盤(pán)點(diǎn)三月房地產(chǎn)的十大現象 這輪調控要動(dòng)真格了嗎
“必須將房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭控制住,才能實(shí)現住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標,促使商品住房回歸居住屬性?！?
3月29日,杭州限購升級。該市住保房管局官網(wǎng)在新政通知的結尾,鏈接了專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn):“近期,受綜合因素影響,全國范圍內房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲預期再次增強,掀起了新一輪的購房熱潮,杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速升溫,大量投資、投機需求涌入市場(chǎng),如果任憑這種態(tài)勢蔓延下去,很可能集聚房?jì)r(jià)泡沫,加大市場(chǎng)風(fēng)險?！?
這是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控潮新的注腳。2017年3月,據不完全統計,共有31個(gè)城市加入調控大軍,平均每天1個(gè)城市,發(fā)布時(shí)間之密、覆蓋范圍之廣為近年罕見(jiàn),有些是調控政策疊加,有的是首次實(shí)施。
融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌(博客)感嘆,本輪調控會(huì )超過(guò)任何想象。
此輪調控的不同之處在哪兒?縱觀(guān)3月調控風(fēng)暴,第一財經(jīng)“干貨鋪”欄目總結了十大現象:
現象一:密集調控,一二三四線(xiàn)全面開(kāi)花
本輪政策以長(cháng)三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心,周邊二三四線(xiàn)城市乃至熱點(diǎn)縣區均在調控隊列中,調控地理范圍的擴大成為本輪調控的重要特點(diǎn)。
環(huán)北京區域的河北涿州、淶水、崇禮采取限購。而以上海為中心,周邊如浙江杭州、江蘇南京也加入了限購升級隊伍。這些城市受到一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上升的影響,部分剛需購買(mǎi)力溢出。
在北京“3?17”新政后,緊跟其后的調控腳步聲明顯更為密集。
現象二:一次不夠,多地使出“連環(huán)招”
據統計,僅一個(gè)月之內,廈門(mén)兩次發(fā)通知強化房地產(chǎn)市場(chǎng)調控管理,杭州、廣州均是3次出臺調控措施,
以杭州為例,杭州住保房管局3月2日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調整住房限購措施的通知》,明確暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
24日,杭州市國土資源局發(fā)布土地新政,為遏制土地高溢價(jià),其中規定當溢價(jià)率達到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售。
3月28日,杭州再度出手,同步調整住房限購及銷(xiāo)售監管措施、住房公積金貸款政策和商業(yè)性住房信貸政策,認房又認貸。
現象三:花樣翻新,哪里漲價(jià)調哪里
市場(chǎng)出現分化,調控政策也因城施策。除了祭出認房又認貸大招,“干貨鋪”欄目發(fā)現,調控方式已經(jīng)推陳出新,頻頻出現有針對性的新“打法”。
例如廈門(mén)、青島、廣州要求,新購住房需取得產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年方可上市交易。
廈門(mén)要求,通過(guò)贈與方式轉讓住房后,再次購買(mǎi)住房需滿(mǎn)3年;非廈門(mén)戶(hù)籍須提供4年內連續3年納稅。
廣州規定,對本市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。將“假離婚”炒房拒之門(mén)外。
北京要求,商辦類(lèi)項目不得作為居住適用,成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項目的城市。
此輪調控,各地政策已經(jīng)不僅局限于限購限貸,對熱點(diǎn)問(wèn)題均作出調控規定,可以說(shuō)哪里有漲價(jià)趨勢,哪里就有政策調控。
現象四:遏制溢價(jià),給土地設定上限價(jià)格
3月24日晚,杭州市國土資源局發(fā)布土地新政,規定:
當溢價(jià)率達到50%時(shí),地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售;
溢價(jià)率達到70%時(shí)鎖定限價(jià),轉入競報自持比例;
當有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買(mǎi)人投報自持面積比例為100%時(shí),轉入投報配建養老設施的程序。
而去年9月26日,杭州便已設過(guò)一次上限:溢價(jià)滿(mǎn)100%,須在一個(gè)月內付清土地全款;溢價(jià)滿(mǎn)120%,一個(gè)月付清全款,并且現房銷(xiāo)售;當土地競價(jià)溢價(jià)率達到150%時(shí),不再接受更高報價(jià)。
現象五:炮打雙雄,商住房、學(xué)區房被盯上
3月26日,北京市明確規定,商辦類(lèi)項目不得作為居住適用,新建項目不得出售給個(gè)人,二手項目出售給個(gè)人時(shí)需滿(mǎn)足名下無(wú)房且在北京已連續五年繳納社會(huì )保險或者連續五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí),商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買(mǎi)商辦類(lèi)項目的個(gè)人購房貸款。
這使得北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項目的城市。
為遏制學(xué)區房炒作現象,有媒體報道稱(chēng),北京市教委正研究論證擴大“多校劃片”政策,并通過(guò)隨機搖號的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位,這就意味著(zhù)通過(guò)學(xué)區房入學(xué)將大幅增加不確定性。
此外,北京市住建委也加大火力,近日連續加碼針對學(xué)區房的價(jià)格管控力度,明確通知中介機構對于單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)的房產(chǎn)不得掛網(wǎng)。
現象六:難得一見(jiàn),國家級貧困縣也來(lái)了
安徽臨泉縣是國家級貧困縣,但商品房均價(jià)每平米已超6000元。臨泉縣本月出臺意見(jiàn),“限房?jì)r(jià)、控地價(jià)”,要給樓市“降溫”。
意見(jiàn)要求,原則上全縣毛坯房均價(jià)控制在每平方米5200元以?xún)?精裝房均價(jià)控制在每平方米6000元以?xún)?。銷(xiāo)售價(jià)格由國土部門(mén)根據區位條件提出建議由土委會(huì )研究后確定。
官方文件顯示,“由于臨泉縣龐大的人口基數和市場(chǎng)需求,再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大,我縣房?jì)r(jià)持續火熱?！?月份臨泉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監測數據顯示,2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)6143元/平方米,與去年當月同比增幅28%,其中:商業(yè)均價(jià)10358元/平方米,住宅均價(jià)5709元/平方米。
現象七:逢漲必查,房地產(chǎn)中介不能“任性”
北京“3·17”樓市新政后一周,北京市級執法部門(mén)重拳執法,嚴查本市房地產(chǎn)中介門(mén)店,目前已有38家房地產(chǎn)中介被責令關(guān)?；蛲I(yè)整頓。
另?yè)本┦懈鲄^房管部門(mén)檢查統計,91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
北京市住建委主任表示,一旦發(fā)現有中介機構或經(jīng)紀人員參與炒房、哄抬房?jì)r(jià)等,將逢“漲”必查、逢“炒”必“辦”。
從某大型經(jīng)紀機構反饋的三方協(xié)議簽訂情況看,新政發(fā)布后的一周日均簽訂322單,較新政前一周日均簽訂單數減少六成。
現象八:大佬謹慎,萬(wàn)科要迎房?jì)r(jià)下跌、融創(chuàng )“非常悲觀(guān)”
3月26日晚間萬(wàn)科A發(fā)布的2016年年度報告顯示,對12個(gè)城市的13個(gè)樓盤(pán)計提13.8億跌價(jià)損失。
萬(wàn)科執行副總裁孫嘉表示,這是審慎的原則,通過(guò)周邊的房?jì)r(jià)和未來(lái)的預期,我們認為是基于市場(chǎng)的情況和未來(lái)市場(chǎng)的情況持謹慎態(tài)度。
融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌在28日表示,“我們對市場(chǎng)是非常非常悲觀(guān)的,我們從去年10月份開(kāi)始基本上就不拿地了?！?
對于本輪樓市調控,孫宏斌坦言,“房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險特別大。政策收緊厲害,現金流收緊。房?jì)r(jià)不一定會(huì )暴漲,房?jì)r(jià)不暴漲買(mǎi)的地就有問(wèn)題。本輪調控會(huì )超過(guò)任何想象?！?
而另一方面,值得一提的是,萬(wàn)科、融創(chuàng )在2016年銷(xiāo)售金額均實(shí)現大幅上漲。萬(wàn)科銷(xiāo)售金額3,647.7億元,同比增長(cháng)39.5%。融創(chuàng )中國合同銷(xiāo)售金額為1506億元,同比增長(cháng)121%。融創(chuàng )中國稱(chēng),其2017年的銷(xiāo)售目標已確定為2100億元。
現象九:樓市收緊,土地依然活躍
面粉的價(jià)格比面包更貴,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇往往還是買(mǎi)更多的面粉。
3月24日,杭州蕭山區出讓兩塊宅地,這是3月3日杭州限購升級后的“第一拍”?，F場(chǎng)有30多家房企參與爭奪,最終,1號地塊由融信競得,樓面價(jià)30816元/平方米;2號地塊由恒 大競得,樓面價(jià)30387元/平方米。均大幅刷新該板塊在去年9月創(chuàng )下的20267元/平方米樓面最高價(jià)。
29日,廣州市繼3月17日樓市新政推出后的“第一拍”,推出的住宅用地引來(lái)了開(kāi)發(fā)商的爭搶。海珠區石崗路一塊面積為20211平方米的用地,以14億余元起拍。開(kāi)拍前就有開(kāi)發(fā)商一次性加價(jià)1.12億元,讓報價(jià)直接封頂。當日成交的7宗住宅用地中,有6宗達到最高限制地價(jià)后轉為競拍配建,這些土地共需配建約42萬(wàn)平方米拆遷安置房等政府性房源。
30日,在南京,當地本月樓市限購、限貸政策升級加碼之后,在網(wǎng)絡(luò )上進(jìn)行的“不碰面”的土地拍賣(mài)會(huì )上,仍有多幅地拍出最高限價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)需搖號決定最終贏(yíng)家。
現象十:高層表態(tài),貨幣寬松周期或結束
2016年新增貸款中接近45%是房地產(chǎn)相關(guān)貸款。一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上揚伴隨信貸寬松出現,挑戰著(zhù)年輕家庭的承受能力,也挑戰著(zhù)決策層的接受度。當下,“看不見(jiàn)的手”從何處著(zhù)手,如何擠出市場(chǎng)泡沫,如何調整貨幣政策、完善財稅機制,如何消解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,對經(jīng)濟穩定顯得至關(guān)重要。
3月26日,央行行長(cháng)周小川在博鰲表示,在實(shí)施多年量化寬松貨幣政策之后,本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲,即貨幣政策不再像過(guò)去那樣寬松。
周小川說(shuō),“現階段,我們應重點(diǎn)強調結構性改革和長(cháng)期的戰略調整,不能過(guò)度依賴(lài)貨幣政策,這個(gè)信號至關(guān)重要?！?
此番言論被媒體解讀為,貨幣寬松周期結束,除了頻頻通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作悄然收緊流動(dòng)性,相關(guān)房貸也被納入嚴格監管流程,樓市資金的大輸血包將漸行漸遠,可謂對炒房客的當頭一擊。
融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌認為,“貨幣政策收緊,利率增加,這些措施會(huì )影響到企業(yè)現金流,貸款減少,房?jì)r(jià)肯定會(huì )受影響。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險很大,風(fēng)險大不是因為市場(chǎng),因為現在買(mǎi)的地要虧錢(qián)。如果真的政策放松后,我也不大相信會(huì )放漲,因為房?jì)r(jià)已處在高位上了。
