搶占PPP，房企站在十萬(wàn)億新風(fēng)口
樓市下半場(chǎng)，開(kāi)拓藍海成為房企搶占制高點(diǎn)的不二選擇。在城鎮化浪潮和國家政策支持下，PPP時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。近日，財政部部長(cháng)肖捷給出的數據顯示，到2016年底，中國PPP綜合信息平臺入庫項目11260個(gè)，總投資13.5萬(wàn)億元。與年初相比，無(wú)論是數量還是投資規模都增長(cháng)了4倍多。
不但萬(wàn)科、綠地、華夏幸福等大型房企，正在積極推進(jìn)PPP模式領(lǐng)域的探索和創(chuàng )新。近日，中南建設等中小房企也紛紛發(fā)布了PPP計劃。未來(lái)，或許有更多房企借助PPP項目成為新的千億巨頭。
房企借PPP彎道超車(chē)
PPP項目，即政府與私人組織合作建設的城市基礎設施項目，包括市政工程、交通運輸、城鎮綜合開(kāi)發(fā)等。在國家推進(jìn)PPP項目的大背景下，不少城市展開(kāi)積極試點(diǎn)。近日，廣州市政府就發(fā)布了首批28個(gè)PPP試點(diǎn)項目，涉及投資額超2100億元。
一份報告顯示，在未來(lái)五年，我國每年應該有逾十萬(wàn)億的基礎設施建設需求，其中10%到15%會(huì )采取PPP模式。以此計算，未來(lái)十年P(guān)PP市場(chǎng)將超過(guò)十萬(wàn)億元。
目前房企介入最多的PPP模式中，有華夏幸福、碧桂園為代表的產(chǎn)業(yè)園、小鎮模式，還有以綠地、萬(wàn)科為首的軌道物業(yè)模式，以及在舊城改造、棚戶(hù)改造、養老醫療等領(lǐng)域參與PPP項目，部分房企更是多種模式推進(jìn)，未來(lái)這部分房企很可能借助PPP項目進(jìn)行彎道超車(chē)。
除體量龐大的基礎設施建設類(lèi)PPP項目外，醫療養老項目也受到一部分房企的喜愛(ài)。近日，中南建設在濟寧市開(kāi)啟首個(gè)養老PPP項目。去年11月，萬(wàn)科成為深圳首家公辦養老機構PPP試點(diǎn)項目的運營(yíng)合作方。
“不管是哪種模式，主要還是看企業(yè)自己優(yōu)勢與項目的匹配度。比如有一級土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)，做舊改會(huì )更占優(yōu)勢。在商業(yè)運營(yíng)和產(chǎn)業(yè)導入方面有經(jīng)驗的企業(yè)，更擅長(cháng)做小鎮開(kāi)發(fā)等等?！狈治鰩熒驎粤岣嬖V記者。
PPP項目已經(jīng)成為部分房企的重要盈利點(diǎn)。報告顯示，中鐵建全年P(guān)PP項目為企業(yè)貢獻了近2000億元合同銷(xiāo)售。因為對PPP項目有信心，綠地也表示，將打造與中國建筑、中國鐵建等央企齊名的“中綠建”，到2020年實(shí)現4000億元的年銷(xiāo)售目標。
造城造鎮攻略
在房企參與的諸多PPP模式中，產(chǎn)業(yè)園與小鎮項目，成為眼下房企最熱衷的模式。
據沈曉玲介紹，國內PPP項目，主要采取“政府主導，市場(chǎng)運作”的模式，房企可通過(guò)業(yè)務(wù)外包、特許經(jīng)營(yíng)和完全私有化參與PPP。如華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區PPP項目模式值得借鑒。
在園區建設期，一級土地開(kāi)發(fā)的土地整理、基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)等均由華夏幸福先行墊付，政府在這個(gè)時(shí)期不出資，但會(huì )高度支持園區建設。等到園區售地、產(chǎn)生稅收后，政府通過(guò)多種方式將資金返還給華夏幸福。
依靠與政府良好的合作關(guān)系，華夏幸福不斷在園區內乃至城市周邊獲取大量土地。此外，通過(guò)住宅銷(xiāo)售，以及當地政府的多項支持，擴張的速度驚人。華夏幸福在京津冀、長(cháng)江經(jīng)濟帶、珠三角的多點(diǎn)布局，實(shí)現業(yè)績(jì)爆發(fā)。
華夏幸福公布的數據顯示，2016年，華夏幸福共實(shí)現銷(xiāo)售額1203.25億元，其中產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)建設核心及配套業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額901.24億元，比去年同期上漲51.95%。
產(chǎn)業(yè)園區之外，小鎮開(kāi)發(fā)也是PPP的熱點(diǎn)。由于國家計劃到2020年培育1000個(gè)特色小鎮，碧桂園、綠城等多家房企也開(kāi)始主攻特色小鎮。目前特色小鎮項目的政企合作PPP模式類(lèi)型主要分為外包類(lèi)、特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)及私有化類(lèi)。
近日，美好置業(yè)、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小鎮建設的計劃，其中一部分選擇與大央企合作。云南旅游與華僑城合作，美好置業(yè)則引進(jìn)華潤置地等知名企業(yè)。
“特色小鎮如果走向了傳統的房地產(chǎn)模式，變成在鄉里賣(mài)房子，這是悲哀，也值得警惕?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮改革發(fā)展中心研究員馮奎表示，用PPP模式來(lái)開(kāi)發(fā)小鎮，需要綜合運用各類(lèi)投融資模式。如果目標正確，方法正確，小企業(yè)照樣可以玩轉較大的PPP項目。如果低水平地盲目介入，將會(huì )破壞特色小鎮。
軌道物業(yè)契機
除了造城造鎮，“地鐵+物業(yè)”也是房企參與PPP的另一方式。萬(wàn)科高級副總裁譚華杰此前甚至高度評價(jià)稱(chēng)，沿軌道交通拓展的城市新區,是未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主戰場(chǎng),“是一個(gè)劃時(shí)代的機遇，可以和1998年的房改相比”。
深圳地鐵集團與萬(wàn)科的組合，有望成為PPP模式的建設標桿。此前，萬(wàn)科參與過(guò)深鐵紅樹(shù)灣物業(yè)開(kāi)發(fā)項目，萬(wàn)科獲得49%的權益分成，但不獲得項目用地權利。萬(wàn)科還與重慶交投、中軌集團、東莞軌道簽訂了合作備忘錄，探索軌道物業(yè)建設。
馮奎坦言，房企從事軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)的主要問(wèn)題是，軌道物業(yè)極其復雜，涉及路網(wǎng)規劃、土地使用等等問(wèn)題，一般房企在技術(shù)上較難突破。不過(guò)，也有一部分建筑施工能力較強的房企有望突破。
3月初，中國鐵建聯(lián)合體中標60億元的廣州北站PPP項目。而在剛剛過(guò)去的2月份，中鐵建和呼和浩特市達成軌道交通2號線(xiàn)一期工程的合作，投資額193億元。
收編了多家建筑工程類(lèi)企業(yè)的綠地，去年更是成功中標包括南京地鐵5號線(xiàn)、寧波杭州灣新區等8個(gè)PPP項目，覆蓋5省9市，涉及地鐵、高速、城市公園、片區開(kāi)發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。在軌道交通建設中，綠地與地鐵集團組成項目公司進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)，綠地則獲得土地權益進(jìn)行二級開(kāi)發(fā)。
其中，南京地鐵5號線(xiàn)采取的是“項目投融資建設+施工總承包+運營(yíng)”的PPP模式合作建設，這也是綠地目前為止首個(gè)落地的軌道PPP項目。該PPP項目公司，就是由綠地和上海隧道工程有限公司聯(lián)合體組成，共同操作項目投融資、建設、運營(yíng)管理等。
PPP探索資產(chǎn)證券化
房企以PPP模式參與園區、小鎮開(kāi)發(fā)，還有望在項目實(shí)現招商后獲得投資額分成。不過(guò)，要撬動(dòng)龐大的PPP項目，還需要更多的資金來(lái)源參與。
目前有不少金融機構參與設立專(zhuān)項基金，如平安銀行、中信銀行、招商銀行。此前，建行總行、綠地集團牽頭發(fā)起成立了國內首支千億規模的“中國城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金”。此外，在中信汕頭濱海新城項目，除政府主導開(kāi)發(fā)權之外，中信也設立了運營(yíng)基金。
PPP項目資產(chǎn)證券化正在加速。3月10日，華夏幸福公告稱(chēng)，取得上海證券交易所無(wú)異議函，成為首批獲準發(fā)行的四單PPP資產(chǎn)支持證券之一，也是唯一一單園區PPP項目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該項目產(chǎn)品發(fā)行規模7.06億元，總期限為6年。
廣發(fā)證券一名分析師表示，PPP資產(chǎn)支持證券化項目在國家層面的推進(jìn),為華夏幸福后續發(fā)展打開(kāi)了一條新的融資渠道。而此單PPP資產(chǎn)證券化或許只是開(kāi)始，未來(lái)其將在其他園區內高效復制這種模式。
“PPP項目的資產(chǎn)證券化案例還很少?！瘪T奎表示，到2017年底，預計有更多的PPP資產(chǎn)證券化項目獲得受理。真正的大發(fā)展，需要看中國PPP項目總體的數量增長(cháng)、質(zhì)量提升情況，可能會(huì )在三年后。不過(guò)，業(yè)內人士也提醒，PPP在中國還處于探索階段，項目的規范實(shí)施和風(fēng)險防范尚不健全。
