我對2017年地產(chǎn)行業(yè)的看法和判斷
目前中國整體的住房?jì)r(jià)格是沒(méi)有泡沫的，或者是最多是在泡沫區的邊緣，僅有極少數的城市可能已經(jīng)進(jìn)入了泡沫區，但絕大部分城市目前是不在泡沫區內的。
譚華杰是萬(wàn)科的高級副總裁，前董秘，現在負責前瞻性新業(yè)務(wù)、新模式的研究、落地，譚華杰的每次公開(kāi)分享都能引起極大的關(guān)注。2月10日，他在廣發(fā)證券分享了他對2017年地產(chǎn)行業(yè)整體的看法和判斷。
Q1：近期部分房企1月銷(xiāo)售增長(cháng)很強，全年銷(xiāo)售目標也比較高，但是目前政策調控力度在不斷增大，特別是在一二線(xiàn)城市，這種銷(xiāo)售增長(cháng)是否可持續？能否對2017年整個(gè)行業(yè)形勢做一個(gè)大致的判斷？
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)牽涉因素很多，短期對市場(chǎng)預測較為困難，但是對于一些長(cháng)期問(wèn)題，市場(chǎng)上都普遍有所共識。對于大型房企未來(lái)以及行業(yè)中長(cháng)期前景而言，我們可以從總銷(xiāo)售面積、均價(jià)走勢、市場(chǎng)占有率三個(gè)方面來(lái)考慮。
第一個(gè)問(wèn)題是總銷(xiāo)售面積，2011到2013年全國住房新開(kāi)工面積應該是一個(gè)歷史峰值，或可作為未來(lái)每年新開(kāi)工的上限水平。下限水平可以參考日本1992年之后的人均或戶(hù)均新開(kāi)工住宅面積，再乘以1.2左右，作為我國未來(lái)住房新開(kāi)工下限的衡量尺度。
之所以選擇日本作為參考國家，是因為日本的住房更新周期和中國比較類(lèi)似。歐洲國家的住房更新周期非常長(cháng)，比如北歐一些國家可以在100年以上，這些國家在新開(kāi)工峰值之后下降的非?？?，最后每年千人住房開(kāi)工量會(huì )低到3-4套的水平。日本每年每千人住房開(kāi)工量峰值大約12-13套，但是，即使在1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂、人口老齡化越來(lái)越嚴重、生育率下降的背景下，日本新房建設量還保持在每年每人1平米（每年每千人建設8套），原因就在于日本的舊房更新周期只有40年，遠低于歐洲國家。中國住房更新周期只有28年，考慮到近幾年新建的住房，其更新周期可能會(huì )變長(cháng)，預計會(huì )逐步接近日本的水平，但更新速度還是會(huì )比日本快一些，所以有了1.2這個(gè)系數。
綜合來(lái)看，未來(lái)中國每年住房新開(kāi)工規模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10億人口計算，大概就是12億平米（商品住宅10億平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18億平米（商品住宅14-15億平米）。從歷史上來(lái)看，因為我們之前是住房短缺，每年的開(kāi)工要補充每年的銷(xiāo)售，也就是銷(xiāo)售超過(guò)新開(kāi)工。但是，未來(lái)銷(xiāo)售和新開(kāi)工會(huì )越來(lái)越接近。因此，未來(lái)每年的住房銷(xiāo)售量大概也是12-15億平米的水平。這樣我們就大致解決了第一個(gè)問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題就是關(guān)于銷(xiāo)售均價(jià)，按照我們的觀(guān)點(diǎn)，目前中國整體的住房?jì)r(jià)格是沒(méi)有泡沫的，或者是最多是在泡沫區的邊緣，僅有極少數的城市可能已經(jīng)進(jìn)入了泡沫區，但絕大部分城市目前是不在泡沫區內的，這也就意味著(zhù)我們對未來(lái)房?jì)r(jià)做基礎假設的話(huà)，應該假設未來(lái)房?jì)r(jià)增速快于CPI，但是慢于人均收入的增長(cháng)速度這樣的一個(gè)趨勢。估計未來(lái)的CPI增速也不會(huì )超過(guò)美國類(lèi)似階段的長(cháng)期值，或者高也不會(huì )高出多少，差不多就是2%-3%的水平，這個(gè)可以視作房?jì)r(jià)未來(lái)每年變動(dòng)趨勢的下限。
那么房?jì)r(jià)每年變動(dòng)趨勢的上限是什么呢？是GDP年增長(cháng)率或者人均收入年增長(cháng)率，中國經(jīng)濟高速增長(cháng)的時(shí)代已經(jīng)結束了，未來(lái)會(huì )逐步放緩。我們現在看到的經(jīng)濟增速都是真實(shí)經(jīng)濟增速，已經(jīng)扣除了物價(jià)指數了，而房?jì)r(jià)本身是個(gè)名義值，因此，我們預測房?jì)r(jià)增速時(shí)應該把物價(jià)指數加回，假如說(shuō)未來(lái)的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一個(gè)2%-3%的CPI同比。綜上，我們國家未來(lái)長(cháng)期房?jì)r(jià)名義值變動(dòng)趨勢應該在每年上漲2%-7%，這是第二個(gè)長(cháng)期因素。
第三個(gè)因素就是大房企的市占率。目前來(lái)看，我們的行業(yè)整體集中度比美國日本在成熟階段低一點(diǎn)。萬(wàn)科或恒大的市場(chǎng)占有率是3%-4%，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，有一倍的成長(cháng)空間。當然也可以考慮下其他的因素，一是如果行業(yè)出現并購，某一段時(shí)間就會(huì )超出這個(gè)水平，典型的例子是英國，英國第一大房企的市占率最高達到13%，遠遠超過(guò)美國和日本的第一大房企的市占率，這背后是一定有著(zhù)并購的影響。第二個(gè)因素是考慮互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的影響，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代我們看到的是需求的長(cháng)尾化和供給的集中化。需求的長(cháng)尾化指的是客戶(hù)的細分化、個(gè)性化需求可以越來(lái)越多得到滿(mǎn)足，供給的集中化指的是大部分行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代都會(huì )出現集中化的趨勢，互聯(lián)網(wǎng)化越高的行業(yè)的集中度越高，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的全面到來(lái)，所有行業(yè)的集中度相對來(lái)說(shuō)都會(huì )有所上升，意味著(zhù)美國日本的這一6%-8%的龍頭房企市占率上限也會(huì )有所提高。
綜合上述三個(gè)指標來(lái)看，銷(xiāo)售面積是一個(gè)歷史高位，未來(lái)會(huì )在均衡水平波動(dòng)，市場(chǎng)一定有銷(xiāo)售的大年和小年，如果之前出現了一個(gè)比較大的大年或者出現連續幾個(gè)大年，那么，接下來(lái)就一定會(huì )有小年；如果之前出現了一個(gè)小年或者出現連續幾個(gè)小年，那么之后就是大年。很顯然，2016年是一個(gè)大年，那么2017年繼續是大年的可能性就很小。所以，從這個(gè)角度來(lái)看，對于行業(yè)整體來(lái)看，無(wú)論面積還是金額的增速，都不建議做太樂(lè )觀(guān)的分析。銷(xiāo)售面積保持穩定、價(jià)格溫和上升，這樣的假設相對來(lái)說(shuō)比較公允，預測風(fēng)險比較低。當然，從市占率的角度看，龍頭房企依然有比較大的空間。從美國的情況來(lái)看，不是一家房企的市占率到6%，是前幾家房企都到了這個(gè)水平，所以這一定是龍頭的機遇。但是，如果龍頭房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味著(zhù)未來(lái)的增長(cháng)空間被一次性透支了。
Q2：第二個(gè)問(wèn)題關(guān)于中國房地產(chǎn)庫存，我們算了一下從2012年庫存快速積累，2015、2016年確實(shí)有下降的過(guò)程，特別是二線(xiàn)城市下降的比較多。最近三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售比較好，這些城市庫存怎么看，能夠去化的掉么？
房地產(chǎn)庫存實(shí)際上有四個(gè)階段，對應四類(lèi)庫存。我們通常說(shuō)得最多的庫存，是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了預售證、但還沒(méi)有賣(mài)出去的房子，稱(chēng)為在售庫存。這是大家討論最多的庫存，已經(jīng)可以開(kāi)始賣(mài)了，但還沒(méi)賣(mài)出去、還在開(kāi)發(fā)商手里，待售庫存，這是第一類(lèi)。
第二類(lèi)庫存是在第一類(lèi)庫存之前的階段，叫在途庫存，現在還沒(méi)拿到預售證，但是已經(jīng)開(kāi)工，開(kāi)工了遲早要拿到預售證，之所以沒(méi)有拿預售證，可能是因為某種原因拿不到預售證，比如有些政府不給、有些開(kāi)發(fā)商控制銷(xiāo)售節奏，其實(shí)按照拿預售證的標準，已經(jīng)可以進(jìn)入可售狀態(tài)了，還有一些確實(shí)沒(méi)到這個(gè)點(diǎn)、但也已經(jīng)開(kāi)工了，一旦開(kāi)工一般幾個(gè)月后也會(huì )達到這個(gè)狀態(tài)。這是第二類(lèi)，在途庫存。
第三類(lèi)庫存更早，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到地，地可以開(kāi)發(fā)，但是沒(méi)有開(kāi)工，這稱(chēng)為未開(kāi)工庫存，但是因為土地已經(jīng)出讓出去，所以遲早會(huì )變成房子，這也是一種庫存。
第四類(lèi)庫存，就是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賣(mài)掉了，但是從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，還屬于庫存，是因為有些人買(mǎi)了房子不打算住，買(mǎi)房子屬于投資行為，在投資性購房者手中囤積的庫存，即二級市場(chǎng)庫存。
我們可以看到，剛才說(shuō)的第一類(lèi)庫存也就是在售庫存在某些城市可能很低，但其他三類(lèi)庫存可能是不低的。
去年很多城市地王現象很多，原因就是這些城市的在售庫存很少，個(gè)別城市去年或者前年的在售庫存去化周期只有不到兩個(gè)月，這是一個(gè)很可怕的水平。我們之前有個(gè)基本的研究框架，認為在售庫存的合理區間是5-10個(gè)月。它有兩個(gè)臨界點(diǎn)，一個(gè)是5個(gè)月，一個(gè)是18個(gè)月。如果在某個(gè)城市在售庫存去化周期超過(guò)18個(gè)月，通常房?jì)r(jià)將會(huì )面臨短期回調壓力；如果低于5個(gè)月，未來(lái)短期內房?jì)r(jià)上升壓力就會(huì )比較大（不考慮政策因素，只考慮市場(chǎng)因素）。
一個(gè)城市保持長(cháng)期可持續發(fā)展的合理區間是5-10個(gè)月，10-18月的在售庫存相對較高，但因為我們國家在過(guò)去整體處于住房短缺狀態(tài)，所以即使超過(guò)10個(gè)月，接下來(lái)可能出現的情況可能只是開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子速度變慢，但房?jì)r(jià)未必會(huì )出現下跌。然而，房?jì)r(jià)對于在售庫存短缺會(huì )更敏感，只要低于5個(gè)月的下限，接下來(lái)就有可能出現房?jì)r(jià)大漲。所以去年有很多城市房?jì)r(jià)上漲多，出現大量的地王，核心原因在于它的在售庫存太低。
如果說(shuō)其他種類(lèi)的庫存也很低，那么短期房?jì)r(jià)上漲是有一定道理的。但問(wèn)題就是，有些城市出現一種假象，這種假象就是因為之前兩年是行業(yè)調整期，導致這個(gè)城市的新開(kāi)工特別少，在售庫存逐漸消耗的同時(shí)，在途庫存也降得很低。但是，未開(kāi)工庫存其實(shí)很大，那么這種城市目前的短缺就是個(gè)假象。
還有一類(lèi)城市，前三類(lèi)庫存確實(shí)都非常少，這可能是因為在之前相當長(cháng)的一段時(shí)間土地供應持續很少，中國是有幾個(gè)這樣的城市。這幾個(gè)城市的短缺是不是真實(shí)的短缺，關(guān)鍵看第四類(lèi)庫存，就是過(guò)去買(mǎi)了不住的空置的房子、投資性的二手房庫存有多少。
因此，要回答這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得首先要認清四類(lèi)不同庫存的性質(zhì)，每一類(lèi)庫存單獨去建數據，最后應該加總出一個(gè)總庫存量?？値齑媪康?，確實(shí)就是庫存比較短缺，如果只是在售庫存少，但是其他類(lèi)別庫存高，這種城市的短缺現象就是一種假象?；谶@個(gè)短缺的假象的房?jì)r(jià)快速上漲就是不合理的，在這之后可能會(huì )出現問(wèn)題。
從目前的情況來(lái)看，一線(xiàn)城市總體來(lái)看是屬于四類(lèi)庫存都比較短缺的；
二線(xiàn)城市的情況差異很大。二線(xiàn)城市的第四類(lèi)庫存，也就是二手房庫存，普遍量都不太小。倒是它的第二類(lèi)和第三類(lèi)庫存，也就是在途庫存和未開(kāi)工庫存，分化特別厲害，無(wú)法一概而論?？傮w來(lái)看，二線(xiàn)城市同時(shí)滿(mǎn)足四類(lèi)庫存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫存不足，而在途庫存和未開(kāi)工庫存都不是很缺。有些二線(xiàn)城市的未開(kāi)工庫存非常大。從二手住房潛在供應的角度來(lái)看，二線(xiàn)城市的第四類(lèi)庫存也都不是很少。因此，房?jì)r(jià)比較穩定的二線(xiàn)城市，應該是較安全的；但是如果過(guò)去一兩年房?jì)r(jià)漲的太快，這樣的二線(xiàn)城市，未來(lái)房?jì)r(jià)下行的壓力就會(huì )會(huì )比一線(xiàn)城市大；
三四線(xiàn)城市普遍沒(méi)有庫存短缺的情況，都是比較過(guò)剩的情況。除了在售庫存和在途庫存會(huì )因為開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工量的波動(dòng)（三四線(xiàn)城市尤其顯著(zhù)），而出現短暫的階段性不足，但總體來(lái)看，三四線(xiàn)城市的庫存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類(lèi)庫存。比如有些城市的套戶(hù)比（套戶(hù)比是評估第四類(lèi)庫存最重要的指標，套戶(hù)比超過(guò)1越多，表示第四類(lèi)庫存越大）超過(guò)1.4，說(shuō)明這些城市的總體住房存量是嚴重過(guò)剩。如果接下來(lái)沒(méi)有大規模的人口凈流入，第四類(lèi)庫存過(guò)剩的情況就很難改變。在第四類(lèi)庫存已經(jīng)嚴重過(guò)剩的情況下，前三類(lèi)庫存都應該控制在非常低的水平，但即使某一類(lèi)庫存比較低，也不能解決三四線(xiàn)城市的第四類(lèi)庫存過(guò)大的問(wèn)題。三四線(xiàn)城市另一種更普遍情況是，第一類(lèi)和第二類(lèi)庫存相對少，第三類(lèi)庫存卻很大，過(guò)去五到六年出讓土地很多，有些沒(méi)開(kāi)工，但遲早要開(kāi)工，一旦開(kāi)工就會(huì )變成新的供應和庫存。
所以，從整個(gè)庫存的情況來(lái)看，城市分化巨大。我們重點(diǎn)建議大家關(guān)注兩個(gè)指標，第一個(gè)指標是城市的套戶(hù)比，城市的套戶(hù)比決定兩個(gè)東西，第一是決定它第四類(lèi)庫存的程度，第四類(lèi)庫存的程度又決定了前三類(lèi)庫存的合理水平，套戶(hù)比越高的城市，前三類(lèi)庫存應該控制的越低。第二個(gè)指標是過(guò)去五到六年的土地出讓量減去同期新開(kāi)工面積，這個(gè)數字越大說(shuō)明第三類(lèi)庫存可能越大，這個(gè)數字越小說(shuō)明第三類(lèi)庫存越緊張。綜上，我們就是從四個(gè)維度來(lái)理解庫存，從兩個(gè)指標進(jìn)行診斷。
Q3：2016年土地市場(chǎng)價(jià)格是越來(lái)越貴，并且有些核心城市的土地供給也在減少，典型的像北京（樓盤(pán)）。開(kāi)發(fā)商傳統的買(mǎi)地到賣(mài)房的模式，賺錢(qián)越來(lái)越難，那么未來(lái)會(huì )不會(huì )出現更多的新的商業(yè)模式？
看開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)，有些時(shí)候需要逆向考察，因為順向考察，可以看到的是買(mǎi)入土地的價(jià)格，但是未來(lái)這塊土地上的房屋售價(jià)是需要去預測的，那么就存在預測不準確的風(fēng)險，因為房?jì)r(jià)是很難預測的。因此，我們還有一個(gè)逆向考察的邏輯，開(kāi)發(fā)商每年都在做一個(gè)轉換，就是把手中的存貨出售，同時(shí)補充新的土地資源。這兩件事情都是既成事實(shí)，價(jià)格都是鎖定的。
基于這個(gè)邏輯，我們可以把開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值分成三個(gè)部分，第一個(gè)部分是其長(cháng)期持有的存量不動(dòng)產(chǎn)資源價(jià)值；第二部分就是存量周轉損益，也就是我們前面提到的逆向考察，這部分的測算可以非常精確；第三部分就是擴容的部分，這就不可避免地要涉及預測未來(lái)的房?jì)r(jià)。
不過(guò)，這樣的分部估值方法，為我們對于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險評估提供了一個(gè)基本的尺度。對于處于快速膨脹期的開(kāi)發(fā)商而言，比方他去年底有100萬(wàn)方的存量資源，今年新增量400萬(wàn)方，那么他的價(jià)值評估難度就很大。但反過(guò)來(lái)，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商長(cháng)期存量資源有1000萬(wàn)方，去年銷(xiāo)售100萬(wàn)方、拿地200萬(wàn)方，凈增量100萬(wàn)方，只占長(cháng)期存量的10%，這類(lèi)房企的價(jià)值評估就可以做得相對比較容易些，因為對他價(jià)值影響最大的是存量資源，其次是逆向轉換的價(jià)值損益，這兩塊都是可以相對容易的預測和計算的，難預測的增量?jì)r(jià)值占比比較小，從而整體上這類(lèi)房企的價(jià)值預測更容易。
按照這個(gè)邏輯繼續推演，如果有些房企同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件，那么風(fēng)險可能就會(huì )比較大一些。第一個(gè)條件，是去年他在這個(gè)逆向轉換方面是有較多虧損的，比如售價(jià)2萬(wàn)元每平米，但拿地價(jià)格3萬(wàn)元，這個(gè)損失是很清楚的，首先是價(jià)格上直觀(guān)的損失；其次，考慮建安成本、利息費用、稅費支出，整體重置成本會(huì )變得更高，損失會(huì )進(jìn)一步擴大。第二個(gè)條件，就是如果去年拿地特別多，遠超過(guò)長(cháng)期歷史存量水平，或者說(shuō)占比特別大，這就意味著(zhù)難預測的價(jià)值部分在增多。
Q4：從總量上看，很多開(kāi)發(fā)商對全年銷(xiāo)售增速都不是特別樂(lè )觀(guān)，覺(jué)得至少是負增長(cháng)，但是，又認為自己的銷(xiāo)售今年能保持20%-30%的增長(cháng)。怎么看待這種微觀(guān)和宏觀(guān)之間的分歧，這是不是意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商可能犯錯，或者市場(chǎng)可能在犯錯？
我的看法是市場(chǎng)肯定沒(méi)有錯，開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的一致性的判斷也沒(méi)有錯，自身的觀(guān)點(diǎn)則是有可能犯錯的，但也不一定錯，之前在第一個(gè)問(wèn)題也談到過(guò)，龍頭企業(yè)的規模是有增長(cháng)空間的，主要來(lái)自行業(yè)的集中化，因為我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還比較低，在大房企仍然保持一個(gè)超過(guò)市場(chǎng)整體增速的同時(shí)，是一些中小企業(yè)被兼并、在退出市場(chǎng)，這給大房企騰出了發(fā)展空間。在未來(lái)龍頭市占率飽和之前，這是一個(gè)合理的方向。但是如果有的大房企預測市場(chǎng)在萎縮，但是自身今年還能維持一倍以上增長(cháng)，這樣相對樂(lè )觀(guān)的自信預測則可能是有問(wèn)題的。
Q5：現在進(jìn)入了一個(gè)很好的龍頭房企可以迅速提高市場(chǎng)占有率的時(shí)機，因為行業(yè)整體蛋糕已經(jīng)不增長(cháng)了。以前提高市占率或者并購還是比較難的，因為大家都還看好這個(gè)市場(chǎng)?，F在到了行業(yè)整體不怎么增長(cháng)的階段，小房企退出加速，那么，大房企是否會(huì )有更多的優(yōu)勢來(lái)并購或者靠?jì)壬鲩L(cháng)來(lái)擴大規模？
行業(yè)整體不增長(cháng)，并不是龍頭房企擴大市占率的機會(huì )。但是有兩個(gè)方面是龍頭房企市占率上升的非常好的契機：
第一是行業(yè)結束暴利時(shí)代，進(jìn)入精細化經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。行業(yè)集中度上升已經(jīng)很多年了，之前一直在上升，但是一直上升得比較慢，就是因為之前還是誰(shuí)能拿到地、誰(shuí)就是老大的發(fā)展階段。小房企雖然在開(kāi)發(fā)能力、專(zhuān)業(yè)能力、品牌能力、采購議價(jià)能力上比較弱，但是可能在某個(gè)地區、某個(gè)局部可能有很強的獲取土地的能力，一俊遮百丑，一個(gè)能力就覆蓋了所有的不足。在行業(yè)利潤率比較高的時(shí)代，這樣的小房企的發(fā)展空間比較大?，F在行業(yè)利潤率降低的時(shí)候，小房企就無(wú)法用它拿地的優(yōu)勢覆蓋在賣(mài)房子的能力和控制成本的能力上的弱點(diǎn)，而且隨著(zhù)土地市場(chǎng)越來(lái)越規范，小房企在這方面的優(yōu)勢是下降的。行業(yè)暴利時(shí)代結束、利潤率下降的過(guò)程中，通常會(huì )伴隨著(zhù)小房企的加速退出。
第二是從美國的經(jīng)驗來(lái)看，影響房地產(chǎn)企業(yè)集中度的最大因素是融資價(jià)格的差異化。美國原來(lái)的一批龍頭房企，即原來(lái)的五大開(kāi)發(fā)商，他們加速增長(cháng)期都在1992到2005年，比如美國的帕爾迪，市占率最高到8%，但是在1992年的時(shí)候，它的市占率和我們現在差不多，就在3%左右。為什么它能在十幾年的時(shí)間內，把市占率提高一倍以上？背后的重要原因就是大房企在融資方面具備很大優(yōu)勢。在美國，小型房地產(chǎn)公司也是通過(guò)貸款公司借錢(qián)，利率也很高，而大房企利率就低很多。這個(gè)就是融資價(jià)格或者利率差異導致的結果?，F在中國的這個(gè)趨勢也比較明顯，大房企相比小房企，貸款利率也能差到一倍以上。綜上，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤下降，另一方面融資成本差異擴大，兩個(gè)因素結合在一起，會(huì )推動(dòng)行業(yè)集中度快速上升，推動(dòng)大量的中小房企或者退出行業(yè)或者被并購。
Q6：萬(wàn)科前期推出合伙人制度，碧桂園也鼓勵項目負責人參與跟投，這種方式是不是更適合大的全國性開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理或運營(yíng)？
這個(gè)制度對全國性跨地域開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)集團價(jià)值更大，因為這個(gè)制度能解決的最大的問(wèn)題就是跨地域全國性的公司地方分支機構之間爭搶總部資源。當沒(méi)有這種制度的時(shí)候，大型集團公司在很多城市做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，每個(gè)城市的分公司總經(jīng)理或團隊都希望自己的業(yè)務(wù)做大，所以，競爭對手不僅包括所在城市同行也包括集團內的其他兄弟公司，即內外兩重的競爭關(guān)系。
再大的集團，整個(gè)的可投資資源也是稀缺的、有限的，在進(jìn)行分配的時(shí)候，誰(shuí)能夠搶到資源，那么不管是在集團內的地位還是所在城市同行間的地位都會(huì )上升。這是所有的全國性跨地域開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)集團普遍遇到的特別大的管理難題，因為一線(xiàn)公司的人一定比總部更了解當地市場(chǎng)，這就是很典型的信息不對稱(chēng)的問(wèn)題。
如果一線(xiàn)城市公司都是抱有想要多搶點(diǎn)資源這種心態(tài)的話(huà)，總部對一線(xiàn)城市的投資很難監管，總部最后決定把錢(qián)投在哪里更多的時(shí)候都是看一線(xiàn)城市公司的人寫(xiě)的報告。所以最后變成了，誰(shuí)膽子大，誰(shuí)就能拿到更多的資源。這種機制實(shí)際上是在獎勵激進(jìn)的投資風(fēng)格和大膽的投資套路，這種情況下會(huì )使全國性開(kāi)發(fā)的跨地域公司整體的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格變得越來(lái)越激進(jìn)，意味著(zhù)投資風(fēng)險變得越來(lái)越高。
怎么解決這個(gè)問(wèn)題？目前來(lái)看最好的方法就是跟投制度。強制一線(xiàn)公司總經(jīng)理跟投所有項目，這就會(huì )制約胡亂拿地的行為，而且總部的人不可能比一線(xiàn)總經(jīng)理更了解項目情況，而一線(xiàn)的項目發(fā)展人員可能比總經(jīng)理更了解這塊地的情況。所以跟投制度實(shí)際上將項目決策權的第一步交到了對這個(gè)信息最熟悉的人的手里，這樣可以大大地減少投資失誤，避免因為整體投資風(fēng)格較為激進(jìn)造成的風(fēng)險。
很顯然，這個(gè)機制發(fā)揮最大作用基于一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是總部和一線(xiàn)之間信息的不對稱(chēng)。這個(gè)問(wèn)題越嚴重的房企，跟投制度的價(jià)值越大，跨地域的房企這個(gè)制度的價(jià)值大于單一城市開(kāi)發(fā)公司。如果這個(gè)房企很小，只有兩個(gè)項目，那么這個(gè)老板就待在這個(gè)城市，他對這些東西也很了解，這個(gè)時(shí)候跟投制度也有用，但沒(méi)有那么大的用處。
一家地域性房企，項目不是很多，如果也推跟投制度的話(huà)，它的價(jià)值在什么地方？它最應該要求強制跟投的是兩個(gè)方面的人，第一個(gè)是銷(xiāo)售端的人，怎樣賣(mài)的價(jià)格更高；第二個(gè)是管成本的人、采管購的人，保證采購到性?xún)r(jià)比更高的上游供應物，這兩個(gè)部門(mén)成為最重要的跟投的部門(mén)。對于跨地域的房企，跟投的最核心的人，第一個(gè)是投資土地的人，第二個(gè)是一線(xiàn)管理層，第三個(gè)是項目經(jīng)理、項目管理部的人。因此，這個(gè)制度對所有房企都有用，但相對來(lái)說(shuō)對跨地域房企的作用相對大過(guò)單一城市開(kāi)發(fā)的房企。
Q7：2016年12月房地產(chǎn)投資數據超出市場(chǎng)預期。如果把投資分為土地購置和建安投入，那么，一方面，市場(chǎng)出現庫存高、拿地收緊局的面；另一方面，拿地和建設成本一直處于高位。請問(wèn)下對地產(chǎn)投資新開(kāi)工看法？
首先，短期的量化特別難，萬(wàn)科是有一個(gè)量化模型的，我們會(huì )用這個(gè)量化模型來(lái)做預測，但根據過(guò)去5年的歷史數據回溯，量化模型的誤差最高達到7%，如果數據的量只有百分之三四的變動(dòng)，但做出來(lái)誤差7%，這有可能方向都搞反了，所以說(shuō)，量化的方法非常困難。
其次，長(cháng)期的判斷是可以做到的，長(cháng)期的結論也是比較清楚的。比如說(shuō)新開(kāi)工相對投資好預測，因為新開(kāi)工我們有一個(gè)比較清楚的結論。如前所述，2011-2013年是一個(gè)歷史峰值，對于未來(lái)這個(gè)量是不太可能超過(guò)歷史峰值，它的下限則取決于住房更新周期，所以我們可以用這個(gè)方法來(lái)鎖定了它的上限和下限。從這個(gè)角度來(lái)看，從2013年以后，新開(kāi)工的長(cháng)期趨勢是向下的，那就是說(shuō)負增長(cháng)更符合長(cháng)期趨勢的一個(gè)狀態(tài)，它如果有正增長(cháng)就說(shuō)明是一個(gè)大年，大年就說(shuō)明接下來(lái)就會(huì )有更小的小年。所以，預測新開(kāi)工一定要有基準線(xiàn)，基準線(xiàn)是一個(gè)有18-12億平米的斜率向下的長(cháng)期趨勢線(xiàn)，當然這可能要有很多年才能滑下去。所以說(shuō)，新開(kāi)工相對好預測一些，如果以2013年作為一個(gè)基數，長(cháng)期趨勢一定向下，以2015年作為一個(gè)基數，未來(lái)趨勢看平。
投資方面，因為單位面積的投資力度不一樣，投資金額也有差異，這個(gè)差異主要是地價(jià)帶來(lái)的。投資跟開(kāi)工相反，投資是長(cháng)期難預測、短期易預測，通過(guò)上一年的開(kāi)工和上一年的拿地就可以基本預測當年的投資，因為開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地之后，地價(jià)款不是馬上就付完的，它有一個(gè)付款的周期，那么體現在統計數據里面，體現是它的付款，現在統計口徑是現金流量、不是權責發(fā)生。所以，房地產(chǎn)投資一定程度上取決于上一年土地成交數據，如果上一年土地成交增長(cháng)很快，那下一年投資增長(cháng)就比較快。
所以從這個(gè)角度來(lái)預測的話(huà)，我們看2017年，首先，新開(kāi)工不會(huì )有特別大的變化，因為2016年的新開(kāi)工也沒(méi)比2015年增長(cháng)多少，所以在這種情況下今年也不會(huì )出現明顯的下降，但出現大幅增長(cháng)的可能性也不大，所以新開(kāi)工就是平的；再看2016年的土地成交，去年的土地成交比較大，那今年的投資也會(huì )有增長(cháng)。
Q8：龍頭集中度提高，龍頭之間也可能會(huì )出現分化的趨勢，所以您認為未來(lái)房企的核心競爭力是什么？未來(lái)會(huì )不會(huì )出現穿越周期的房企呢？
穿越周期是一個(gè)特別難的事情。所謂的穿越周期，有兩種方法，一種方法就是離開(kāi)原來(lái)存在的行業(yè)，這里面我們看到很多成功的例子。但是，另外一種企業(yè)，他沒(méi)離開(kāi)這個(gè)行業(yè)，但換一種方式，或者說(shuō)他轉而去提供一種目前還并不是很明顯、但未來(lái)會(huì )特別重要的產(chǎn)品。任何一個(gè)整體處于萎縮的行業(yè)，也會(huì )造成這種新出現的需求。新出現的需求沒(méi)有脫離這個(gè)行業(yè)，而是在這個(gè)行業(yè)里選擇更有生命力的細分市場(chǎng)，并且在這個(gè)細分市場(chǎng)中，率先建立遠遠超過(guò)它在原來(lái)行業(yè)中的一個(gè)市場(chǎng)地位和市場(chǎng)占有率，這就是第二種穿越周期的方法。
我特別希望萬(wàn)科能成為這樣一個(gè)穿越行業(yè)周期的公司。當然，到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有出現產(chǎn)能過(guò)剩，供需關(guān)系整體是由過(guò)去的嚴重短缺，變成現在的總體均衡、結構和區域分化的狀態(tài)。從我們剛才的分析來(lái)看，每年新房的新建量，未來(lái)還會(huì )持續在一個(gè)較高的水平上。但是，要真正的做到穿越大周期，必須還是走上面的兩條路之一。
Q9：您認為萬(wàn)科當前的核心競爭力如果能做到穿越周期的話(huà)會(huì )是什么？
我個(gè)人相信房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì )發(fā)生重構，未來(lái)會(huì )因為三種不同的核心競爭力的出現，而使得未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)變成三種不同類(lèi)型的公司。我們現在叫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商做所有的事情，從拿地到規劃設計然后施工賣(mài)房子，最后做售后服務(wù)，甚至還做房地產(chǎn)方面的金融，所有的事情都是開(kāi)發(fā)商做。我相信在未來(lái)不會(huì )變成這種情況，未來(lái)隨著(zhù)行業(yè)的集中度越來(lái)越高之后，大房企之間也會(huì )相互的產(chǎn)生側移定位，然后發(fā)揮優(yōu)勢做自己最擅長(cháng)做的事情。
我認為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )變成三個(gè)行業(yè)，第一個(gè)行業(yè)是專(zhuān)業(yè)做土地的，在美國是有專(zhuān)門(mén)這樣的機構的，也把它稱(chēng)作土地銀行，它是專(zhuān)門(mén)做土地整理的。因為美國的土地是私有的，如果想做大塊土地的開(kāi)發(fā)，要把很多小塊的土地拼接起來(lái)，美國就有一些企業(yè)專(zhuān)門(mén)做這樣的事情。類(lèi)比到中國，未來(lái)更多的是舊改、城市更新配套、公建的開(kāi)發(fā)等，在這個(gè)過(guò)程中，向市場(chǎng)提供可以開(kāi)發(fā)的土地，這是一類(lèi)企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)的核心競爭力是在當地有非常強的各方面的社會(huì )影響力、人脈關(guān)系、對當地各種方面的人的了解非常的深入，所以這種公司通常情況下不會(huì )出現全國連鎖的，它都是扎根于某一個(gè)地方，這種企業(yè)整體規模也不會(huì )非常大，但它在局部市場(chǎng)會(huì )有非常大的影響力，這是第一個(gè)行業(yè)，就是做土地整理的行業(yè)。
第二個(gè)行業(yè)是做金融的，比如房地產(chǎn)基金、REITs的機構，或者為房地產(chǎn)提供相關(guān)貸款的企業(yè)，這些企業(yè)的核心競爭力有兩個(gè)，第一個(gè)是有多高的信用，這種信用又如何有效轉化為融資成本上的優(yōu)勢，第二個(gè)是融資量，即整個(gè)能掌握的資金規模。
第三個(gè)行業(yè)就是類(lèi)似美國目前的承包商。美國大部分的房子不是開(kāi)發(fā)商蓋的，而是業(yè)主自建的。美國每年住房銷(xiāo)售和開(kāi)工的數據差異是非常大的，在中國這個(gè)差異是非常小的，就因為中國絕大多數的新房都是商品房，但是美國一半以上的房子不是商品房、不是開(kāi)發(fā)商蓋的房子，它是業(yè)主自建房。但是業(yè)主自己沒(méi)有能力蓋房子的，所以，業(yè)主除了找經(jīng)紀人買(mǎi)土地之外，還要請一個(gè)承包商來(lái)把房子蓋出來(lái)。
美國這種承包商要比我們中國所說(shuō)的總包商或者承建商做的事情要多很多。在中國，建筑商主要的任務(wù)是按照開(kāi)發(fā)商給的圖紙，組織施工把房子蓋出來(lái)。但是，美國承包商做的事情幾乎接近現在中國開(kāi)發(fā)商做的事情，拿到業(yè)主的土地，他們要自己去做設計，去做各種規劃，組織施工把房子蓋起來(lái)，把裝修做完，并把業(yè)主的配套都做好，幫業(yè)主做各種法律手續等。因此，相比中國的開(kāi)發(fā)商，美國的承包商只是不去拿地而已，而是基于一塊已經(jīng)存在的土地去做跟房屋開(kāi)發(fā)所有相關(guān)的綜合服務(wù)。這類(lèi)企業(yè)的核心競爭力有兩個(gè)：第一個(gè)是產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)以及品牌效應，第二個(gè)是管理和開(kāi)發(fā)大型項目的能力。從萬(wàn)科的能力結構上看更適合于承包商。
