1月份全國土地市場(chǎng)降溫 土地出讓收入超百億元城僅5個(gè)
隨著(zhù)去年四季度全國主要城市陸續出臺樓市調控措施,2017年1月份,全國土地市場(chǎng)相比去年四季度繼續降溫,單宗成交額達10億元以上地塊合計僅61宗,在超過(guò)10億元的地塊中,溢價(jià)率超過(guò)100%的更是只有17宗,去年樓市最為火爆的幾大城市,土地成交溢價(jià)率明顯降低,一線(xiàn)城市中深圳、上海的地塊成交溢價(jià)率也均明顯低于2016年平均水平。
另一方面,雖然整體土地市場(chǎng)降溫明顯,但是去年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)紛紛創(chuàng )下新高的大型房企,進(jìn)入2017年卻并沒(méi)有降低拿地熱情,包括萬(wàn)科、保利在內的20大房企,1月份的拿地金額便超過(guò)了千億元。
對此,有業(yè)內人士指出,大型房企為了保持銷(xiāo)售規模上的增長(cháng),即便地價(jià)高企犧牲利潤率也要拿地發(fā)展,而地價(jià)的高低也會(huì )直接傳遞到房?jì)r(jià)上,因此控制房?jì)r(jià)的根本之一便是限制好地價(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則分析認為,隨著(zhù)樓市調控開(kāi)啟,很多企業(yè)面臨壓力,特別是在調控城市內拿地多的企業(yè),很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購的影響。且房企拿地金額中有超過(guò)70%分布在調控城市中,如果這些城市調控政策繼續加碼,將導致上述房企的銷(xiāo)售在未來(lái)面臨巨大壓力。
年初土地市場(chǎng)
呈現降溫趨勢
在2016年各地土地收入井噴后,2017年年初土地市場(chǎng)降溫趨勢已經(jīng)開(kāi)始出現。除少數熱點(diǎn)城市外,整體土地溢價(jià)率基本平穩。
“土地出讓的約束與限制條件越來(lái)越多,是導致土地市場(chǎng)數據降溫的主要原因,包括北京、深圳成交的數宗全限價(jià)或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。從市場(chǎng)預期看,在嚴格的政策約束下,出現地王的概率越來(lái)越低?！睆埓髠ケ硎?。
值得注意的是,部分二線(xiàn)城市仍然集中出現了土地高溢價(jià)情況,這在合肥和南昌兩地最為明顯。
以合肥為例,在17宗溢價(jià)率超過(guò)100%的10億元以上地塊中,合肥占據了9宗,溢價(jià)率前6的地塊中,合肥獨攬5宗,溢價(jià)率第一的地塊(357.75%)也出現在合肥。顯然,合肥相關(guān)部門(mén)的限購政策和當地出現的房?jì)r(jià)下滑趨勢,仍未阻擋房企的拿地熱情。
“1月份高溢價(jià)地塊主要出現在合肥,一方面是當地加大了土地供應,另一方面則是房企在一線(xiàn)城市幾乎無(wú)地可拿,而二線(xiàn)熱點(diǎn)城市未來(lái)的城市建設仍有較大的發(fā)展空間,因此即便土地溢價(jià)率較高,也只能先拿了再說(shuō),短期內能保本就可以?！庇行袠I(yè)分析人士稱(chēng)。
而分城市看,1月份賣(mài)地超過(guò)100億元的城市僅有5個(gè),其中最高的武漢賣(mài)地收入為278.8億元,合肥為242.28億元,杭州為159.69億元,鄭州為124億元、溫州為111.37億元,全部為二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。
不過(guò),業(yè)內人士指出,2017年各地樓市政策依然會(huì )持續收緊,特別是對土地出讓的各種約束。而隨著(zhù)住宅銷(xiāo)售趨冷,將導致2017年整體土地市場(chǎng)相比2016年下半年出現部分降溫的現象。
大型房企
拿地熱情不減
相比于土地市場(chǎng)的降溫,大型房企的拿地熱情卻絲毫不減。
根據中原地產(chǎn)研究中心統計的數據顯示,在受春節影響的2017年1月份,包括萬(wàn)科、保利在內的20大房企,拿地金額依然達到了1117.26億元,平均拿地成本為9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。
對此,上述業(yè)內人士稱(chēng),2016年大型房企在銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額上均創(chuàng )下新高,同時(shí)最近一段時(shí)間整體信貸政策仍屬寬松,大部分房企發(fā)債成本較以往明顯下降,最低甚至僅在3%左右,這也導致了房企補充土地的積極性較高,即使在調控影響下,主要城市土地依然未出現流標等明顯的降溫現象。
分析人士則指出,逆周期拿地確實(shí)可以幫助企業(yè)快速發(fā)展,但這關(guān)鍵要看未來(lái)市場(chǎng)的走勢,部分高價(jià)拿地的企業(yè),如果1年至2年時(shí)間里拿地區域房?jì)r(jià)上漲不能超過(guò)50%,那么這些項目都將面臨入市難題,巨大的成本壓力也將增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險。
此外,張大偉表示,雖然2016年房企的資金成本明顯下調,但土地成本明顯上漲,這些都影響了企業(yè)的利潤率,行業(yè)內普遍存在增收不增利潤的情況,這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調。從2016年上半年A股房企的半年報平均利潤率看, 135家房企的凈利潤率只有8.15%,這也是該數據首次跌破10%大關(guān)。
“在利潤下調的情況下,預計將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域,而房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也將越來(lái)越激烈。面對核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險的加劇,目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績(jì),但這兩方面的發(fā)展終究會(huì )遇到瓶頸,房企的可持續發(fā)展關(guān)鍵還在于戰略轉型。未來(lái)市場(chǎng)的分化還將持續,對于房企來(lái)說(shuō),那些三、四線(xiàn)城市布局較多的企業(yè),可能將持續面臨去庫存的難題?！睆埓髠シQ(chēng)。
