房地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái) 輕資產(chǎn)運營(yíng)迎資本盛宴
北京高和藍峰大廈舉行，多位投資人以及空間家、嗨住、第六感、鋪天地等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng )新企業(yè)創(chuàng )始人齊聚，共同探討互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的房地產(chǎn)投資機會(huì )。
聚會(huì )的組織者是高和翰同基金的合伙人蘇鑫和王倩，兩人以及他們背后的團隊深耕地產(chǎn)行業(yè)均超過(guò)15年，關(guān)注輕資產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)8年。他們共同成立的這支基金，專(zhuān)門(mén)瞄準房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營(yíng)的創(chuàng )新企業(yè)，誕生僅僅15個(gè)月的時(shí)間，它已經(jīng)迅速投資了涉及房地產(chǎn)存量市場(chǎng)運營(yíng)、交易和服務(wù)端的7家公司，王倩把這稱(chēng)之為“搶占賽道”。
與很多業(yè)內人士一樣，蘇鑫和王倩已經(jīng)覺(jué)察到了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的變化--增量時(shí)代到存量時(shí)代，制造業(yè)到服務(wù)業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。不同的是，憑借著(zhù)投資人獨有的敏銳嗅覺(jué)，他們已經(jīng)迅速出擊，提前介入到了這場(chǎng)變局之中。他們瞅準的，是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈端的創(chuàng )新型公司，在過(guò)去的一年多時(shí)間里，王倩和她的合伙人接觸過(guò)上百個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的創(chuàng )業(yè)者。王倩稱(chēng)，這支基金未來(lái)的目標，就是到明年能把投資點(diǎn)布的更密，最終能布到整個(gè)房地產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。
存量時(shí)代到來(lái)
“可以非常明確地說(shuō)，當下中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在發(fā)生的顯著(zhù)變化不是‘黃金時(shí)代’向‘白銀時(shí)代’的轉換，而是‘增量時(shí)代’向‘存量時(shí)代’的轉換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻的改變?！本蹠?huì )現場(chǎng)，鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示。在過(guò)去的幾年中，他對中國二手房市場(chǎng)的變化一直保持著(zhù)密切跟蹤和深入研究。
據鏈家研究院的數據顯示，目前，我國的存量房市場(chǎng)目前呈現出兩大顯著(zhù)特征：一是存量房市場(chǎng)的流通能力也呈現趨勢性上升。據統計，2016年中國二手房交易額超過(guò)6萬(wàn)億，占住房交易總額的比例達到41%，從這個(gè)關(guān)鍵指標看，中國總體上正處于向存量市場(chǎng)轉換的過(guò)渡期。2016年，北京、上海的二手房交易額占比已高達74%和72%，該比例已經(jīng)達到成熟國家、成熟市場(chǎng)的水平。從流通率來(lái)看，2016年，全國總體水平為2%，總體流通率高于日本，低于美國，但是一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市已經(jīng)接近甚至超過(guò)發(fā)達國家的平均水平；二是存量房市場(chǎng)的機構滲透率全面上升，其中，一線(xiàn)城市經(jīng)紀滲透率已經(jīng)很高，2016年，北京、上海、深圳的經(jīng)紀機構滲透率分別達到88%、86%和80%，廣州也達到了75%。此外，物業(yè)管理的滲透率也相當高，2016年全國有73%的房屋引入物業(yè)管理服務(wù)，北京、上海的物管滲透率則分別高達81%和88%。
“存量市場(chǎng)的崛起，意味著(zhù)大量的市場(chǎng)機會(huì )即將到來(lái)，這主要涉及經(jīng)紀服務(wù)、租賃運營(yíng)和房屋管理、物業(yè)管理以及城市更新四大領(lǐng)域?！睏瞵F領(lǐng)說(shuō)。
而作為投資人的王倩，經(jīng)過(guò)一年多的市場(chǎng)調研，也有了自己的劃分。她將房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈劃分為運營(yíng)、交易和服務(wù)三大門(mén)類(lèi)，每一個(gè)門(mén)類(lèi)往下延伸又涉及居住、辦公、商業(yè)，停車(chē)、養老、倉儲等領(lǐng)域，不同門(mén)類(lèi)在不同領(lǐng)域中的應用隨之會(huì )產(chǎn)生出無(wú)數個(gè)代表性的企業(yè)，“每一個(gè)企業(yè)的背后就是一個(gè)非常龐大的細分市場(chǎng)”。（見(jiàn)上圖）而這些細分市場(chǎng)，在互聯(lián)網(wǎng)的改造和推升下，也早已成為創(chuàng )業(yè)者們的藍海。
輕資產(chǎn)運營(yíng)成藍海
以高和翰同在2016年新投資的嗨住平臺為例，其看準的便是住宅租賃市場(chǎng)由C2C（個(gè)人對個(gè)人）向B2C（機構對個(gè)人）的轉變趨勢，針對的則是市場(chǎng)現有租賃平臺的各種痛點(diǎn)。
“從目前市場(chǎng)上的租賃平臺現狀來(lái)看，用戶(hù)的需求和體驗感依舊很差，租客找房和房東找客的效率極其低下，虛假信息泛濫，這是很大的痛點(diǎn)；此外，從公寓市場(chǎng)來(lái)看，盡管長(cháng)租公寓的發(fā)展勢頭很盛，但問(wèn)題也很多，價(jià)位跟主流租客的承受能力有差距，晾曬、私密性、廚衛等體驗甚至低于老公房。此外，規模不經(jīng)濟，租客和物業(yè)的租約普遍都短，找客和開(kāi)發(fā)成本都偏高?！?嗨住創(chuàng )始人夏青寧認為。
存量空房和市場(chǎng)需求的錯配需要專(zhuān)業(yè)機構（B）的改造和服務(wù)，但目前的市場(chǎng)上的租賃機構又大小不一，市場(chǎng)極度分散。除了一些大型的公寓運營(yíng)機構以外，據統計，目前，全國排名前十位的城市有5萬(wàn)個(gè)職業(yè)房東，掌握著(zhù)500萬(wàn)間房屋資源，占到所在市場(chǎng)的35%。如何把這些機構房源高效整合、真實(shí)呈現在平臺上，同時(shí)為租戶(hù)做好租中以及租后服務(wù)，便是嗨住當下業(yè)務(wù)的著(zhù)眼點(diǎn)所在。
“效率是這個(gè)行業(yè)的核心競爭力，信息服務(wù)則是效率提升的基礎?！睘榱颂嵘吭磧r(jià)格、地理位置、圖片和可租狀態(tài)等信息的準確度，嗨住將呼叫中心和云端進(jìn)行撮合，把所有的400錄音轉換成文字，一旦發(fā)現中間的錯配信息，就會(huì )通過(guò)系統轉換成文字，進(jìn)行后臺處理，很大程度上保證房源數量和信息真實(shí)度。
夏青寧透露，目前，嗨住的人均月成單率達到61單，是傳統平臺的15倍，效率答復提升，客戶(hù)滿(mǎn)意度可以達到75%。
此外，針對商辦地產(chǎn)的供給與需求錯配及效率低下而誕生的空間家，也是同類(lèi)的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺，通過(guò)“經(jīng)紀人云”、“空間云”和“服務(wù)云”三大云服務(wù)系統，將企業(yè)和空間的連接來(lái)打通，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。
“其實(shí)這些創(chuàng )新型的企業(yè)主要的著(zhù)眼點(diǎn)有三個(gè)方面：一是信息的部隊稱(chēng)問(wèn)題，二是效率的提升問(wèn)題，三是實(shí)現信息的分享。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的信息云手段，可以采集到大量真實(shí)的信息并全部積累下來(lái)，還可以用大數據分析的手段解決以前拍腦袋的各種決策問(wèn)題。越來(lái)越多共享經(jīng)濟的力量開(kāi)始滲透到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這都是解決傳統地產(chǎn)交易痛點(diǎn)的方案?！蓖踬徽f(shuō)。
她進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)本身是一個(gè)重資產(chǎn)領(lǐng)域，重資產(chǎn)最主要的核心是資產(chǎn)的增值和流動(dòng)，所有輕資產(chǎn)的運營(yíng)服務(wù)交易商都是為重資產(chǎn)的持有商服務(wù)的，只有輕和重結合，重資產(chǎn)才能真的插上翅膀，充分發(fā)揮它的價(jià)值。
輕資產(chǎn)運營(yíng)鏈進(jìn)入資本視野
就在創(chuàng )業(yè)者紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng )新的同時(shí)，資本也嗅到了巨大的機會(huì )?！拔覈囊痪€(xiàn)城市率先進(jìn)入存量房時(shí)代，這其中蘊含的商機，必達數萬(wàn)億”，高和資本董事長(cháng)蘇鑫便稱(chēng)，“房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，而傳統大型開(kāi)發(fā)商轉型非常困難，所以，我們未來(lái)將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運營(yíng)公司?！?
顯然，相比重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)模式更受資本市場(chǎng)的青睞，在二級市場(chǎng)也能獲得較高的估值水平和投資者的追捧。
據了解，高和翰同投資重點(diǎn)主要包括創(chuàng )新的運營(yíng)商（包括長(cháng)租公寓、文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)、養老地產(chǎn)、旅居等）、交易平臺、以及服務(wù)型企業(yè)等。截至目前，基金已經(jīng)投資的7家在其細分領(lǐng)域內處于靠前的輕資產(chǎn)公司，包括集中式連鎖公寓“新起點(diǎn)公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場(chǎng)”、沿街商鋪轉租服務(wù)機構“鯤程投資”、海外度假別墅預訂平臺“第六感SenseLuxury”、長(cháng)租公寓租房平臺“嗨住”、企業(yè)空間交易及服務(wù)平臺“空間家”、商鋪租賃服務(wù)平臺“鋪天地”。
高和翰同的輕資產(chǎn)布局
“我們傾向選擇處于快速成長(cháng)期且在細分領(lǐng)域優(yōu)先的標桿企業(yè)，為企業(yè)提供資金的同時(shí)，帶去更多房地產(chǎn)行業(yè)的資源，幫助被投企業(yè)突破擴張瓶頸，加速成長(cháng)”，王倩介紹，通過(guò)高和翰同這個(gè)紐帶，企業(yè)與企業(yè)之間、企業(yè)與基金投資人之間形成了良好的生態(tài)圈，被投企業(yè)給具有地產(chǎn)行業(yè)背景的基金投資人提供服務(wù)，幫助他們提升存量資產(chǎn)的價(jià)值；投資人又為企業(yè)提供項目、行業(yè)和管理資源，“這個(gè)生態(tài)圈里的每一個(gè)個(gè)體都由此受益，并形成了良性循環(huán)?！?
據了解，高和翰同下一步的投資重點(diǎn)將緊扣“消費升級”、“效率提升”和“大數據”等關(guān)鍵詞，繼續深化細分門(mén)類(lèi)運營(yíng)商的投資，如輕奢公寓、精品文創(chuàng )辦公、社區商業(yè)運營(yíng)等；深耕商業(yè)地產(chǎn)板塊，布局特色內容提供商，如生活方式連鎖運營(yíng)商、特色專(zhuān)業(yè)店鋪等，以及為零售運營(yíng)商提供大數據服務(wù)的公司；以及涉房市場(chǎng)的后服務(wù)，如地產(chǎn)金融、社區及物業(yè)服務(wù)、家裝、辦公后服務(wù)等。
“未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值更多受經(jīng)營(yíng)現金流決定，也就是由資產(chǎn)運營(yíng)狀態(tài)決定。在城市更新趨勢下，類(lèi)似高和翰同投資的這些輕資產(chǎn)公司和資產(chǎn)的持有者最終將實(shí)現共贏(yíng)?！碧K鑫說(shuō)。
