寫(xiě)字樓選購十九條鐵律：千萬(wàn)不要越界
1.無(wú)論是投資還是自用，寫(xiě)字樓的選購邏輯跟住宅有很大的不同。
2.先說(shuō)地段，無(wú)論選哪個(gè)區域，最好選城市主干道上的寫(xiě)字樓——道路的知名度越高越好，盡量不要選窩在小巷子里的寫(xiě)字樓。熟悉的路名，不僅是房屋價(jià)值的一部分，至少還更容易讓商務(wù)社交伙伴找到。
3.寫(xiě)字樓要講究「地標含金量」，它甚至是一種無(wú)形的資產(chǎn)信用擔保。從硬件上講，所在道路越顯赫，建筑造型越令人記憶深刻——有愉悅感的那種深刻，地標含金量通常就越高。
4.所以，能稱(chēng)為地標的寫(xiě)字樓，通常都是由大牌建筑事務(wù)所設計。你在買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)，要特別注意建筑設計單位是誰(shuí)——大牌建筑事務(wù)所至少在建筑造型(包括外立面)上擁有更高的美學(xué)保險度。建筑造型不僅是一個(gè)寫(xiě)字樓項目的臉面，更是入駐企業(yè)的直觀(guān)形象。
5.寫(xiě)字樓的公共大堂，同樣是企業(yè)形象的構成要素。通常情況下，大堂挑高越高，越顯氣派——樓書(shū)上一般都會(huì )寫(xiě)調高了幾米。同時(shí)，大堂接待臺的設計、頂上吊的燈、墻上掛的畫(huà)等等，都會(huì )影響大堂的氣質(zhì)觀(guān)感，但是這些你在期房預售時(shí)看不到的——所以，你最好選有寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的地產(chǎn)商。
6.從開(kāi)發(fā)角度講，寫(xiě)字樓比住宅復雜。有經(jīng)驗的地產(chǎn)商和沒(méi)經(jīng)驗的比，造出的住宅通常未必有多大差別，但是造出的寫(xiě)字樓，差距會(huì )非常明顯。
7.地下車(chē)庫是檢驗一座寫(xiě)字樓品質(zhì)高低的有效場(chǎng)所。當然，如果你買(mǎi)的是期房，是看不到的，但至少你可以關(guān)注這么兩點(diǎn)：一是地下大堂是否有精裝修效果圖，二是地下車(chē)庫通往地下電梯廳的動(dòng)線(xiàn)。
我見(jiàn)過(guò)這樣一個(gè)寫(xiě)字樓，外表看起來(lái)頗是高大上，但其中一幢的地下電梯廳入口，必須穿過(guò)自行車(chē)和電瓶車(chē)的停車(chē)庫才能到達，層高低得要死，如果你是在里面辦公的老板，試想一下，這是什么感受?
8.電梯是要命的東西。電梯的數量、位置設計、升降速度(快的通常貴)，都會(huì )影響上下班高峰期的人員疏散效率。那些需要排長(cháng)隊乘電梯的寫(xiě)字樓，租金很難高上去。
▲他們在等電梯上班，成都
9.寫(xiě)字樓的戶(hù)型面積段設置，非常關(guān)鍵。對于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，通常把面積分割得越小，銷(xiāo)售速度會(huì )越快;但是，對于購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，這會(huì )嚴重影響寫(xiě)字樓本身的價(jià)值。戶(hù)型面積被切得越碎，將來(lái)入駐的企業(yè)檔次就越低，魚(yú)龍混雜，再高級的寫(xiě)字樓，檔次也下來(lái)了。我見(jiàn)過(guò)不少地段很好、建造標準很高的寫(xiě)字樓，就因為這個(gè)原因，租金一直高不上去。
10.所以，要盡量選那些整層銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓。有些寫(xiě)字樓，整層面積可以小到300平米左右。當然，如果購買(mǎi)力不夠，那就盡量挑大戶(hù)型占多數的寫(xiě)字樓——你買(mǎi)其中僅有少量的小戶(hù)型。這些小戶(hù)型的租金回報率，往往會(huì )更高。
11.盡量選精裝修交付的寫(xiě)字樓。和住宅不一樣，寫(xiě)字樓的精裝修，是指吊頂、墻體、網(wǎng)絡(luò )地板(又稱(chēng)為布線(xiàn)地板，安裝方便各種強電、弱電的走線(xiàn)路徑)以及空調、新風(fēng)等基礎硬件，入駐企業(yè)最快只需要花兩三個(gè)星期在內部做一些空間隔斷，就可以直接搬進(jìn)去。這有利于縮短寫(xiě)字樓的租金培育期。
12.你還得關(guān)心一下空調。中央空調，聽(tīng)起來(lái)很高大上，但它是統一時(shí)間開(kāi)冷氣的，正常下班時(shí)間之后通常就會(huì )關(guān)掉，不然太浪費運營(yíng)成本。但是，對于中國的企業(yè)來(lái)說(shuō)，加班是常事，大夏天要是呆在沒(méi)有冷氣的辦公室里加班，會(huì )迫使不少人換寫(xiě)字樓。冷氣是不會(huì )為幾家加班的企業(yè)單獨開(kāi)啟的，就算會(huì )開(kāi)啟，費用也是高得嚇人。
所以，最好關(guān)注一下，是不是空調VRV系統——簡(jiǎn)單說(shuō)，就是可以單獨計費、成本又相對可控的類(lèi)中央空調。很多地產(chǎn)商不舍得裝這種空調，因為它更貴。
13.如果不是景觀(guān)資源異常獨特，沒(méi)必要選高樓層。地產(chǎn)商在銷(xiāo)售定價(jià)時(shí)的樓層價(jià)差系數，在租金市場(chǎng)很難體現出來(lái)。
14.還要關(guān)注一下你看中的寫(xiě)字樓，是否預留了食堂空間。在辦公室里吃外賣(mài)的寫(xiě)字樓，和可以到樓下食堂用餐的寫(xiě)字樓，租金很可能是不一樣的。如果本身沒(méi)有食堂，也要看看步行五分鐘之內是否有足夠充足的餐飲資源，關(guān)鍵是快餐店。因為，中高檔餐飲店的功能只是便于老板的商務(wù)宴請，員工哪能天天吃大餐呢。
▲谷歌食堂
15.如果要求再高一點(diǎn)，還可以關(guān)心一下，寫(xiě)字樓本身配有中大型會(huì )議室嗎?現在的企業(yè)辦公文化，更注重分享交流，定期搞個(gè)培訓，不定期搞個(gè)派對，自己的會(huì )議室就未必夠用。寫(xiě)字樓本身要是就有大中型會(huì )議室可供臨時(shí)租用，更能滿(mǎn)足新一代入駐企業(yè)的需求。
16.樓下最好有咖啡館。如果還沒(méi)有，你最好把自己想象成星巴克高管，換位想一想會(huì )不會(huì )在這個(gè)寫(xiě)字樓的商鋪里開(kāi)店。
17.總之，買(mǎi)寫(xiě)字樓，你最好先把自己想象成是一個(gè)苦哈哈的上班族，用這種思維去挑寫(xiě)字樓：中午吃飯方不方便，離地鐵口近不近，在一定交通時(shí)間范圍內能否租到租金可控的住房……好的寫(xiě)字樓，應該是上班族的樂(lè )園，而不應該只是老板的宮殿。
18.最后補充一點(diǎn)，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理方，同樣很重要。再好的硬件，都經(jīng)不起物業(yè)管理方的折騰;一個(gè)站姿東倒西歪、制服丑到你想哭的保安，站在寫(xiě)字樓門(mén)口，影響的是所有入駐企業(yè)的形象觀(guān)感。
19.買(mǎi)寫(xiě)字樓是一件相對復雜的事，這么十幾條，肯定還遺漏很多東西，但還是希望對你有一些些簡(jiǎn)明扼要的參考作用。
