市場(chǎng)總體降溫明顯，2017年該買(mǎi)房還是該賣(mài)房？
據經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，從1月7日開(kāi)始，2017年省級地方“兩會(huì )”陸續開(kāi)幕，1月將有28個(gè)省份完成“兩會(huì )”全部議程，其中22個(gè)省級“兩會(huì )”將在1月中旬密集召開(kāi)，主要集中在12日至17日。截至目前，已有北京、河北、西藏、甘肅、寧夏等19個(gè)省區市地方兩會(huì )已經(jīng)陸續開(kāi)幕。值得注意的是，“房地產(chǎn)去庫存”成為各地兩會(huì )不約而同的關(guān)鍵詞。
回看過(guò)去一年，樓市大體上可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來(lái)概括。據國家統計局最新公布的數據顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，環(huán)比已經(jīng)連續9個(gè)月下降，庫存累計減少2758萬(wàn)平方米。
但如果詳細對比數據不難發(fā)現，2758萬(wàn)平方米的去化量只占了6億9095萬(wàn)已有庫存的4%，去庫存形勢依舊嚴峻。與此同時(shí)，部分省市在去庫存的同時(shí)，出現了房?jì)r(jià)的大幅上漲。在2017年已召開(kāi)兩會(huì )的省市不僅繼續把房地產(chǎn)調控的落腳點(diǎn)放在去庫存上，更強調“穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。
深圳兩會(huì )提出，2017年要落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，堅持“房子是用來(lái)住的”、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應市場(chǎng)規律的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展基礎性制度和長(cháng)效機制，有效降低高房?jì)r(jià)對實(shí)體經(jīng)濟的“擠壓”影響。
新疆維吾爾自治區在政府工作報告中指出，堅持把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮化、農業(yè)轉移人口市民化有機結合，分類(lèi)調控、因城因地施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
北京兩會(huì )傳出的消息，北京樓市調控的目標是穩定房?jì)r(jià)，要建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)效機制。大力推進(jìn)自住房、公租房等保障性住房的建設，讓住房真正回歸居住屬性。
與此同時(shí)，萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林在公司年會(huì )上透露房地產(chǎn)行業(yè)周期性太強，萬(wàn)達商業(yè)將逐漸從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)退出，另一位地產(chǎn)大佬孫宏斌則果斷為樂(lè )視注資150億元，走多元化戰略……
當各地都把“去庫存、穩樓價(jià)”放在重要位置、市場(chǎng)政策顯示從緊趨向、地產(chǎn)商尋求多元化發(fā)展路徑，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )發(fā)生哪些變化？
市場(chǎng)總體降溫明顯，2017年該買(mǎi)房還是該賣(mài)房？關(guān)于此話(huà)題，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠做出了點(diǎn)評。
馬光遠：2017年要不要買(mǎi)房子是大家都非常關(guān)注的問(wèn)題，對這個(gè)問(wèn)題的回答可以從三個(gè)層面把握。
第一，2017年的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相對2016年而言肯定會(huì )降溫?？傮w來(lái)講，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是整個(gè)新房、二手房交易市場(chǎng)在2016年都非?；鸨?，很多數據都創(chuàng )下了歷史新高，新房交易首次超過(guò)了十萬(wàn)億，以后要突破這個(gè)標桿恐怕會(huì )比較難。所以，無(wú)論是交易量還是增速，肯定都會(huì )回落，加上一些熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)在2016年有了比較大幅的上漲，但缺乏概念支撐，房?jì)r(jià)回落的可能還是比較大的。但要強調的是2017年房?jì)r(jià)大漲的概率非常低，暴跌的概率幾乎等于零。從中國房地產(chǎn)的基本走勢來(lái)看，我們一是必須認識到房地產(chǎn)市場(chǎng)已是今非昔比，發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟高增長(cháng)的周期基本已經(jīng)結束；二是貨幣高增長(cháng)的周期基本也已結束；三是國際資本流入中國高增長(cháng)的周期也在改變著(zhù)。這種情況意味用過(guò)去思考房地產(chǎn)的思維和邏輯、憑過(guò)去經(jīng)驗判斷下一步房地產(chǎn)的走勢可能會(huì )犯錯誤。
但同時(shí)，我要強調對房地產(chǎn)來(lái)講有三個(gè)周期沒(méi)有結束：一是中國城鎮化的周期正在進(jìn)行；二是中國的金融資本和土地資本結合的時(shí)代，包括未來(lái)整個(gè)城市的升級等也還沒(méi)有結束；三是中國經(jīng)濟以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的基本面沒(méi)有變化。這種情況意味著(zhù)整體房地產(chǎn)的走勢一定會(huì )是平穩的，這和2017年整體房地產(chǎn)政策怎樣解讀有很大的關(guān)系。
關(guān)于去年年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議談到的房地產(chǎn)政策，大家可能關(guān)注到了兩點(diǎn)，第一，政策強調了房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的，整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)的政策應該會(huì )著(zhù)力解決回歸居住功能的問(wèn)題；第二，政策特別強調了長(cháng)效機制的問(wèn)題，表示以后要通過(guò)土地、稅收、信貸、投資、立法等一系列的政策舉措來(lái)完善房地產(chǎn)的長(cháng)效機制，要加快研究、建立符合國情、實(shí)現市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，一方面抑制房地產(chǎn)泡沫，另一方面防止房地產(chǎn)出現大起大落。
對于這個(gè)長(cháng)效機制，我們可以從兩個(gè)方面去關(guān)注，第一，它是中國房地產(chǎn)長(cháng)治久安的基礎，過(guò)去我們主要以調控為主，未來(lái)它可以確保房地產(chǎn)穩定、健康發(fā)展，長(cháng)效機制的推出已經(jīng)進(jìn)入了倒計時(shí)；第二，要真正建立長(cháng)效機制需要時(shí)間，過(guò)去的整個(gè)政策包括發(fā)展房地產(chǎn)的目的、理念在將來(lái)可能要出現顛覆性的變化。所以，無(wú)論是在稅收還是在信貸、立法等方面，建立長(cháng)效機制還需要很長(cháng)時(shí)間，但政策的轉折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，未來(lái)要讓房地產(chǎn)慢慢回歸到社會(huì )、民生，意味著(zhù)對炒房、過(guò)度投機肯定是不允許的。
基于這樣的考慮，房地產(chǎn)本身的大、小周期加之政策的調控、2016年的上漲，2017年房地產(chǎn)會(huì )出現一定的回落和降溫。所以，在目前政策明確表示不支持投資房地產(chǎn)的情況下，2017年肯定不是投資房產(chǎn)很好的時(shí)候。
第二，很多人有像是孩子上學(xué)等特別急切的需求，在一些大城市，這些需求是大問(wèn)題，這時(shí)候就不要考慮價(jià)格變動(dòng)等，畢竟時(shí)間還是比較緊迫的。
第三，對于很多過(guò)去投資房地產(chǎn)而擁有多套住房的人而言，目前也是可以減持手頭房產(chǎn)的時(shí)候了，未來(lái)政策對持有多套住房者征收房產(chǎn)稅的政策盡管可能要很長(cháng)時(shí)間才會(huì )出臺，但這是大趨勢，是方向。
第四，要特別強調是中國經(jīng)濟的基本面和房地產(chǎn)行業(yè)的基本面都沒(méi)有出現大的逆轉，2017年的這種調整是順勢而為，是擠房地產(chǎn)的泡沫，消化其中風(fēng)險，而不是為了打壓房地產(chǎn)。盡管一些城市的房?jì)r(jià)會(huì )出現調整，但廣州、西安、重慶、昆明、南寧等一些整體房?jì)r(jià)在2016年表現較平穩的城市相對而言是比較安全的。
此外，從房地產(chǎn)周期看，在政策大調整的情況下，一般上半年是不適宜出手的，大家如果不是那么急切，可以等6月份以后看整個(gè)政策、看中國經(jīng)濟基本面的變化再做決定。
最后，特別要強調的是，考慮中國房地產(chǎn)房?jì)r(jià)走勢時(shí)，要注意到過(guò)去一是貨幣的整體流動(dòng)性較好，二是大量的國際資本進(jìn)入了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，而現在總體形勢在逐漸變化，比如人民幣貶值的壓力、資本流出的壓力等對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢是有一定影響的。
但從長(cháng)期看，對中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮化正在進(jìn)行中的大國而言，比較優(yōu)質(zhì)的城市資源在很長(cháng)一段時(shí)間里都是稀缺品，大家從農村甚至是小城市往中等城市、大城市轉移的過(guò)程中，每個(gè)人都有夢(mèng)想，就是選擇比較宜居的、優(yōu)質(zhì)的城市居住、工作、生活，這也是整個(gè)中國經(jīng)濟轉型過(guò)程中不可或缺的組成部分。所以，從大周期看，房地產(chǎn)的大周期沒(méi)有結束，結束的是過(guò)去不正常的比如快速增長(cháng)的“青春期”現象。所以，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)入第19個(gè)年頭后，正在走向成熟，將來(lái)它的表現會(huì )非常正常、非常成熟。
