上海新年首拍冷靜落槌 資金監管下碧桂園、世茂46億闖關(guān)寶山
按照上海的新規則，開(kāi)發(fā)商在參加土地拍賣(mài)時(shí)，應承諾所拍資金為“合規自有資金”。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 上海過(guò)熱的土地市場(chǎng)已經(jīng)引起政府警惕，在監管與調控下，2016年10月份以來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性。跡象顯示，即便邁入2017年，這種理性的情緒仍未有較大變化。
1月5日，上海迎來(lái)2017年首場(chǎng)商住地塊的出讓。地塊分別位于寶山區羅店鎮、羅涇鎮，占地面積15.20萬(wàn)平方米，起始總價(jià)36.76億元。
寶山區位于上海市北部郊區地帶，受益于2016年上海新建商品住宅物業(yè)市場(chǎng)需求強勁，這里的房?jì)r(jià)也有所上漲。數據顯示，2016年上海成交均價(jià)同比上漲19.0%至3.83萬(wàn)元/平方米；其中12月份，寶山區均價(jià)3.88萬(wàn)元/平方米，較年初上漲26.23%。
不過(guò)，從當天成交的情況看，上海土地市場(chǎng)已逐漸告別過(guò)熱的階段。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，出讓的是羅店鎮老鎮區C1-2、C5-5地塊，出讓面積8.92萬(wàn)平方米，總建筑面積13.68萬(wàn)平方米，用途為商住，起始總價(jià)21.76億元。
寶山區羅涇鎮區BSP0-1701單元18-02地塊，出讓面積則是6.28萬(wàn)平方米，規劃為居住用地，總建筑面積10萬(wàn)平方米；起始總價(jià)15億元。
上述地塊均設置較為嚴苛的出讓要求。其中羅店鎮地塊的商業(yè)部分80%以上面積自持20年以上，住宅含5%保障房、15%自持面積以及1.37萬(wàn)平方米公共服務(wù)措施無(wú)償移交政府。羅涇鎮地塊同樣包括5%保障房、15%自持面積，以及1萬(wàn)平方米公共服務(wù)設施無(wú)償移交政府。
最終，羅店鎮地塊被碧桂園以總價(jià)22.45億元競得，溢價(jià)率僅3.17%，樓面價(jià)1.64萬(wàn)元/平方米；在下午的出讓中，世茂則擊退碧桂園，以總價(jià)23.6億元競得羅涇鎮地塊，溢價(jià)率57.3%，折合樓面價(jià)2.35萬(wàn)元/平方米。
土地市場(chǎng)降溫的原因，則主要源于房地產(chǎn)調控政策的收緊。去年10月8日，上海住建委、規土局聯(lián)合下發(fā)文件，提出6條遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的措施。其中在土地供應層面，文件明確進(jìn)一步加大商品住房供應力度的同時(shí)，要求加強商品住房用地交易資金來(lái)源的監管。
據不完全統計，剛過(guò)去的2016年，上海出讓金額總出讓金額接近1600億元，位居一線(xiàn)城市首位；土地平均樓面價(jià)3.20萬(wàn)元/平方米，同比上漲87%，創(chuàng )下歷史新高。
調控帶來(lái)的土地出讓條件約束與限制，最終傳導至開(kāi)發(fā)商層面。即便同是寶山區的地塊，調控前后的境遇卻截然不同。
去年6-8月，包括中糧、建發(fā)、首開(kāi)、信達等開(kāi)發(fā)商均在寶山區拿地，溢價(jià)率多在100%以上，信達更是以58.05億元競得寶山區寶山新城顧村地塊，溢價(jià)率303.41%；而今年1月5日出讓的寶安區羅店鎮地塊、羅涇鎮地塊，最高溢價(jià)率也不超過(guò)60%。
值得一提的是，據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在1月5日的土地出讓現場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商代表需接受相關(guān)監管人員的監督，對其身份以及公司資金來(lái)源進(jìn)行核實(shí)。按照上海的新規則，開(kāi)發(fā)商在參加土地拍賣(mài)時(shí)，應承諾所拍資金為“合規自有資金”。
在土地市場(chǎng)趨于謹慎的情況下，仍有個(gè)別開(kāi)發(fā)商選擇了更為堅決的布局戰略。以碧桂園為例，自去年以來(lái)，該公司在上海已累計獲得8宗地塊，且主要位于外圍區域。市場(chǎng)分析指，這批地塊適合剛需及剛改需求，與碧桂園過(guò)去主要打造產(chǎn)品方向一致。
在可預見(jiàn)的未來(lái)，上海土地市場(chǎng)或將在調控組合拳中繼續維持現狀。2016年12月下旬，上海市委副書(shū)記、市長(cháng)楊雄在部署2017年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展十方面重點(diǎn)工作時(shí)便明確提及，將繼續加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。
