專(zhuān)業(yè)人士：政府干預是促使樓市回歸正常主要力量
市場(chǎng)機制失靈，不可能自我修復，政府干預是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)已破壞了“市場(chǎng)機制”的所有基本原則和假設，面對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲現狀，決策部門(mén)就該堅定政策干預的信心和合法性，理直氣壯、堅定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期干預性?xún)r(jià)格調控，同時(shí)適時(shí)持續推進(jìn)與完善樓市的長(cháng)期治理制度性建設，引導房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標，避免觸發(fā)系統性風(fēng)險。
多重矛盾的相互交織和纏繞，形成了我國今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀。筆者在“改變房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作屬性征程漫長(cháng)”（見(jiàn)5月10日本欄）已反復論證，我們面對一個(gè)不容否認的事實(shí)是，當前一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非以居住需求為主，而是以投機為主。接下來(lái)有兩方面的問(wèn)題需要深刻認識：一方面，在以投機為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“市場(chǎng)調節機制”是完全失靈的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮和價(jià)格泡沫必定帶來(lái)巨大的經(jīng)濟和社會(huì )外部效應；另一方面，加強政府的干預是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常居住屬性的最有效力量。因此，堅定不移實(shí)施精準短期調控，排除干擾，出臺包括房產(chǎn)稅在內的改革措施，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，引導房地產(chǎn)回歸以民生為主的居住屬性的終極目標，避免觸發(fā)系統性風(fēng)險，確保經(jīng)濟和社會(huì )的平穩持續的發(fā)展，是政府當前的重要職責所在。
筆者認為，現在特別需要從三個(gè)方面加深對“炒房”市場(chǎng)調節機制失靈的認識。
首先，在“炒房”市場(chǎng)上，“市場(chǎng)調節機制”中最重要的改變供求變化的效用最大滿(mǎn)足度的約束被破壞。市場(chǎng)價(jià)格由供求變化決定是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本常識。但是，只有供求在最大效用獲得滿(mǎn)足后發(fā)生邊際上的改變，達成新的供求均衡，才能帶來(lái)價(jià)格的變化。房地產(chǎn)一旦由居住需求演變成“投機”品，其最大效用就是“賺錢(qián)”了。賺錢(qián)是欲望，而欲望是沒(méi)有上限的，“炒房”市場(chǎng)完全喪失了“最大滿(mǎn)足度”的約束，只要價(jià)格不斷上漲，投機需求就不斷高漲，并帶動(dòng)投機性房地產(chǎn)投資不斷上漲。投機性“欲望效用”單邊推動(dòng)供求交替上漲，市場(chǎng)定價(jià)機制的基本條件被破壞殆盡，不可能產(chǎn)生由效用最大化約束推動(dòng)的供求變化帶來(lái)的網(wǎng)狀“市場(chǎng)調節”的均衡價(jià)格形成過(guò)程和效果。2015年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)翻了一倍有余，而表征樓市景氣度最重要指標的房?jì)r(jià)目前仍舊在上漲，至少在橫盤(pán)。3月，70個(gè)大中城市二手住房?jì)r(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，相比2月漲幅（0.4%）擴大了一倍，且已連續24個(gè)月上漲。4月以來(lái)，在調控措施最嚴厲的北京，盡管房?jì)r(jià)出現下降跡象，但據鏈家統計，成交均價(jià)環(huán)比僅微幅下跌2.1%。深圳、廣州等地，以學(xué)區房為代表的二手住房，價(jià)格仍在上漲。
有必要強調的是，強調供求失衡支持價(jià)格上漲的主張及增加供給調節價(jià)格的觀(guān)點(diǎn)，如果不是對“市場(chǎng)調節”缺乏常識性認知，就是利益導向的刻意偷換概念，誤導市場(chǎng)預期，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。因此，這已成了否定房地產(chǎn)調控合理性和合法性的謬論。
其次，非理性“炒房”需求使市場(chǎng)經(jīng)濟的理性經(jīng)濟人假設被破壞。市場(chǎng)經(jīng)濟理性決策假設的意思是，所有經(jīng)濟參入主體的決策受風(fēng)險偏好和價(jià)格彈性的約束，決策的前提是風(fēng)險可承受和價(jià)格彈性可控。但“炒房”行為的決策完全非理性?！俺捶俊比后w不在乎價(jià)格有多高，所以房?jì)r(jià)越漲投機需求越高。這就毫不奇怪為什么會(huì )出現“房?jì)r(jià)越漲購房市場(chǎng)越火爆”的場(chǎng)景了?！俺捶俊笔袌?chǎng)忽略風(fēng)險、罔顧泡沫的非理性決策行為，與市場(chǎng)經(jīng)濟的理性決策根本背道而馳，使房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠無(wú)合理的均衡價(jià)格可言。
再次，投機性房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的外部效應。外部效應，是指以犧牲別人利益而使自身獲取高額利益，或使部分人獲益而整體經(jīng)濟和社會(huì )總效益受損的經(jīng)濟活動(dòng)和行為。投機性房地產(chǎn)市場(chǎng)制造價(jià)格泡沫對整體經(jīng)濟和社會(huì )帶來(lái)的外部效應之一是產(chǎn)業(yè)空心化。去年新增貸款超過(guò)60%是與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，民間投資大幅下降，相當一部分作為個(gè)人購房資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果房?jì)r(jià)反彈，貨幣財富輕而易舉翻番，銀行和民間資金怎么還有動(dòng)力去投資年收益只有8%-10%的實(shí)體經(jīng)濟？房?jì)r(jià)漲則地價(jià)漲，企業(yè)員工房?jì)r(jià)補貼、工資隨之上漲，整體制造業(yè)成本大幅上漲。更何況，一些人為買(mǎi)房而降低消費支出，這又直接遏制了通過(guò)擴大消費占GDP比重的總需求擴張策略。不斷膨脹的“炒房”行為，更誤導投資錯配資源，嚴重影響實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展。截至2016年底，我國資管行業(yè)規模約為100萬(wàn)億元，其中僅銀行理財規模就有30萬(wàn)億元。大量表外理財底層資產(chǎn)投向了類(lèi)信貸、債券、房地產(chǎn)等資產(chǎn)，致使社會(huì )信貸進(jìn)一步擴張，成為金融機構加杠桿的推手，加劇了金融的系統性風(fēng)險。
外部效應之二是收入差距拉大。畢竟，國內目前能調動(dòng)資源來(lái)炒房發(fā)財的，只是較少的一部分人。有錢(qián)的人炒房，賺更多的貨幣財富，收入差距大幅擴大?！俺捶俊笔股俨糠秩诉^(guò)多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，極不公平使用資源且變相拉大收入差距，可能帶來(lái)經(jīng)濟和社會(huì )的極大不穩定。
外部效應之三是金融風(fēng)險加大。由房地產(chǎn)衍生的地方土地財政和銀行風(fēng)險，都可能演變?yōu)楦鼑乐氐慕?jīng)濟危機?！耙再Y產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟危機，是上世紀90年代以來(lái)全球暴發(fā)經(jīng)濟危機的特征。比如，日本的危機、亞洲的危機，2008年爆發(fā)的美國危機，都是房地產(chǎn)作為投資品推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹，泡沫破滅所引發(fā)的?！俺捶俊钡哪怖袨?，不斷推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的高收益，誘使銀行用各種高風(fēng)險手段增加房地產(chǎn)相關(guān)信貸。比如，類(lèi)似次級貸的首付貸，近期大幅增長(cháng)的以房地產(chǎn)裝修為名的消費貸等等，使金融泡沫不斷膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行壞賬將大幅上升甚至觸發(fā)系統風(fēng)險。
依據經(jīng)濟學(xué)基本結論，市場(chǎng)機制失靈，不可能自我修復，政府干預是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的主要力量。既然以“炒”為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)已破壞了“市場(chǎng)機制”的所有基本原則和假設，“市場(chǎng)調節”機制已失靈，那決策部門(mén)就該堅定政策干預的信心和合法性，理直氣壯堅定不移采取合適的政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期干預性?xún)r(jià)格調控，同時(shí)適時(shí)持續推進(jìn)與完善樓市的長(cháng)期治理制度性建設。另外，對一些似是而非的、借市場(chǎng)化發(fā)展之名反對政府干預的觀(guān)點(diǎn)應及時(shí)給予駁斥，對各種反對出臺政府干預政策和出臺長(cháng)期治理制度建設的行為應及時(shí)給予必要的打擊，防止利益群體利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展破壞經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的基礎。
（作者系國務(wù)院參事室特約研究員）
