樓市銷(xiāo)售創(chuàng )新高 隱藏商辦去庫存難題
時(shí)間：2017/3/7
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2月23日住建部部長(cháng)陳政高在新聞發(fā)布會(huì )上公布了2016年樓市部分數據。當天的發(fā)布會(huì )上，陳政高表示，去年對部分熱點(diǎn)城市采取了包括限購、限貸、增加土地和房屋供應面積在內的措施，目前，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)預期有所轉變，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到遏制，調控取得了階段性成果?！?017年1月份，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)仍然趨于穩定?！标愓叻Q(chēng)。
商業(yè)地產(chǎn) (6)
有研究員指出，今年一二線(xiàn)城市仍會(huì )保持調控基調，去庫存仍是三四線(xiàn)主基調。而從整體信貸環(huán)境來(lái)看，預計貨幣政策發(fā)生重大變化的概率較低。
商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng )新高
商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，均創(chuàng )下近幾年以來(lái)新高，但去庫存的情況，幅度較銷(xiāo)售略小。
2月23日國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì )上，住建部部長(cháng)陳政高披露了2016年的樓市賬單。
據住建部公布的數據，去年全國商品房銷(xiāo)售面積15.7億平方米，同比增長(cháng)22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長(cháng)22.4%。
對比一下歷史數據，去年全國商品房的銷(xiāo)售面積，創(chuàng )下了歷史新高。據國家統計局數據，2015年全國商品房銷(xiāo)售面積12.85億平方米，2014年的銷(xiāo)售面積約12億平方米。
不僅是銷(xiāo)售面積，2016年商品房的銷(xiāo)售額，也刷新了紀錄。
陳政高在發(fā)布會(huì )上披露，2016年全國商品房銷(xiāo)售額達11.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)34.8%；其中商品住宅9.9萬(wàn)億元，同比增長(cháng)36.1%。
而在2015年，全國商品房銷(xiāo)售額8.7億元，2014年的銷(xiāo)售額約7.63億元。
“去年不僅是一線(xiàn)房子賣(mài)得火，二線(xiàn)和部分熱點(diǎn)城市房子的銷(xiāo)售，同樣相當火熱。不過(guò)多數三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售，卻比一線(xiàn)和熱點(diǎn)城市差了一些?！敝兄冈悍治鰩熣f(shuō)。
據住建部公布的最新數據，2015年末商品房待售面積7.18億平方米，2016年末的數據降至6.95億平方米，下降了3.2%。
為何銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積創(chuàng )下新高，而去庫存的面積，卻并沒(méi)有大幅度減少。分析人士指出，這與庫存結構和區域的差異有關(guān)。
克而瑞研究總監楊科偉指出，銷(xiāo)售額猛增但庫存量減少有限，一方面去年施工面積很高，在樓市銷(xiāo)售較熱的城市開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)速度，在當年又新增了不少供應量。另一方面，則與庫存結構有關(guān)。住宅的庫存量較大，但商業(yè)和辦公去庫存的情況并不理想。
據住建部在發(fā)布會(huì )公布的數據，2015年末全國商品住宅庫存量為4.52億平方米，2016年末降低4.03億平方米。即住宅庫存量下降了11%，大于商品房3.2%的庫存下降幅度。
楊科偉表示，從結構來(lái)看，商辦樓去庫存所面臨的形勢，要比住宅略嚴峻。
“商辦項目去庫存的壓力，遠大于住宅。城市在進(jìn)行規劃時(shí)，往往要規劃建設相應的商業(yè)和辦公配套設施。但新區商辦公設施的使用，其速度比住宅要慢許多?！睏羁苽フf(shuō)。
三四線(xiàn)項目的尷尬
陳政高2月23日表示，各地去年已經(jīng)出臺了一系列行之有效的鼓勵政策，今年不僅要堅持下去，還要不斷完善，提出新的措施使之更好發(fā)揮作用。
“按照中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的要求，今年要繼續抓好三四線(xiàn)城市去庫存，解決三四線(xiàn)城市庫存過(guò)多的問(wèn)題?！标愓咴诎l(fā)布會(huì )上說(shuō)。
一位證券分析師表示，從發(fā)布會(huì )中的信息來(lái)看，預計今年房地產(chǎn)會(huì )延續去年一城一策的思路?！耙欢€(xiàn)繼續調控，防房?jì)r(jià)快速上漲，三四線(xiàn)仍然以去庫存為主調?！边@位分析師說(shuō)。
在業(yè)界看來(lái)，庫存不僅在結構上有一定差異，地區間不平衡的情況，今年可能會(huì )延續一段時(shí)間。
“庫存量并非一日而成，去庫存也非短期可完成，需要時(shí)間?！敝性禺a(chǎn)分析師表示。
據克而瑞監測，一二線(xiàn)和熱點(diǎn)城市去年商品住宅庫存量下降了約三成多，這些城市均為經(jīng)濟增長(cháng)較快的地區。分析師指出，一線(xiàn)沒(méi)有去庫存的壓力，但卻在火熱的樓市中快速消耗了庫存量，目前處于亟需補增加土地供應、庫存的狀態(tài)。
對于三四線(xiàn)城市，有房企表示項目處于相對尷尬的處境。
“一些三四線(xiàn)城市的項目，不是降價(jià)能解決的。降了價(jià)格，也未必有人來(lái)買(mǎi)。有的項目?jì)r(jià)格已經(jīng)降得很低了，降價(jià)也許在短期對銷(xiāo)售可能有一定促進(jìn)作用，但用不了多久，又帶不動(dòng)銷(xiāo)售量了。因為這不僅僅是價(jià)格的問(wèn)題，而是投資者對項目的信心不足，擔心買(mǎi)了房以后價(jià)格可能會(huì )繼續下調，以后房子很難出手?！边@位房企人士說(shuō)。
楊科偉認為，三四線(xiàn)去庫存難，其中一個(gè)主要原因是，這些城市處于人口凈流出。
商業(yè)地產(chǎn) (6)
有研究員指出，今年一二線(xiàn)城市仍會(huì )保持調控基調，去庫存仍是三四線(xiàn)主基調。而從整體信貸環(huán)境來(lái)看，預計貨幣政策發(fā)生重大變化的概率較低。
商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng )新高
商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，均創(chuàng )下近幾年以來(lái)新高，但去庫存的情況，幅度較銷(xiāo)售略小。
2月23日國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì )上，住建部部長(cháng)陳政高披露了2016年的樓市賬單。
據住建部公布的數據，去年全國商品房銷(xiāo)售面積15.7億平方米，同比增長(cháng)22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長(cháng)22.4%。
對比一下歷史數據，去年全國商品房的銷(xiāo)售面積，創(chuàng )下了歷史新高。據國家統計局數據，2015年全國商品房銷(xiāo)售面積12.85億平方米，2014年的銷(xiāo)售面積約12億平方米。
不僅是銷(xiāo)售面積，2016年商品房的銷(xiāo)售額，也刷新了紀錄。
陳政高在發(fā)布會(huì )上披露，2016年全國商品房銷(xiāo)售額達11.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)34.8%；其中商品住宅9.9萬(wàn)億元，同比增長(cháng)36.1%。
而在2015年，全國商品房銷(xiāo)售額8.7億元，2014年的銷(xiāo)售額約7.63億元。
“去年不僅是一線(xiàn)房子賣(mài)得火，二線(xiàn)和部分熱點(diǎn)城市房子的銷(xiāo)售，同樣相當火熱。不過(guò)多數三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售，卻比一線(xiàn)和熱點(diǎn)城市差了一些?！敝兄冈悍治鰩熣f(shuō)。
據住建部公布的最新數據，2015年末商品房待售面積7.18億平方米，2016年末的數據降至6.95億平方米，下降了3.2%。
為何銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積創(chuàng )下新高，而去庫存的面積，卻并沒(méi)有大幅度減少。分析人士指出，這與庫存結構和區域的差異有關(guān)。
克而瑞研究總監楊科偉指出，銷(xiāo)售額猛增但庫存量減少有限，一方面去年施工面積很高，在樓市銷(xiāo)售較熱的城市開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)速度，在當年又新增了不少供應量。另一方面，則與庫存結構有關(guān)。住宅的庫存量較大，但商業(yè)和辦公去庫存的情況并不理想。
據住建部在發(fā)布會(huì )公布的數據，2015年末全國商品住宅庫存量為4.52億平方米，2016年末降低4.03億平方米。即住宅庫存量下降了11%，大于商品房3.2%的庫存下降幅度。
楊科偉表示，從結構來(lái)看，商辦樓去庫存所面臨的形勢，要比住宅略嚴峻。
“商辦項目去庫存的壓力，遠大于住宅。城市在進(jìn)行規劃時(shí)，往往要規劃建設相應的商業(yè)和辦公配套設施。但新區商辦公設施的使用，其速度比住宅要慢許多?！睏羁苽フf(shuō)。
三四線(xiàn)項目的尷尬
陳政高2月23日表示，各地去年已經(jīng)出臺了一系列行之有效的鼓勵政策，今年不僅要堅持下去，還要不斷完善，提出新的措施使之更好發(fā)揮作用。
“按照中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的要求，今年要繼續抓好三四線(xiàn)城市去庫存，解決三四線(xiàn)城市庫存過(guò)多的問(wèn)題?！标愓咴诎l(fā)布會(huì )上說(shuō)。
一位證券分析師表示，從發(fā)布會(huì )中的信息來(lái)看，預計今年房地產(chǎn)會(huì )延續去年一城一策的思路?！耙欢€(xiàn)繼續調控，防房?jì)r(jià)快速上漲，三四線(xiàn)仍然以去庫存為主調?！边@位分析師說(shuō)。
在業(yè)界看來(lái)，庫存不僅在結構上有一定差異，地區間不平衡的情況，今年可能會(huì )延續一段時(shí)間。
“庫存量并非一日而成，去庫存也非短期可完成，需要時(shí)間?！敝性禺a(chǎn)分析師表示。
據克而瑞監測，一二線(xiàn)和熱點(diǎn)城市去年商品住宅庫存量下降了約三成多，這些城市均為經(jīng)濟增長(cháng)較快的地區。分析師指出，一線(xiàn)沒(méi)有去庫存的壓力，但卻在火熱的樓市中快速消耗了庫存量，目前處于亟需補增加土地供應、庫存的狀態(tài)。
對于三四線(xiàn)城市，有房企表示項目處于相對尷尬的處境。
“一些三四線(xiàn)城市的項目，不是降價(jià)能解決的。降了價(jià)格，也未必有人來(lái)買(mǎi)。有的項目?jì)r(jià)格已經(jīng)降得很低了，降價(jià)也許在短期對銷(xiāo)售可能有一定促進(jìn)作用，但用不了多久，又帶不動(dòng)銷(xiāo)售量了。因為這不僅僅是價(jià)格的問(wèn)題，而是投資者對項目的信心不足，擔心買(mǎi)了房以后價(jià)格可能會(huì )繼續下調，以后房子很難出手?！边@位房企人士說(shuō)。
楊科偉認為，三四線(xiàn)去庫存難，其中一個(gè)主要原因是，這些城市處于人口凈流出。
“人口才是房地產(chǎn)最直接的需求來(lái)源，人口吸納量大的城市，房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度也較快。城市化過(guò)程中，很多人未必進(jìn)入三四線(xiàn)城市，而可能直接進(jìn)入一二線(xiàn)城市。這是一二線(xiàn)城市需求量不斷增加最主要的原因；而部分三四線(xiàn)城市因為不同原因，人口吸納量可能不增反減。人口凈流入，房地產(chǎn)去庫存的速度自然沒(méi)有一線(xiàn)快，周期也相應拉長(cháng)?！睏羁苽フf(shuō)。
