2016年北京大宗交易 產(chǎn)業(yè)園需求旺盛
時(shí)間：2017/1/14
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在過(guò)去的2016年，由于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金長(cháng)期居于高位，很多企業(yè)租戶(hù)開(kāi)始尋覓新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區近年來(lái)憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶(hù)青睞。
寫(xiě)字樓 (4)
由于貨幣政策及金融市場(chǎng)等因素影響，北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)已轉變?yōu)橘u(mài)方市場(chǎng)。戴德梁行統計顯示，2016年北京大宗物業(yè)交易總額376億，70%以上的投資類(lèi)型為寫(xiě)字樓，內資買(mǎi)家占比近80%。
值得關(guān)注的是，核心商圈具有穩定現金流的整棟銷(xiāo)售項目極其稀缺，投資者目標已開(kāi)始轉向有改造潛力項目及新興商圈新建項目。
戴德梁行北中國區投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“2017年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下，預計北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì )持續活躍?！?br /> 大宗交易再度活躍
經(jīng)過(guò)上一年國內經(jīng)濟減速、投資者海外投資窗口打開(kāi)影響國內投資市場(chǎng)放緩后，2016年投資市場(chǎng)大宗交易頻現。這里的大宗交易指資產(chǎn)超過(guò)3億、以投資或自用為目的的房地產(chǎn)交易。
劉兵表示，在2014年底到2015年初，北京大宗交易是買(mǎi)方市場(chǎng)。而隨著(zhù)國內經(jīng)濟轉型、通脹壓力，加之股市疲弱、人民幣匯率波動(dòng)的外部影響，北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為投資機構最好的投資類(lèi)型之一。這也令業(yè)主在交易中更加具有話(huà)語(yǔ)權。此外，國內“營(yíng)改增”新政，在一定程度上促使企業(yè)投資物業(yè)時(shí)更好地做稅務(wù)籌劃。
2016年，戴德梁行共錄得北京大宗物業(yè)交易總額376億。其中內資買(mǎi)家占比近80%，保險公司除自用外，也在市場(chǎng)上進(jìn)行規模性投資。寫(xiě)字樓仍然是投資的主要物業(yè)類(lèi)型，70%以上的投資額都投向寫(xiě)字樓。
值得注意的是，核心商圈很難見(jiàn)到整棟成交案例，如CBD商圈的招商局大廈、世紀財富中心東塔均為半棟交易。城區五環(huán)內大宗交易以改造升級為主，代表項目如東北三環(huán)太陽(yáng)宮百盛商場(chǎng)，未來(lái)將改造成寫(xiě)字樓項目。早在2014年基匯資本收購東三環(huán)盈科中心，也預計將原有的太平洋百貨（當時(shí)太平洋百貨因經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)退出）改為辦公展示。城區內也陸續有項目從原來(lái)的商業(yè)、酒店用途改變?yōu)閷?xiě)字樓，包括建國門(mén)的萬(wàn)豪酒店、東長(cháng)安街中糧廣場(chǎng)商業(yè)部分等?？梢?jiàn)，從物業(yè)改造角度增加物業(yè)實(shí)用性以實(shí)現租金收益是市場(chǎng)上買(mǎi)家新的投資角度。同時(shí)，由于五環(huán)內限建影響，一些希望在城區內打造項目的開(kāi)發(fā)商也轉而瞄準投資存量市場(chǎng)，很多大型開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)成立直投團隊。
劉兵指出，“隨著(zhù)新興區域的政策利好、配套日趨完善，投資者已在有潛力的城郊新區出手。最熱的區域為首都機場(chǎng)附近的望京/酒仙橋區域。未來(lái)有發(fā)展潛力的通州、麗澤商圈也不失為投資者青睞的重點(diǎn)區域。未來(lái)一年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下，預計大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì )持續活躍?！?br /> 產(chǎn)業(yè)園需求旺盛
大宗交易旺盛的另一面是，市場(chǎng)需求旺盛。
根據戴德梁行統計，截至2016年第四季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求依舊活躍，全市甲級寫(xiě)字樓年度凈吸納量高達78.5萬(wàn)平方米。以望京-酒仙橋最為可觀(guān)，其租賃成交量占比達到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動(dòng)租金繼續上升。該季度北京全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣387.2元，環(huán)比增長(cháng)0.9%。五大核心商圈甲級寫(xiě)字樓按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長(cháng)1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。
成交行業(yè)以金融業(yè)、高科技業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。
由于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶(hù)都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區近年來(lái)憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶(hù)青睞。
截至2016年第四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園區總存量約為1456萬(wàn)平方米，其中北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區存量最高，達314萬(wàn)平方米，占總存量的22%；其次為中關(guān)村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。
2017年，北京全市預計將有238萬(wàn)平方米新增寫(xiě)字樓入市。戴德梁行北中國區寫(xiě)字樓企業(yè)服務(wù)部主管?chē)绤^海表示，“大量寫(xiě)字樓入市為北京市場(chǎng)帶來(lái)的挑戰和機遇并存。另外，2016年7月北京市政府出臺進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅的通知，由于業(yè)主方或將由新政策帶來(lái)的上升的稅務(wù)成本轉嫁給租戶(hù)，預計未來(lái)租金將會(huì )面臨新一輪上漲。對新政策的執行情況及其對市場(chǎng)帶來(lái)的變化需保持密切關(guān)注?！?br /> 嚴區海認為，隨著(zhù)政策推動(dòng)，未來(lái)幾年，北京成熟產(chǎn)業(yè)園區將繼續受到企業(yè)青睞，次級產(chǎn)業(yè)園區也將繼續發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)園區需求依然強勁，租金將繼續呈上揚態(tài)勢。
寫(xiě)字樓 (4)
由于貨幣政策及金融市場(chǎng)等因素影響，北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)已轉變?yōu)橘u(mài)方市場(chǎng)。戴德梁行統計顯示，2016年北京大宗物業(yè)交易總額376億，70%以上的投資類(lèi)型為寫(xiě)字樓，內資買(mǎi)家占比近80%。
值得關(guān)注的是，核心商圈具有穩定現金流的整棟銷(xiāo)售項目極其稀缺，投資者目標已開(kāi)始轉向有改造潛力項目及新興商圈新建項目。
戴德梁行北中國區投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“2017年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下，預計北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì )持續活躍?！?br /> 大宗交易再度活躍
經(jīng)過(guò)上一年國內經(jīng)濟減速、投資者海外投資窗口打開(kāi)影響國內投資市場(chǎng)放緩后，2016年投資市場(chǎng)大宗交易頻現。這里的大宗交易指資產(chǎn)超過(guò)3億、以投資或自用為目的的房地產(chǎn)交易。
劉兵表示，在2014年底到2015年初，北京大宗交易是買(mǎi)方市場(chǎng)。而隨著(zhù)國內經(jīng)濟轉型、通脹壓力，加之股市疲弱、人民幣匯率波動(dòng)的外部影響，北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為投資機構最好的投資類(lèi)型之一。這也令業(yè)主在交易中更加具有話(huà)語(yǔ)權。此外，國內“營(yíng)改增”新政，在一定程度上促使企業(yè)投資物業(yè)時(shí)更好地做稅務(wù)籌劃。
2016年，戴德梁行共錄得北京大宗物業(yè)交易總額376億。其中內資買(mǎi)家占比近80%，保險公司除自用外，也在市場(chǎng)上進(jìn)行規模性投資。寫(xiě)字樓仍然是投資的主要物業(yè)類(lèi)型，70%以上的投資額都投向寫(xiě)字樓。
值得注意的是，核心商圈很難見(jiàn)到整棟成交案例，如CBD商圈的招商局大廈、世紀財富中心東塔均為半棟交易。城區五環(huán)內大宗交易以改造升級為主，代表項目如東北三環(huán)太陽(yáng)宮百盛商場(chǎng)，未來(lái)將改造成寫(xiě)字樓項目。早在2014年基匯資本收購東三環(huán)盈科中心，也預計將原有的太平洋百貨（當時(shí)太平洋百貨因經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)退出）改為辦公展示。城區內也陸續有項目從原來(lái)的商業(yè)、酒店用途改變?yōu)閷?xiě)字樓，包括建國門(mén)的萬(wàn)豪酒店、東長(cháng)安街中糧廣場(chǎng)商業(yè)部分等?？梢?jiàn)，從物業(yè)改造角度增加物業(yè)實(shí)用性以實(shí)現租金收益是市場(chǎng)上買(mǎi)家新的投資角度。同時(shí)，由于五環(huán)內限建影響，一些希望在城區內打造項目的開(kāi)發(fā)商也轉而瞄準投資存量市場(chǎng)，很多大型開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)成立直投團隊。
劉兵指出，“隨著(zhù)新興區域的政策利好、配套日趨完善，投資者已在有潛力的城郊新區出手。最熱的區域為首都機場(chǎng)附近的望京/酒仙橋區域。未來(lái)有發(fā)展潛力的通州、麗澤商圈也不失為投資者青睞的重點(diǎn)區域。未來(lái)一年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動(dòng)下，預計大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì )持續活躍?！?br /> 產(chǎn)業(yè)園需求旺盛
大宗交易旺盛的另一面是，市場(chǎng)需求旺盛。
根據戴德梁行統計，截至2016年第四季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求依舊活躍，全市甲級寫(xiě)字樓年度凈吸納量高達78.5萬(wàn)平方米。以望京-酒仙橋最為可觀(guān)，其租賃成交量占比達到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動(dòng)租金繼續上升。該季度北京全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣387.2元，環(huán)比增長(cháng)0.9%。五大核心商圈甲級寫(xiě)字樓按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長(cháng)1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。
成交行業(yè)以金融業(yè)、高科技業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。
由于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶(hù)都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區近年來(lái)憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶(hù)青睞。
截至2016年第四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園區總存量約為1456萬(wàn)平方米，其中北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區存量最高，達314萬(wàn)平方米，占總存量的22%；其次為中關(guān)村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。
2017年，北京全市預計將有238萬(wàn)平方米新增寫(xiě)字樓入市。戴德梁行北中國區寫(xiě)字樓企業(yè)服務(wù)部主管?chē)绤^海表示，“大量寫(xiě)字樓入市為北京市場(chǎng)帶來(lái)的挑戰和機遇并存。另外，2016年7月北京市政府出臺進(jìn)一步落實(shí)房產(chǎn)稅的通知，由于業(yè)主方或將由新政策帶來(lái)的上升的稅務(wù)成本轉嫁給租戶(hù)，預計未來(lái)租金將會(huì )面臨新一輪上漲。對新政策的執行情況及其對市場(chǎng)帶來(lái)的變化需保持密切關(guān)注?！?br /> 嚴區海認為，隨著(zhù)政策推動(dòng)，未來(lái)幾年，北京成熟產(chǎn)業(yè)園區將繼續受到企業(yè)青睞，次級產(chǎn)業(yè)園區也將繼續發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)園區需求依然強勁，租金將繼續呈上揚態(tài)勢。
