存量時(shí)代到來(lái)，商業(yè)物業(yè)如何破局？
2月28日，北京盈石副總裁周睿女士受邀出席“贏(yíng)商城市沙龍華北站第一期贏(yíng)聲音——大咖視角看2017商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢”，并就商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢、國內商業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題等議題進(jìn)行了交流與分享。
從商業(yè)角度，來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)。
大概十年前跟客戶(hù)去聊我們盈石是做什么的時(shí)候，通常大家都還去關(guān)注購物中心怎么開(kāi)業(yè)，怎么招商，有什么樣的品牌等等。其實(shí)那個(gè)年代我經(jīng)常會(huì )跟客戶(hù)說(shuō)一句話(huà)，其實(shí)開(kāi)業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的第一步，是商業(yè)的第一步。所以今天我對商業(yè)地產(chǎn)的理解是兩個(gè)字——“存量”。
我認為大家更多是考慮去庫存，但是我們是考慮商業(yè)物業(yè)怎么找到出路。大家都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)到了存量年代，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)一直都是一個(gè)存量的概念，曾經(jīng)我們談商業(yè)地產(chǎn)還是地產(chǎn)商業(yè)，真正在做商業(yè)地產(chǎn)的比例，就是以商業(yè)為核心的部分的比例，可能只有一成。這其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)跟著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大的歷史的車(chē)輪在往前滾動(dòng)的一個(gè)現狀。
看點(diǎn)
01、“存量”從來(lái)都不是一個(gè)新課題
其實(shí)“存量”這個(gè)詞被提出來(lái)，在全行業(yè)不管我們用經(jīng)營(yíng)的創(chuàng )新手段也好，用新的管理輸出模式也好，還是怎么去打造主題，只是一些策略。但大家沒(méi)有認識到商業(yè)地產(chǎn)從來(lái)都是存量概念，所以這從來(lái)不是一個(gè)新課題。
看點(diǎn)
02、“存量”非個(gè)別面臨的，而是普遍存在的
第二，它從來(lái)不是一個(gè)個(gè)別人的話(huà)題，關(guān)于存量到底有多少，因為我們盈石一直在監控中國20大主要城市，包括北上廣深、主要的省會(huì )城市，截止到2016年底，中國存量物業(yè)有1.2億平方米，之前我們還說(shuō)幾千萬(wàn)平米。這里面有超過(guò)一半以上是在郊區，就是不是在城市核心區，城市核心區物業(yè)大概占到45%左右。這絕對不是個(gè)人人面臨的問(wèn)題，我們只監控了20大城市，中國有很多很多城市，而且每年開(kāi)業(yè)的那么大量的購物中心，其實(shí)并不是存在于這些二線(xiàn)城市或者核心城市當中，還有很多三四線(xiàn)城市的存量項目，都會(huì )面臨到各種各樣的問(wèn)題。所以存量其實(shí)不是個(gè)別人面臨的問(wèn)題。
看點(diǎn)
03、“存量”絕非失敗者才面臨的問(wèn)題
第三，存量也絕對不僅僅是過(guò)去的失敗者面臨的問(wèn)題，過(guò)往商業(yè)地產(chǎn)前十年發(fā)展過(guò)程當中，面臨的存量問(wèn)題可能越嚴重。前兩周我們跟萬(wàn)達高管的相關(guān)行業(yè)的人在交流，萬(wàn)達現在在推200個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)全面的存量重新改造，它的存量一出來(lái)就是很大一艘船，這艘船會(huì )怎么轉，是走著(zhù)走著(zhù)走得更好，還是重新掉頭。包括去主力店，要不要做主題街區，因為這兩年大悅城風(fēng)頭很正，大家都在學(xué)大悅城。但是是不及觸及到商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，這是一個(gè)問(wèn)題。之前的成功這在下一個(gè)十年，迭代過(guò)程當中，也不一定會(huì )被超越。
在整個(gè)做存量改造過(guò)程當中，我們還是把我們第一個(gè)資產(chǎn)持有的項目放在了長(cháng)沙，長(cháng)沙市場(chǎng)競爭不是太充分，但是又有著(zhù)非常強勁的消費愿望和消費能力，包括我們選擇的位置也很重要。作為意思來(lái)說(shuō)，我們在走存量這條路的時(shí)候，希望扎扎實(shí)實(shí)，同時(shí)選擇很重要，就是選擇什么樣的城市率先完成存量部分。就像萬(wàn)達集團拿了180個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，應該選擇哪一個(gè)作為突破的點(diǎn)，來(lái)找到萬(wàn)達或者某某企業(yè)的下一步發(fā)展的面對存量時(shí)代的很重要的橋頭堡項目，這還是很關(guān)鍵的。
盈石是做服務(wù)出身的，即便我們擁有再多資產(chǎn)，之前是為開(kāi)發(fā)商打工，接下來(lái)為投資商打工，還是一個(gè)服務(wù)本質(zhì)。盈石這兩年提出來(lái)服務(wù)存量的概念，一方面我們能夠輸出我們的管理能力來(lái)為開(kāi)發(fā)商解決運營(yíng)、管理的問(wèn)題，同時(shí)在金融創(chuàng )新部分也會(huì )有相應的一些服務(wù)，我們也會(huì )通過(guò)收購的方式，來(lái)實(shí)現這部分，跟業(yè)主更緊密的合作，讓業(yè)主有更多選擇。
存量一直是持續的話(huà)題，盈石仍然會(huì )專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)，扎扎實(shí)實(shí)把一直以來(lái)的存量做好。也希望更多的人能夠從全行業(yè)的維度去關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的存量。
