充滿(mǎn)了氣的房地產(chǎn)“高壓鍋”還需緩慢“泄氣”
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是出現了真正的降溫？雖然國家統計局數據顯示，70個(gè)大中城市中有一些城市房?jì)r(jià)增速在下降，但應當看到，房?jì)r(jià)表面被抑制，但市場(chǎng)上的購房熱情遠未熄滅。從最近了解到的一些情況，日光盤(pán)不少，秒殺盤(pán)也不罕見(jiàn)。
開(kāi)發(fā)商搶地熱情不減?！督?jīng)濟參考報》援引易居房地產(chǎn)研究院數據，4月份50個(gè)城市土地成交均價(jià)為6450元/平方米，環(huán)比增長(cháng)28%，同比增長(cháng)54%。綜合歷史數據，4月當月地價(jià)創(chuàng )下了2010年以來(lái)的最高水平。國家統計局的數據顯示，開(kāi)發(fā)商拿地熱情依然高漲，土地購置面積增速大幅提高，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)9.3%，連續第二個(gè)月刷新兩年來(lái)最高值。
根據媒體的報道，在“4·19”濟南樓市調控加碼后的首輪土拍中，濟南“史上最嚴”土拍成交的三宗地塊溢價(jià)率均接近200%。天津也不遑多讓?zhuān)?·31”新政已有一個(gè)半月，房企對于土地的熱情不減，團泊、北閘口土地價(jià)格都刷新了歷史紀錄。從市區到環(huán)城再到遠郊及濱海，土地市場(chǎng)沒(méi)受到太大影響。
開(kāi)發(fā)商不傻，不會(huì )做高買(mǎi)低賣(mài)的賠本生意。目前開(kāi)發(fā)商顯然是判斷，庫存正在下降，而現在正是補庫存的最好階段。
另兩個(gè)數據與此相反：其一是4月份土地市場(chǎng)成交走勢有所降溫，受監測的50個(gè)典型城市土地成交面積為1096萬(wàn)平方米，環(huán)比減少25%，同比減少10%；其二是5月15日國家統計局公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據——今年前4個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增速雙雙回落。媒體統計，4月當月商品房銷(xiāo)售面積單月增長(cháng)7.7%，較3月增速“腰斬”，為2015年12月以來(lái)最低。3月，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、6個(gè)城市環(huán)比下降。70個(gè)大中城市中，一二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅持續回落。
一方面是房?jì)r(jià)漲不動(dòng)，另一方面又出現秒光盤(pán)和搶地，如此矛盾的現象似乎表明總有一個(gè)是在忽悠我們。
短期房?jì)r(jià)急漲，就像上世紀80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂有貨幣的因素，即大家用房地產(chǎn)這個(gè)居民最大宗的市場(chǎng)，來(lái)對沖貨幣購買(mǎi)力下行的風(fēng)險。
國人曾經(jīng)以借錢(qián)為恥，但在通脹陰影下也學(xué)會(huì )了借錢(qián)。必須強調，從當前的CPI指數上基本看不到通脹，但大家還是有些恐慌。根據西南財經(jīng)大學(xué)家庭金融中心的調查數據，2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮居民高達190%，已略高于各主要發(fā)達國家可比的微觀(guān)數據，近兩年應該還在上升，顯示中國居民的杠桿率水平并不算低。
雖然中國要實(shí)行穩健的貨幣政策，但企業(yè)負債率、投資率，牢牢綁住了央行的手腳，無(wú)奈大家對“央媽”的心理依賴(lài)太強。前段時(shí)間拆借利率上升，市場(chǎng)就開(kāi)始大恐慌，逼得央行不得不再作微調。5月12日，央行開(kāi)展了4590億元MLF操作，中標利率不變。5月16日，央行凈投放1700億元，為4個(gè)月以來(lái)的最大力度。
目前房地產(chǎn)價(jià)格穩定是地方政府的主要任務(wù)。但要做到這一點(diǎn)恐怕并不太難——控制房?jì)r(jià)漲幅，根據網(wǎng)簽價(jià)格數量，決定賣(mài)什么價(jià)位的房子，賣(mài)多少，或者直接壓住房?jì)r(jià)，那數據就不會(huì )噌噌上漲。
但市場(chǎng)很難因此改變?？纯磽尫砍毕碌膸齑鏀祿喝珖唐贩看勖娣e創(chuàng )下2015年9月末以來(lái)的新低。4月末，商品房待售面積67469萬(wàn)平方米，比3月末減少1341萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少32萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少5萬(wàn)平方米。
以前三四線(xiàn)城市庫存是個(gè)大堰塞湖，懸在我們的頭頂，現在庫存下降了。但房?jì)r(jià)依然還像一個(gè)火上烤了幾小時(shí)的高壓鍋，讓人看著(zhù)有些膽戰心驚。為高壓鍋泄氣是必須的，但也是需要條件的：一是要等到實(shí)體經(jīng)濟好到可以征收房產(chǎn)稅了；二是負債達到良性的平衡?，F在看來(lái)，這些條件還沒(méi)有真正滿(mǎn)足。
