樓市新政 法官解答三大法律問(wèn)題
3月17日，本市再次出臺樓市調控政策。該政策因“認房又認貸、暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款和提高二套房首付比例”，被冠以北京“史上最嚴”樓市調控政策。受新政影響，二手房市場(chǎng)中，將有一批購房合同面臨解約或者違約。對此，西城法院法官近日總結出可能出現的三大問(wèn)題，并一一予以解答。
因新政解除合同，首付款、定金能否退還？
法官表示，在當事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下，貸款首付提高、停止辦理25年以上貸款等情況，并不必然導致購房人無(wú)履約能力或導致繼續履行對一方當事人顯失公平，因此不宜簡(jiǎn)單認定為不可抗力或情勢變更。
針對“樓市新政”，一般可認定：房屋新政的實(shí)施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續履行一般會(huì )產(chǎn)生一定困難，對購房人因新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣(mài)房人退還定金和已付購房款。但是，賣(mài)房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應當繼續履行合同，否則構成違約并應依法承擔違約責任。
法官還提醒，在“3·17新政”出臺后，房屋買(mǎi)賣(mài)合同當事人一旦決定解除合同，應及時(shí)準確地通知另一方當事人和中介，有效溝通，減輕對方損失。一方申請解除合同后，另一方要求補償其合理?yè)p失的，經(jīng)審理，合同解除確實(shí)導致當事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。
“改善型”買(mǎi)賣(mài)“連環(huán)毀約”怎么辦？
許多人購房是為了改善居住條件的“以小換大”。新政條件下，購房人可能因無(wú)力承擔提高的首付等原因，停止購房和出售自己原有的住房。這就意味著(zhù)，買(mǎi)家或賣(mài)家都會(huì )出現違約的情況。這種進(jìn)退兩難的局面如何破解？
法官介紹，我國合同法規定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
根據該法條規定，除當事人約定解除及其他原因（不可抗力、樓市新政等）致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同確實(shí)無(wú)法繼續履行等情形外，房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方當事人不履行合同義務(wù)的，另一方可要求對方繼續履行或者賠償損失。
在當前樓市，類(lèi)似的“以房換房”情況不少，這就導致房屋買(mǎi)賣(mài)會(huì )出現一環(huán)套一環(huán)的情形，也就是俗稱(chēng)的“連環(huán)套”。一旦其中一環(huán)無(wú)法按約履行，就可能導致多起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛連環(huán)發(fā)生。
法官分析，合同具有相對性，我國合同法規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決?！霸谒痉▽?shí)踐中，不可能因一方違約，而造成多米諾骨牌現象，任其不斷違約下去?！?
規避新政風(fēng)險高不可取
每次新政出臺，網(wǎng)上總有一些“破解秘籍”，例如簽訂陰陽(yáng)合同等辦法。這些“招數”存在哪些風(fēng)險？
法官介紹，在審判實(shí)踐中，會(huì )遇到一些購買(mǎi)力不足的買(mǎi)家，為達購房目的，設“陰陽(yáng)合同”或虛增合同房屋成交價(jià)，遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款，而一旦遇到房?jì)r(jià)上漲或其他原因，賣(mài)房人則會(huì )投訴到銀行、住建委或銀監局等部門(mén)，要求撤銷(xiāo)銀行已經(jīng)做出的貸款承諾，以達到毀約的目的，這將使買(mǎi)房人得不償失。
同時(shí)，法官提醒，千萬(wàn)別抱著(zhù)規避限貸政策的僥幸心理購房，相關(guān)部門(mén)的從嚴監管，也是一把隨時(shí)會(huì )亮出的風(fēng)險“利劍”。
