樓市灰色杠桿游戲頂風(fēng)上 銀行再現違規“輸血”
近期樓市又迎來(lái)新的一輪調控政策，監管對資金違規流入樓市的查處力度也同步升級。上周，又有一家銀行因違規“輸血”樓市吃到罰單。北京商報記者走訪(fǎng)調查了解到，當前銀行已經(jīng)明顯收緊貸款并加強審核，但房屋中介等卻依然無(wú)所顧忌地頂風(fēng)作案。有金融服務(wù)外包公司稱(chēng)每月可從銀行處拿到至少1億元的額度再用于放貸，多家房屋中介稱(chēng)可以多向搭橋，打政策的擦邊球為購房者申請到貸款。
銀行再現違規“輸血”
3月21日，蘇州銀監分局公布了對多家銀行的違規懲罰，其中，昆山農村商業(yè)銀行因未嚴格審核個(gè)人住房按揭貸款首付款來(lái)源，被罰款30萬(wàn)元。
在昆山農商行之前，已經(jīng)有多家銀行因“首付貸”問(wèn)題挨到過(guò)地方銀監局的“板子”。僅今年以來(lái)，受罰名單中就包括工商銀行、江蘇銀行等。其中，上海銀監局在1月對江蘇銀行上海分行開(kāi)出了近478萬(wàn)元的罰單，原因是該行給房地產(chǎn)公司違規融資用于支付土地出讓金。
伴隨著(zhù)嚴厲懲罰的，是樓市調控的密集加碼。就在上周，京城樓市再次打出“組合拳”：先是16家商業(yè)銀行將首套房貸利率由9折上調到9.5折，隨后“非京籍購房個(gè)稅需連續繳存滿(mǎn)60個(gè)月”政策出臺，臨近周末又出“大招”，離婚一年以?xún)鹊姆抠J申請人，將被參照二套房信貸政策執行。根據早前修改的規定，購買(mǎi)普通自住房的首付款比例被抬升到不低于六成，購買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于八成。
疊加此前首套房按揭首付比例上調、銀行折扣減少、“認房又認貸”等政策影響，越來(lái)越多的購房者被高額的首付擋在了外面。湊齊首付，也因此成為很多購房者的要務(wù)。
但在較強力度的監管之下，從銀行貸款的一些渠道也被封堵。除了銀行按揭貸款被收緊外，北京商報記者了解到，目前銀行基本上都沒(méi)有與房屋首付款相關(guān)的任何貸款業(yè)務(wù)了，有的銀行甚至從去年開(kāi)始連消費貸也暫停辦理了，即使還能申請消費貸的銀行，材料審核也非常謹慎，且一般額度控制在20萬(wàn)元以?xún)?。抵押貸款也是如此，銀行會(huì )嚴密地考查資金用途，額度控制在100萬(wàn)元之下，目的就是防止資金違規流向樓市。
金融外包機構借首付貸攬客
銀行的小心與嚴控，反倒給了一些公司“造勢”的機會(huì )。上周，北京商報記者接到某金融服務(wù)外包公司的營(yíng)銷(xiāo)電話(huà)，該員工第一句問(wèn)的就是“您需要貸款嗎”？
當記者回答說(shuō)，“想要買(mǎi)房，但首付不夠”時(shí)，該員工便開(kāi)始介紹他們的業(yè)務(wù)。據了解，該公司可以幫客戶(hù)做銀行的抵押貸款，如果在北京有一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，即可以貸到290萬(wàn)-300萬(wàn)元左右的額度，遠高于銀行給個(gè)人提供的100萬(wàn)元額度。在抵押期間，房屋可以由房主正常使用。
值得一提的是，在該公司申請貸款時(shí)，房屋的所有人與借款人不必同為一人。該員工介紹，例如一位客戶(hù)想要借款，但名下無(wú)房，可以用父母名下的房屋作為抵押。北京商報記者了解到，這個(gè)做法和銀行的“接力貸”類(lèi)似，但這種貸款方式也早已被叫停。
讓這一業(yè)務(wù)更具“競爭力”的是，該公司收取的貸款利息并沒(méi)有比銀行高出太多。上述員工介紹，公司執行的政策為“基準利率上浮25%-35%”，按照國家標準，1年期基準利率是4.35%，3-5年是4.75%，5年以上為4.9%?！懊磕瓯茹y行多還不了幾千塊錢(qián)?！痹搯T工說(shuō)道。以100萬(wàn)元貸款十年計算，銀行若實(shí)施9.5折優(yōu)惠，十年下來(lái)貸款利息共46550元，這家金融服務(wù)外包公司貸款的利息為66150元，平均每年比在銀行貸款多還1960元。
不僅如此，該員工還表示，如果需要的額度較低，又不想用抵押物做貸款，該公司可以幫客戶(hù)到銀行申請消費貸，每家銀行最高可申請到50萬(wàn)元，需要客戶(hù)有資質(zhì)較好的工作單位以及穩定的收入。
為何在不增加抵押物或財力證明的情況下，通過(guò)所謂的金融服務(wù)外包公司能貸到銀行幾倍的額度？當北京商報記者稱(chēng)自己在銀行屢屢碰壁，根本申請不到這么多貸款時(shí)，該公司員工介紹，該公司已經(jīng)開(kāi)了快五年，“有渠道”，每個(gè)月可以從銀行獲得至少1億元的貸款?！翱蛻?hù)直接去，銀行肯定不會(huì )做的，我們認識的都是內部人員，主管、經(jīng)理級的，我們在銀行也有擔保的角色，每個(gè)月貸那么多，材料遞過(guò)去，銀行有的看有的就不看了?！?
房屋中介可多向搭橋
比金融服務(wù)外包公司渠道更多的是房屋中介。去年10月，北京商報記者曾調查發(fā)現，一家名為“盛世恒鑫地產(chǎn)”的房屋中介，利用自有資金為購房者放貸，月息高達2.5%，假設借款100萬(wàn)元，僅6個(gè)月后還款額就共計高達115萬(wàn)元，遠高于銀行。
本次北京商報記者再次致電盛世恒鑫地產(chǎn)的一家分店，表示想要“湊一下房屋首付款”，一位工作人員并未推薦他們自有的“小金庫”，而是介紹了兩種方式，一是通過(guò)該公司向銀行申請，二是通過(guò)該公司找小貸公司借款。
當前，因為政策的收緊，銀行放貸速度也普遍放緩，房屋按揭貸款的放款時(shí)間從此前的一個(gè)月左右，延長(cháng)到兩三個(gè)月甚至更長(cháng)，其他貸款的放款周期也不同程度地被拉長(cháng)。對此，盛世恒鑫工作人員先推薦了小貸公司的貸款，稱(chēng)如果急用這筆資金，小貸公司比銀行放款快，月息在0.98%上下。
當北京商報記者堅持想從銀行申請貸款時(shí)，該人士開(kāi)出了比上述金融服務(wù)外包公司更高的額度。他介紹，通過(guò)該公司，可以在銀行貸到房屋價(jià)值七成的資金，例如房屋評估500萬(wàn)元，便可以貸到350萬(wàn)元。
這位工作人員還進(jìn)一步支招，如果申請人有朋友是開(kāi)公司的，只要卡章齊全，可以以公司的房產(chǎn)做抵押向銀行申請貸款，這樣能貸到更高的額度，而資金的用途銀行并不會(huì )查到，這種方式被稱(chēng)為“借殼”。當記者再次提出擔憂(yōu)銀行會(huì )查出資金真實(shí)用途時(shí)，該人士自信地稱(chēng)，“不用去質(zhì)疑，不用去問(wèn)，您自己操作怎么都操作不出來(lái)，我們肯定有我們的實(shí)力，也有很多成功的案例，沒(méi)有出過(guò)被銀行發(fā)現的狀況，因為我們會(huì )打政策的擦邊球”。
另一家房屋中介誠信易鑫房地產(chǎn)公司也稱(chēng)公司有合作的銀行，通過(guò)該公司到銀行申請貸款用于房屋首付“可以操作”，而且“客戶(hù)問(wèn)肯定銀行不給做，因為這樣多少有點(diǎn)違規問(wèn)題”。值得一提的是，在去年10月的調查中，北京商報記者也曾發(fā)現誠信易鑫的問(wèn)題，該公司也在為購房者與銀行之間穿針引線(xiàn)。
審查存在難度
通過(guò)上述事例不難發(fā)現，金融服務(wù)外包機構和房屋中介都在明知違規的情況下鋌而走險。與此同時(shí)，銀行也存在監管不利的問(wèn)題。但在業(yè)內人士看來(lái)，排查資金去向幾乎已是一個(gè)歷史性難題。
蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言表示，額度相對偏低的首付貸依然很難徹底清除，和幾百萬(wàn)的房?jì)r(jià)相比，一些額度在百萬(wàn)以?xún)鹊氖赘顿Y金借款根本不起眼。如果是和銀行合作的，利用消費貸來(lái)墊資，同樣難以排查。
一位地產(chǎn)界人士也分析稱(chēng)，房地產(chǎn)中介行業(yè)魚(yú)龍混雜，誰(shuí)去排查呢？建委、銀行哪有人力物力去做呢？因此，雖然監管層一道道地發(fā)著(zhù)政策，但徹底落實(shí)卻很難。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，商業(yè)銀行本身還是需要進(jìn)行檢查，尤其是要咨詢(xún)購房者此類(lèi)業(yè)務(wù)是誰(shuí)介紹的，同時(shí)要讓其簽訂未來(lái)6個(gè)月不購房的協(xié)議，這樣后續若查到有房貸辦理，就可以把此類(lèi)中介和購房者納入到黑名單中。
而最關(guān)鍵的一把鑰匙還是握在央行手中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市的泡沫歸根結底還是資金潮影響。公開(kāi)資料顯示，去年以來(lái)，央行先有嚴禁銀行理財資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、要求銀行嚴格限貸等政策，后有公開(kāi)市場(chǎng)操作利率“漲價(jià)”等動(dòng)作，令市場(chǎng)資金維持在緊平衡的狀態(tài)。張大偉分析稱(chēng)，現在監管在逐漸收緊，市場(chǎng)降溫后，購房者沒(méi)有需求，這種違規資金自然也就少了。
