限購限貸擴圍二三線(xiàn)城市 房地產(chǎn)市場(chǎng)短期降溫
3月26日，中山市發(fā)布樓市新政，宣布對購房實(shí)施限購和差別化信貸等一系列新政策。自3月17日廣州收緊限購限貸政策后，多個(gè)周邊城市紛紛跟進(jìn)，加碼樓市新政。3月21日，東莞出臺最新樓市調控政策，強調嚴格執行限購限貸政策。3月24日，佛山升級了樓市限購政策，非本地戶(hù)籍購房需要繳滿(mǎn)一年社保，已有住房的居民購房也遭到限制。
據不完全統計，截至3月26日，全國已經(jīng)有40個(gè)城市或地區相繼開(kāi)啟或升級限購限貸政策，其中有20多個(gè)城市或地區的樓市新政均集中在3月密集出臺。專(zhuān)家表示，伴隨著(zhù)限購限貸政策擴圍到二三四線(xiàn)城市，短期內出臺新政城市的市場(chǎng)或得到降溫。
政策 東莞佛山中山密集出臺樓市新政
2016年10月，在珠三角城市中，廣州、深圳、珠海、佛山、東莞均出臺限購政策。3月26日，此前坊間盛傳將實(shí)施限購的中山市終于出臺樓市新政。
當日發(fā)布的中山市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》從五個(gè)方面對樓市做出了進(jìn)一步規范。新政規定，非本市戶(hù)籍居民家庭需要有半年以上個(gè)稅或社保證明，方可購買(mǎi)1套新房；已有1套住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，再買(mǎi)新房需要有2年以上個(gè)稅或社保證明；已有2套級以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，則暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房；擁有3套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，同樣也將暫停向其銷(xiāo)售新建商品住房。
除了限購外，中山的樓市新政也涉及了實(shí)施差別化信貸政策，明確符合條件的購房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。
相比之下，佛山3月24日“升級”的樓市新政，在限購的規定上更嚴一些。佛山規定，非本市戶(hù)籍人士買(mǎi)房之日前兩年內，要交滿(mǎn)一年社保，并規定佛山戶(hù)籍居民擁有2套及以上住房的、非佛山戶(hù)籍居民擁有1套及以上住房的，繼續暫停向其銷(xiāo)售限購區域的新建商品住房。
不管是中山還是佛山，此次出臺的樓市新政都強調，非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)提供補繳個(gè)人所得稅證明或社會(huì )保險證明購買(mǎi)新建商品住房，顯示出政府部門(mén)對于此前一些市場(chǎng)亂象的整治決心。
在3月21日出臺最新樓市調控政策的東莞，雖然并未進(jìn)一步收緊限購限貸政策，但明確表態(tài)，將嚴肅查處弄虛作假和用不正當手段騙取或偽造購房證明、規避限購等行為，并特別強調“如造成房屋交易風(fēng)險或損失，由當事人自行承擔相應后果”。
分析 熱點(diǎn)城市調控下購買(mǎi)力外溢
為何珠三角多個(gè)城市集中收緊樓市調控政策？廣深等熱點(diǎn)城市限購限貸升級后的購買(mǎi)力外溢或許是原因之一。
3月17日廣州出臺最新調控政策后，因下轄的增城區和從化市未納入限購范圍，多個(gè)當地住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，開(kāi)盤(pán)“日光”。
由于廣佛同城因素，去年搶走四成廣州購房客的佛山市，在今年廣州限購升級后，在廣佛交界地段涌入了不少廣州客。有位于佛山桂城某樓盤(pán)的項目銷(xiāo)售經(jīng)理稱(chēng)，廣州新政后首日，從9時(shí)30分上班到12時(shí)的短短兩個(gè)半小時(shí)里，已有4位廣州客人下訂了?！?
3月21日的報告認為，廣州限購政策的加碼，將使增城、從化、佛山加速承接廣州限購區域外溢需求，成為廣州客或投資客青睞的購房區域。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志此前也表示，廣州的購房門(mén)檻提升，外地戶(hù)口的剛需族被迫轉戰佛山，因此預計佛山實(shí)際成交量將有所放大，而價(jià)格也會(huì )加速攀升。
剛剛出臺限購政策的中山，此前因被廣、深、珠、佛、莞、惠等熱點(diǎn)限購城市包圍，成為不少樓市投資者眼中的洼地。尤其是臨近珠海的中山坦洲、三鄉、五桂山等區域，今年3月均價(jià)分別為19500元/㎡、12140元/㎡、17025元/㎡，除三鄉外，均已超過(guò)中山傳統市區的房?jì)r(jià)，但與珠海超過(guò)30000元/㎡的房?jì)r(jià)相比仍有距離。
同樣的情況也出現在東莞。地處莞深融城松湖板塊的某項目，上午開(kāi)盤(pán)推出200多套房源，中午就已全部售罄。有業(yè)內人士稱(chēng)，2016年10月份以前，臨深圳片區的房子往往不夠賣(mài)，新盤(pán)售樓處門(mén)口停的也大部分是粵B車(chē)牌。不過(guò)，在2016年10月4日“深八條”橫空出世之后，整個(gè)臨深圳樓市已經(jīng)回歸理性。
區域 限購限貸3月集中升級擴圍
實(shí)際上，在出臺樓市新政之路上，東莞、佛山、中山并不孤單。
業(yè)內人士分析，根據國家統計局的數據，三、四線(xiàn)城市1—2月份非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)35.9%，增速比上年全年加快14%。在一二線(xiàn)城市受調控影響，交易量有所放緩之際，三、四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售超過(guò)預期的表現，總體銷(xiāo)售面積明顯增加，出現過(guò)熱的苗頭，成為引發(fā)調控升級的重要原因。
去年10月，10天的時(shí)間里全國就有20個(gè)城市出臺限購新政。今年3月，近20天的時(shí)間內，北京、廣州、長(cháng)沙、三亞、杭州、南昌、張家口、涿州、嘉善等17個(gè)地方都出臺房地產(chǎn)調控政策，再度掀起一輪樓市新政熱潮。
尤其是3月17日北京、廣州等城市升級樓市調控政策前后，熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市，乃至周邊三四線(xiàn)城市出臺樓市新政尤其密集。據不完全統計，截至3月26日，全國已經(jīng)有40個(gè)城市或地區相繼開(kāi)啟或升級限購限貸政策，其中有20多個(gè)城市或地區的樓市新政均集中在3月密集出臺。
據最新報告分析，相比2016年10月調控主要集中在一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，本輪出臺調控政策的城市，則從一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市擴散到三四線(xiàn)城市。與此同時(shí)，這一輪的調控政策也呈現出新的變化，表現為城市和周邊城市政策同步調控，聯(lián)動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)平穩。
“城市群‘調控場(chǎng)’的形成與我國當前城鎮化及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段特征是分不開(kāi)的?！痹搱蟾娣治?，城市群已經(jīng)成為我國未來(lái)城鎮化的主體形態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也更趨向于城市群模式。因此，此輪房地產(chǎn)政策的深化正是在城市群加速協(xié)同發(fā)展的大背景下展開(kāi)的。
如京津冀地區，廊坊限購、限貸升級，張家口崇禮調控升級，保定市區、涿州、淶水陸續加入限購限貸行列。此外，石家莊、滄州也根據本地市場(chǎng)情況出臺限購限貸政策。
影響 預計短期市場(chǎng)出現降溫
全國多地限購政策加碼，各地房?jì)r(jià)是否會(huì )隨之下降？不少專(zhuān)家認為，從短期來(lái)看，此次限購政策的升級可能會(huì )帶來(lái)區域內房?jì)r(jià)漲勢趨緩，成交量萎縮。但是從長(cháng)期看來(lái)，樓市限購新政并不會(huì )影響長(cháng)期的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，而由于不同城市的差異，實(shí)際的調控效果可能也會(huì )在不同城市間有所不同。
廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析稱(chēng)，在新一輪樓市調控加碼政策的影響下，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為將受到限制。預計未來(lái)從嚴的限購政策將持續，抑制“炒樓”的金融、財稅政策將收緊。
“這次限購政策是對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、投資氣氛活躍的一個(gè)調控舉措，也是必要的。短期來(lái)看有助于樓市降溫，控制投資，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，長(cháng)期來(lái)看還存在很多不確定性?！壁w卓文說(shuō)，限購政策出臺只是開(kāi)始，未來(lái)應該還會(huì )有后續動(dòng)作。
報告指出，今年全國“兩會(huì )”上，《政府工作報告》繼續強化穩樓市基調后，本輪政策的特點(diǎn)也越來(lái)越明朗，城市群“調控場(chǎng)”已然形成，片區聯(lián)動(dòng)施策下限購限貸逐步形成相互作用，同時(shí)更加重視利用金融方式深化片區內的影響，深化城市協(xié)同，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。
