住建部千字文控地價(jià)：決不允許地王再出現 調控不力將問(wèn)責
上一輪瘋漲的樓市，正在面臨政策的整治。
4月6日，住建部和國土部共同簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，成為自北京開(kāi)啟樓市調控升級以來(lái)，住建部首次出臺的全國樓市調控統領(lǐng)性文件。
《華夏時(shí)報》記者梳理發(fā)現，這份《通知》可謂字字珠璣，重點(diǎn)包括：規定了土地供應的量化指標，出現地王就是擾亂市場(chǎng)，捂盤(pán)惜售就得嚴處，弄虛作假就要嚴辦，調控不力就要問(wèn)責?！锻ㄖ凡粌H明確了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的原則，同時(shí)還就漲幅快的增加土地供給首次給出了量化指標。
4月14日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，這次調控從決策層的決心，調控的力度及所處的經(jīng)濟周期等方方面面考慮都是前所未有的。
“《通知》的確只有幾千字，但分量不小?！闭腔诖?，上述通知被業(yè)界解讀為“此次限的是地方政府干涉地價(jià)的能力，甚至調控不力就要問(wèn)責”。
“若地方政府房?jì)r(jià)再控制不住，就得被問(wèn)責，甚至提帽來(lái)見(jiàn)，很明顯，這次政策在執行細節上力度非常大。同時(shí)，對各地政府過(guò)去賣(mài)地導致庫存積壓的錯誤行為也戴上了緊箍咒?！睆埓髠フf(shuō)。
土地供給管制是癥結
此次發(fā)布的《通知》內容主要涉及幾個(gè)方面：一、合理安排住宅用地供應；二、科學(xué)把握住房建設和上市節奏；三、加大住房保障力度；四、強化地方主體責任。
《通知》強調，對于部分地方難以有效降溫，始終處于過(guò)熱狀態(tài)的土地市場(chǎng)，各地要結合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價(jià)方式，堅決防止出現區域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴防高價(jià)地擾亂市場(chǎng)預期。
在安排住宅用地供應上的表述為：保證住宅用地供應平穩有序。住建部、國土部的《通知》將去庫存周期分為四個(gè)檔：對消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著(zhù)增加供地，還要加快供地節奏。
基于此，哪些城市所受影響最大呢？有機構統計，熱點(diǎn)城市有蘇州、杭州、廣州、南京、南昌、上海屬于通知中6個(gè)月需要加快供地節奏的城市；非熱點(diǎn)城市中的莆田、寧波、常德、南寧、淮安、惠州、安慶都是屬于通知中12個(gè)月需要加快土地供應的城市。
上海城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )高級經(jīng)濟師顧海波向《華夏時(shí)報》記者表示，各地層出不窮的地王，嚴重擾亂降房?jì)r(jià)的調控。事實(shí)上，在過(guò)去一段時(shí)間，一邊是限購限得熱火朝天，另一邊卻是高價(jià)格的地王接踵而至，最終導致各地陷入房?jì)r(jià)越調控越高的窘境。
數據顯示，今年1-3月，全國300個(gè)城市的土地出讓金同比增加了51%，成交樓面均價(jià)同比上漲了55%?！敖衲甑貎r(jià)漲幅甚至都超過(guò)了去年二線(xiàn)的樓價(jià)。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的直接原因是持續供不應求的市場(chǎng)格局，深層次癥結在于土地供給制度持續約束住房供給增長(cháng)，而寬松的貨幣環(huán)境則持續激勵住房需求，導致房?jì)r(jià)持續上漲?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓在接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，過(guò)去十多年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策始終未能觸及“土地供給管制”這個(gè)根本性癥結。
“對房地產(chǎn)的調控需要建立長(cháng)效機制，但事實(shí)上長(cháng)效機制還難以在短期見(jiàn)效，而短期最有效的辦法之一就是加快土地市場(chǎng)的供給?！鳖櫤２▽Α度A夏時(shí)報》記者表示，相信今年決策層再也不愿意看到像2016年那樣，出現了局部區域(包括上海、南京、杭州等)城市房?jì)r(jià)上漲的恐慌。
熱點(diǎn)城市調地價(jià)一漲再漲
然而《華夏時(shí)報》記者在采訪(fǎng)時(shí)還了解到，最近多個(gè)地方的房?jì)r(jià)雖然出現了不同程度的降溫，但土地熱度卻依然不減，包括北京在內，多個(gè)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)顯示出了與房?jì)r(jià)截然不同的狀態(tài)，而這也是此次兩部委出臺《通知》的重要原因之一。
就北京而言，4月11日，北京豐臺區王佐鎮青龍湖25萬(wàn)平方米的大體量地塊競價(jià)現場(chǎng)，9家房企或聯(lián)合體參與了競爭。該地塊采用到達競價(jià)上限后“競建住宅自持面積”的方式，最終成交樓面價(jià)格為3萬(wàn)元/平方米左右。此前的4月7日，北京土地市場(chǎng)推出三宗地塊的競拍中，共吸引了40余家房企到場(chǎng)，出讓金額高達140.1億元。更早的3月28日，北京土地市場(chǎng)成交了兩宗可建普通商品房面積十分有限的住宅地塊，即便如此，現場(chǎng)仍然有多家房企爭相競價(jià)，最終分別以15.8億元和17.6億元的價(jià)格成交，樓面價(jià)均超過(guò)了1.2萬(wàn)元/平方米。
除了北京，在最近樓市調控重壓下，廣州、上海等城市多宗地塊成交同樣顯示出土地市場(chǎng)成交活躍的特征。
中原地產(chǎn)研究中心向記者提供的數據也表明，截至4月10日，2017年全國50個(gè)大城市合計出讓土地金額為6792.9億，較2016年同期的4339.8億上漲了56.5%。其中，武漢等21個(gè)城市僅前3個(gè)月的土地出讓金就超過(guò)百億元。
“可見(jiàn)，房企囤地的熱情依然很高，地價(jià)也水漲船高?！睆埓髠フf(shuō)，唯有改變調整土地供應規模才能有效降低房?jì)r(jià)。
記者通過(guò)采訪(fǎng)也了解到，近期已有地方開(kāi)始重點(diǎn)強化土地市場(chǎng)調控了，比如天津、南京，均已開(kāi)始實(shí)施新型土地出讓方式，即設置最高限價(jià)，并在達到上限之后競報自持面積。
而北京也發(fā)布消息稱(chēng)，北京將在當前加快土地供應節奏的基礎上繼續加大土地儲備開(kāi)發(fā)力度。北京市規土委相關(guān)負責人近日透露，對于未列入計劃的地塊，北京不排除將只要條件成熟即可適時(shí)納入計劃、推向市場(chǎng)。今年一季度，北京市已推出自住房用地約50公頃，達到自住房用地年度供應計劃的60%，是去年全年自住房用地實(shí)際供應量的2.8倍。
