2017樓市開(kāi)局 房企找錢(qián)或面臨大考
房貸釋放收緊信號
元旦后首個(gè)工作日，北京銀行業(yè)宣布，自2017年1月1日起，北京地區大部分銀行將執行房貸利率9折起的政策，取消首套房基準利率8折或8.5折優(yōu)惠，調至最低9折優(yōu)惠，二套房仍執行基準利率上浮10%。也就是說(shuō)，房貸利率提高了。這意味著(zhù)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)定向“加息”了，而加息一直是抑制資產(chǎn)泡沫最有效的武器。
“加息不僅僅會(huì )提高貸款者的資金成本，導致多支出利息，而且很容易形成加息預期?！敝斀?jīng)評論人黃生分析。而這一次對于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的加息，是調控以來(lái)的第一次出現，由于示范效應，不排除其它城市跟進(jìn)。
日前，在廣州市十五屆人大一次會(huì )議期間，市人大代表、中國建設銀行廣州荔灣分行行長(cháng)羅鐵鋒接受羊城晚報記者采訪(fǎng)時(shí)就表示，房貸收緊是一個(gè)趨勢。
在黃生看來(lái)，“定向加息”，一邊抑制了需求，一邊抑制了資金供給，所以，短期內房?jì)r(jià)肯定會(huì )下降，這是無(wú)法避免的，但這種調整是健康的。
資管計劃叫停 房企融資入冬
這邊廂，信貸端口收緊，意味著(zhù)購房成本增加，繼而影響房企的銷(xiāo)售回款。那邊廂，房企在融資端，也將面臨各種卡緊“咽喉”之痛。
近期，一份由中國基金業(yè)協(xié)會(huì )醞釀的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目》明確不予備案的資管計劃方式包括但不限于：委托貸款，嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品，受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權，以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實(shí)債方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權和其他投資方式。
同時(shí)要求，私募資產(chǎn)管理計劃不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權等方式向房企提供融資，用于補充流動(dòng)性資金或支付土地出讓價(jià)款；不得直接或間接為各類(lèi)機構發(fā)放首付貸款等違法違規行為提供便利。
多位業(yè)內人士表示，暫停備案指向明確，這次有關(guān)方面釜底抽薪的決心比前幾次要大得多。有消息指，將有16個(gè)熱點(diǎn)城市的住宅地產(chǎn)類(lèi)資管計劃將被叫停備案。這意味著(zhù)，在銀行、信托、債券市場(chǎng)等房企融資渠道被收緊之后，資管類(lèi)產(chǎn)品給房企輸血閘門(mén)也被關(guān)閉。
自去年9月以來(lái)，對房企資金層面的收緊與日俱增。上交所、深交所相繼規范房企發(fā)行公司債行為；銀監會(huì )、保監會(huì )提出嚴禁違規資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委則要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。
各路曲線(xiàn)資金被封堵
各種限令之下，房企資金鏈條愈收愈緊。1月4日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布數據顯示，2016年，房企私募債、公司債、中期票據等融資額達11376.7億元，同比上漲26%。但自去年10月數輪密集調控潮以來(lái)，房企債券融資難度明顯加大。
與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)，房企拿地的自有資金被嚴格審查，這意味著(zhù)房企表外融資拿地之路亦被封堵。比如不久前，上海在一塊出讓地塊中就明確6大規定：包括資金來(lái)源不得再作為參與競買(mǎi)其它地塊的資金來(lái)源重復申報；地塊成交后，監管機構可對競得人申報的資金來(lái)源情況開(kāi)展真實(shí)性核查等。
隨著(zhù)監管層對房企融資的監管日趨精準，各路“曲線(xiàn)”資金被封堵，這對于2017年有大量債務(wù)將到期的房企而言，難熬的日子開(kāi)始了。相關(guān)機構報告顯示，房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據、債券以及2015年之前的中長(cháng)期債務(wù)將在2017下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年銷(xiāo)售不如預期，那么資金鏈將會(huì )面臨較大的壓力。
資金的命門(mén)一旦被捏著(zhù)，去年加杠桿瘋狂拿地的房企難免如芒在背。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉分析，2017年下半年全國核心一二線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)將在嚴格的監管與執行背景下進(jìn)入調整期，對于部分房企尤其是“杠桿”較大的房企來(lái)講是一場(chǎng)惡戰。
