2016年北京寫(xiě)字樓依舊火爆 均價(jià)同比下降12.9％
2016年已經(jīng)過(guò)去。在過(guò)去的一年北京寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況如何呢？數據顯示，2016年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊火爆，存量進(jìn)一步縮減，銷(xiāo)售熱點(diǎn)向非核心區域繼續轉移。此外，絕對的交通便利，即距離中心城區的距離也已不再是衡量寫(xiě)字樓地段好壞的核心因素。
根據中原地產(chǎn)數據顯示，2016年寫(xiě)字樓(辦公)成交均價(jià)為28077元/平方米，與CORC提供2015年的32253元/平方米的均價(jià)相比，下降了12.9％。
與此同時(shí)，2016年北京寫(xiě)字樓（辦公）銷(xiāo)售依然火爆，存量進(jìn)一步縮減，銷(xiāo)售熱點(diǎn)向非核心區域繼續轉移。
此外，絕對的交通便利，即距離中心城區的距離也已不再是衡量寫(xiě)字樓地段好壞的核心因素。
寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)供大于求，仍難掩銷(xiāo)售熱情
根據中原地產(chǎn)的數據顯示，新增供應7466套、169.32萬(wàn)平方米相較成交的8394套、182.12萬(wàn)平方米，存量進(jìn)一步縮減，僅剩16321套、516.48萬(wàn)平方米，創(chuàng )近幾年來(lái)寫(xiě)字樓（辦公）銷(xiāo)售存量新低。
儼然，2016年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現了“超賣(mài)”現象。
極度需求會(huì )催生極度供應，“雙創(chuàng )”激增了更多寫(xiě)字樓的辦公需求與機會(huì )。但極度繁榮之后就是極度的競爭，盡管市場(chǎng)已經(jīng)反應了這樣的效應，但投資客的動(dòng)作往往會(huì )滯后于這一反應，RET睿意德董事索珊如是說(shuō)。
中原地產(chǎn)研究總監張大偉認為，“超賣(mài)”主要源于資金潮下的資產(chǎn)荒。對于現在市場(chǎng)，資金價(jià)格降低，2016年大部分企業(yè)都在尋找優(yōu)質(zhì)標的物業(yè)持有。
正如張大偉所說(shuō)，我國的寫(xiě)字樓是純投資型市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢與宏觀(guān)環(huán)境、實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展高度相關(guān)。2016年，我國的經(jīng)濟增速放緩，投資渠道短缺，“賣(mài)房救上市公司”的案例時(shí)有發(fā)生……與之相對的是全民創(chuàng )業(yè)風(fēng)風(fēng)火火，孵化器與寫(xiě)字樓逐漸成為鼎立之勢。在這樣的背景下，投資寫(xiě)字樓無(wú)疑是購買(mǎi)住宅外，資產(chǎn)保值或者增值的又一有力渠道。
銷(xiāo)售熱點(diǎn)向非核心區域繼續轉移
與北京的住宅市場(chǎng)相似，寫(xiě)字樓也呈現了繼續向外擴張的趨勢。根據中原地產(chǎn)的數據顯示，在銷(xiāo)售排行靠前的20個(gè)項目中，金融街（長(cháng)安）中心、世界僑商中心、綠地環(huán)球文化金融城等超過(guò)半數的項目位于五環(huán)外，更有2個(gè)項目位于六環(huán)外。
這除了與北京土地的供應結構相關(guān)，城市規劃的戰略布局與企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)效率的需求也是不可規避的兩大因素。
索珊告訴36氪，一方面是政府規劃的結果。不同的功能分區是政府給出的宏觀(guān)管理的信號，從而形成產(chǎn)業(yè)聚集，帶動(dòng)人口流動(dòng)。人口的潮汐性不利于城市的發(fā)展。人口居住量大，需求和供應就會(huì )比較旺盛，綜合物業(yè)提供的效率也會(huì )更高，居住的人需要消費、娛樂(lè )，從而提高區域性的效率。
另一方面則是企業(yè)自行選擇的結果。核心區的地越來(lái)越少，隨著(zhù)人口聚集也越來(lái)越擁堵，物業(yè)供應卻越來(lái)越老舊，產(chǎn)業(yè)也相對比較雜亂，沒(méi)有形成聚集。在這個(gè)情況下，企業(yè)會(huì )自主的選擇更遠一些的區域，提高其產(chǎn)業(yè)效率。
戴德梁行相關(guān)負責人就曾公開(kāi)表示，許多租戶(hù)已將全部或部分辦公室搬遷至非核心區域，因此在2015年這些非核心區域逐漸發(fā)展成核心區域的有力競爭者，并且開(kāi)始搶占核心區域辦公物業(yè)的客戶(hù)群體。
二環(huán)內賣(mài)不過(guò)三環(huán)外，通州賣(mài)不過(guò)門(mén)頭溝
36氪作者觀(guān)察到，二環(huán)以?xún)葍H有金融街廣安中心這一個(gè)項目，該項目共賣(mài)出126套，均價(jià)38928元/平方米，比售價(jià)最高、位于三、四環(huán)之間的駿豪中央公園廣場(chǎng)，便宜5萬(wàn)多/平方米；而同是五、六環(huán)之間的項目，通州的新華聯(lián)北京民企總部基地均價(jià)僅1萬(wàn)6，比大興的星光視界中心和石景山的點(diǎn)石商務(wù)公園都低不少。
對此，索珊認為，這主要源于物業(yè)的價(jià)值、企業(yè)品牌形象定位以及企業(yè)辦事效率，這三點(diǎn)。
以駿豪中央公園廣場(chǎng)為例，項目位于朝陽(yáng)公園南側，擁有高端的商務(wù)配套區，區域上可以連接到的產(chǎn)業(yè)豐富，協(xié)同辦公的效率就高。
而在項目未建成時(shí)就已與國貿三期、鳥(niǎo)巢、中國尊、等知名建筑一同獲得“中國當代十大建筑”稱(chēng)號。在綠色建筑實(shí)踐過(guò)程中，就獲得美國LEED建筑金級認證、美國綠色社區認證、中國綠色建筑兩星認證等，本身附加值就高，給企業(yè)品牌帶來(lái)的附加值也就更高。
同時(shí)，索珊還指出，不可通過(guò)絕對的交通來(lái)判斷企業(yè)的辦事效率，產(chǎn)業(yè)連接的便利性才是至關(guān)重要的，這也是二環(huán)內賣(mài)不過(guò)三環(huán)外，通州的賣(mài)不過(guò)門(mén)頭溝的原因之一。
