出臺限購政策并不太意外，因為此前鄭州和武漢相繼出臺政策后，預計部分熱點(diǎn)城市就會(huì )積極跟進(jìn)，尤其是此類(lèi)省會(huì )城市。這說(shuō)明中央經(jīng)濟工作會(huì )議的‘房子是用來(lái)住的’的表述正為各地樓市監管部門(mén)所學(xué)習，所以限購政策非常必要。而且對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或者此前監管下效果一般的城市，近期必須加碼，預計會(huì )維持在2017年兩會(huì )以后?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)表示。
控房?jì)r(jià)需要“抓典型”
正如業(yè)內人士所說(shuō)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議給不少城市的樓市調控政策堅定了方向。實(shí)際上，細讀鄭州此次樓市調控升級的政策不難發(fā)現，鄭州的“控房?jì)r(jià)”絕非嘴上說(shuō)說(shuō)而已。
雖然全國多個(gè)樓市熱點(diǎn)城市一而再地收緊樓市政策，但國家統計局數據顯示，今年11月，武漢和鄭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、0.5%，位列中部省份第一和第三位；11月份，濟南房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1.1%，其新房?jì)r(jià)格已連漲16個(gè)月。
因此，在鄭州此次公布文件的第四條中明確表示，稅務(wù)部門(mén)對定價(jià)過(guò)高、漲幅較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應進(jìn)行重點(diǎn)稽查?！斑@是近期限購限價(jià)政策中比較罕見(jiàn)的一種調控方式，即抓典型。這樣做也是通過(guò)抓典型來(lái)防范樓盤(pán)的隨意漲價(jià)?！眹儡S進(jìn)如是說(shuō)。
據《河南商報》報道，在鄭州部分住宅項目，21日當晚出現了外地戶(hù)籍和大戶(hù)型房源購買(mǎi)者突擊簽約的情況。不過(guò)由于晚上7點(diǎn)多斷網(wǎng)，導致部分購房者無(wú)法簽約。有河南當地業(yè)內人士表示，抬高購房門(mén)檻或將進(jìn)一步影響二手房市場(chǎng)成交。
供應端調控發(fā)力
值得一提的是，鄭州此次公布的文件中首次提出了“市場(chǎng)聯(lián)合管理長(cháng)效機制”。業(yè)內表示，這也是積極響應當前房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的一個(gè)重要體現。管理模式長(cháng)效化，才能促使市場(chǎng)的有效發(fā)展，進(jìn)而構造出“慢?！钡臉鞘谐砷L(cháng)格局。
在本次濟南市出臺的樓市新政中，就對土地市場(chǎng)的交易行為提出了明確的管理措施。比如，濟南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟南分行營(yíng)管部等部門(mén)組成土地競買(mǎi)資金聯(lián)合審查小組，實(shí)施土地競買(mǎi)資金審查監管。而在懲治方面，濟南市規定，發(fā)現違規的，取消競得資格，不返還其競買(mǎi)保證金(出讓合同定金)，并納入該市土地交易市場(chǎng)誠信黑名單，兩年內不得在該市參與土地競買(mǎi)。
在嚴躍進(jìn)看來(lái)，包括拿地資金監管等方面的表述，說(shuō)明對土地市場(chǎng)等依然會(huì )采取去杠桿、促平穩的策略。這對濟南近期樓市的平穩發(fā)展有積極作用，也能夠使得庫存不足的風(fēng)險減少，進(jìn)而利好房?jì)r(jià)的穩定。尤其是政策中規定了對銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)開(kāi)發(fā)成本20%比例的項目進(jìn)行個(gè)案監管，說(shuō)明了近期監管體現了一個(gè)特點(diǎn)，即抓重點(diǎn)、抓主要矛盾，這將使房企以更加規范的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
而在最近，繼重慶之后，12月20日，鄭州出新規要求從2017年1月15日起，在鄭州市內五區、鄭東新區、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、高新區范圍內，土地競拍人必須提前購買(mǎi)與土地同等新增面積的“復墾券”，才能參與土地競買(mǎi)。
所謂“復墾券”，是類(lèi)似于重慶“地票”的模式，貧困地區騰退的農村宅基地在扣除自身安置用地后節余的農村建設用地指標，即城鄉建設用地增減掛鉤節余指標。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，在各地一系列的新政中，加大土地供應和改變土地出讓方式都顯得很重要。目前不少省市也已采用了“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”等土拍模式，在目前的政策環(huán)境下，未來(lái)這種模式可能還會(huì )繼續推廣。
房企并購趨勢將凸顯
2016年房企拿地熱情高漲。在這一背景下，各地政府為了抑制地價(jià)、房?jì)r(jià)的上漲，自9月底以來(lái)相繼出臺了各類(lèi)調控政策，如廣州、南京、廈門(mén)、東莞等城市均出臺了“限地價(jià)、競配建”的拍地模式。
另一方面，政府對房企融資和土拍資金來(lái)源也提出了諸多限制，如上海成立了“商品住房用地交易資金來(lái)源監管聯(lián)合工作小組”，對買(mǎi)地資金進(jìn)行監管，而且新入市土地的競買(mǎi)資格的審查時(shí)間也延長(cháng)了一個(gè)月左右。福州、武漢、鄭州、珠海等城市也調高了房企在拍地時(shí)所需繳納的保證金比例。
克而瑞研究中心表示，這一系列政策的出臺，將在一定程度上增加企業(yè)的拿地成本和難度，從而限制企業(yè)拿地。這樣的政策環(huán)境下，2017年整體銷(xiāo)售將有所回落，加之今年多數房企新增土儲“大豐收”，短期內補倉需求并不算強烈，2017年房企投資將趨于謹慎。而隨著(zhù)公開(kāi)市場(chǎng)拿地難度持續增加，房企必定會(huì )繼續尋求其他突破，合作、并購等助力企業(yè)低成本擴張的渠道也將繼續備受青睞。未來(lái)，隨著(zhù)房企分化逐步拉大、優(yōu)勝劣汰加劇，規模房企會(huì )抓住機遇尋覓市場(chǎng)上的“便宜貨”，并購規模有望實(shí)現新一輪超越。
實(shí)際上，調控政策升級對樓市成交的影響顯而易見(jiàn)。自去年以來(lái)便一發(fā)不可收拾的“樓市四小龍”(南京、蘇州、廈門(mén)、合肥)在陸續出臺的政策面前，也均進(jìn)入了“量?jì)r(jià)齊跌”的狀態(tài)。以南京為例，在9月和10月房?jì)r(jià)達到歷史高位后，國家統計局數據顯示，11月下半月，南京房?jì)r(jià)環(huán)比下跌0.1%，樓市降溫初顯。
對于未來(lái)樓市的走向，嚴躍進(jìn)表示，四季度全國熱點(diǎn)城市積極吸收調控政策效應，市場(chǎng)過(guò)熱現象受到了明顯遏制。尤其是從月度數據看，12月份各地管控房?jì)r(jià)的力度依然會(huì )加大，相對應地，房?jì)r(jià)環(huán)比增幅將繼續收窄，這也有利于后續房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩定。
