北京等城市收緊樓市信貸 今年信貸或傾斜三四線(xiàn)城市
隨著(zhù)樓市信貸政策不斷收緊，前期房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市有望進(jìn)入平穩健康發(fā)展期。業(yè)內人士表示，信貸收緊會(huì )使市場(chǎng)成交量有所下滑，從而使房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢被抑制。隨著(zhù)今年經(jīng)濟逐漸趨穩，信貸資源或結構性調整，有望助推房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。
房貸利率優(yōu)惠收窄影響有限
近期，北京多家銀行表示，將首套房貸款利率優(yōu)惠調至九折。記者在走訪(fǎng)中發(fā)現，大多數銀行客戶(hù)經(jīng)理表示，確實(shí)已將優(yōu)惠折扣上調至九折。同期，有房地產(chǎn)中介也稱(chēng)，“現在銀行只能給到基準利率的九折，小銀行也做不到8.5折。對購房者來(lái)說(shuō)，還款利息相應變高?！?
另外，對于北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì )近日制定的《關(guān)于加強北京地區個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律管理促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的公約》中新增的執行二套房貸款期限最長(cháng)不得超過(guò) 25年的內容，房地產(chǎn)中介工作人員也給予了證實(shí)。對于上述內容，該中介工作人員對記者表示，“二套房貸款期限縮短至25年，實(shí)際上也就是變相提高利息。假 設三百萬(wàn)的商業(yè)貸款，等于現在每個(gè)月要多還1000多塊錢(qián)?！?
業(yè)內人士稱(chēng)，“此次北京地區政策的出臺，從個(gè)人購房者角度來(lái)講，成本確實(shí)增加。對于房企來(lái)說(shuō)也是利空，應積極做好產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，有針對性地回避政策管控帶來(lái)的風(fēng)險，使整個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不會(huì )受到影響?！?
另外，值得注意的是，不僅北京地區，實(shí)際上前期熱點(diǎn)城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率優(yōu)惠都有所收緊。根據融360房貸統計結果顯示，當下大部分地區的銀行首套房貸款優(yōu)惠已上調至9折。
光證資管首席經(jīng)濟學(xué)家徐高表示，房貸首付利率優(yōu)惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產(chǎn)所占份額也較大，因此會(huì )從貨幣政策方面針對房地產(chǎn)市 場(chǎng)做一些調整。該政策肯定會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但是也需考慮到，其實(shí)一二線(xiàn)城市的限購政策在此之前就已經(jīng)大幅收緊，因此房貸首付利率優(yōu)惠收窄影響并不 會(huì )特別大。
信貸方面加大收緊力度
“總的來(lái)看，繼去年認房又認貸、提高首套房首付比例，再到今年的將首套房貸款利率調整為不低于9折、縮短貸款期限，都屬于因城施策的一部分，目的在于通過(guò)控制信貸規模，抑制北京房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，讓房?jì)r(jià)維持在合理區間?！比?60房貸分析師如是表示。
從數據來(lái)看，限購政策的不斷收緊，在熱點(diǎn)城市已經(jīng)有所反映。比如，北京樓市開(kāi)年銷(xiāo)售明顯大幅下降。偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，1月份北京市新建商品 住宅網(wǎng)簽2999套，環(huán)比2016年12月下降36.8%，同比去年1月下降32.8%；成交均價(jià)為38006元/平方米，環(huán)比去年12月下降6.6%。
不同于以往的是，本次調控政策，其發(fā)布機構是北京銀行業(yè)自律協(xié)會(huì )，市場(chǎng)監管意圖明顯，對抑制房?jì)r(jià)仍然有一定的作用。另外根據政策效果，不排除以后出臺其他新政策的可能。
某國有銀行內部人士表示，從大環(huán)境來(lái)看，去年四季度以來(lái)經(jīng)濟企穩態(tài)勢初現，有關(guān)方面對資產(chǎn)泡沫更加防范，由此才有了大行委外的回收等貨幣市場(chǎng)政策收緊措 施。從那時(shí)起，銀行間以及一年期國債利率就出現了整體攀升態(tài)勢?！皬牧硪环矫婵?，在過(guò)去一年按揭投放超預期后，由于央行窗口指導，今年增量回落成為必 然?！痹搰秀y行內部人士表示，在這種環(huán)境下，增加利率也成為一種市場(chǎng)選擇。
深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉表示，春節前后，央行不間斷上調 貨幣市場(chǎng)長(cháng)短期融資利率、公開(kāi)市場(chǎng)逆回購利率，用非傳統的方式加息，被市場(chǎng)解讀為貨幣寬松結束。在利率已實(shí)現市場(chǎng)化，融資多渠道、通道化的新形勢下，再考 慮到2016年8月份貨幣市場(chǎng)利率收緊已經(jīng)開(kāi)啟，對樓市而言，未來(lái)房貸利率或存上調可能。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，在商業(yè)銀行貸款額度較為充足時(shí)，相對來(lái)說(shuō)可以給予較多優(yōu)惠。但在貸款額度較少時(shí)，房貸方面就會(huì )顯得比較苛刻。所以從某種程度上也說(shuō)明，2017年在貸款額度方面偏緊，因此，商業(yè)銀行會(huì )有惜售的心態(tài)，對貸款推銷(xiāo)的主動(dòng)性有所弱化。
信貸資源或傾斜三四線(xiàn)城市
交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國財富景氣指數報告》顯示，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑泡沫”和“去庫存”背景下，小康家庭對未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資持謹慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數量看，現在各類(lèi)人群對不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均有下滑，現在多套房家庭的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢顯著(zhù)。
今年“兩會(huì )”即將召開(kāi)，嚴躍進(jìn)表示，政策方面仍會(huì )堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”導向。對于剛需購房者會(huì )繼續給予一些鼓勵性支持措施，包括購房落戶(hù) 等保障。而對于炒房來(lái)講，前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市還是會(huì )建立一個(gè)和房?jì)r(jià)掛鉤的政策體系，如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的話(huà)，政策還是會(huì )收緊。如果上漲幅度相對較小，根 據各地情況，不同的分區調控會(huì )有不同的措施。
上述國有銀行內部人士表示，從銀行方面來(lái)講，如果政策再收緊，可能將窗口指導包括北上廣深等熱點(diǎn)地區的貸款及融資總量控制，還可能停止表外融資渠道，放緩按揭投放速度。
“2016年一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高。部分熱點(diǎn)城市調控政策的收緊或降低2017年的信貸需求，而三四線(xiàn)城市將通過(guò)補位一二線(xiàn)城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市 場(chǎng)的平穩發(fā)展?！敝袊笖笛芯吭簣蟾嬷赋?，在新型城鎮化和去庫存的政策支持下，2017年信貸資源有望向三四線(xiàn)城市適度傾斜。
