房子10年不準買(mǎi)賣(mài)？馬光遠：凍結交易不等于管住炒房
5月份，保定一宗土地的出讓引發(fā)了全國的關(guān)注。
按照競拍規則，這塊土地采取了“限房?jì)r(jià)競地價(jià)，限低價(jià)競房?jì)r(jià)”的“雙限雙競”出讓方式。按照這個(gè)規則，競得土地的競買(mǎi)人需告知購房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權證之日起10年內不得買(mǎi)賣(mài)；最高土地限價(jià)1100萬(wàn)元/畝；最高房屋銷(xiāo)售限價(jià)13000元/平方米。
這是一塊住宅用地，規定10年內不得買(mǎi)賣(mài)，這是本輪房地產(chǎn)調控中迄今為止最為嚴格的措施，雖然只是特定地塊的特例，而不是普遍的規則，但仍然引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌。
如果10年不得買(mǎi)賣(mài)的規則真正執行的話(huà)，房子就真的成了名符其實(shí)的“不動(dòng)產(chǎn)”。
那么，通過(guò)這種極端的限制房子流轉的措施，就真的可以改變看漲的預期，真的可以抑制炒房嗎？
答案是恰好相反！
因為大家都知道，這樣貌似嚴厲的舉措一旦真正執行，甚至普遍化，不是意味著(zhù)炒房得到了遏制，而是意味著(zhù)這個(gè)市場(chǎng)肯定死掉了。
一個(gè)市場(chǎng)一旦被凍結交易，這個(gè)市場(chǎng)肯定不復存在，還談什么炒房？蓋房子的和買(mǎi)房子的都會(huì )被嚇跑。掃黃太嚴，嫖客都跑了，怡紅院遲早就得關(guān)掉，這是簡(jiǎn)單的常識。
我們看到，始于今年3月份的本輪調控已經(jīng)覆蓋全國50多個(gè)城市，出臺100多項調控措施。調控的范圍之廣前所未有，手段之多前所未有，從限購限價(jià)限賣(mài)到限離，從一線(xiàn)城市到全國貧困縣全覆蓋，拿出渾身解數來(lái)為房?jì)r(jià)降溫。而且，我認為，這是迄今為止“最真實(shí)”的一次調控，當然也是最嚴的。從目前一線(xiàn)和前期熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)表現而言，其實(shí)我之前預判的“變天”已經(jīng)成為了事實(shí)。
以北京為例，在一連出臺10多項刀刀見(jiàn)血的調控之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期已經(jīng)逆轉，交易量大幅度下滑，新房?jì)r(jià)格被人為凍結，二手房?jì)r(jià)格出現了明顯的松動(dòng)。數據顯示，5月1日至15日，北京二手房累計網(wǎng)簽4756套，比上月同期下降39.3%，日均網(wǎng)簽量下降到317套，比新政前下跌了一半。
按照這樣的節奏，整個(gè)市場(chǎng)的觀(guān)望期應該不會(huì )太長(cháng)就會(huì )進(jìn)入真正的看空周期。這個(gè)結果，真的意味著(zhù)房地產(chǎn)調控真的見(jiàn)效了嘛？炒房者離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)了嗎？
答案也是否定的，因為目前市場(chǎng)之所以迅速冷凍，完全是因為“限賣(mài)”，“限價(jià)”這些非常規的手段所致。
從本輪調控的特點(diǎn)看，我認為有兩個(gè)突出的特點(diǎn)：
一是直接針對價(jià)格，比如年初很多熱點(diǎn)城市承諾，今年房?jì)r(jià)環(huán)比不上漲；
二是手段更為行政化短期化，比如限賣(mài)的措施。
承諾房?jì)r(jià)不上漲，于是調控的手段就直接針對價(jià)格，比如，限制新房的價(jià)格，高于某個(gè)政府規定的限價(jià)不給預售證，開(kāi)發(fā)商要么推遲上市，要么窮盡各種辦法降低成本，二手房的限價(jià)措施則更為嚴厲，直接規定某個(gè)區域的價(jià)格不能超過(guò)多少，超過(guò)限定價(jià)格的，不許中介公開(kāi)掛牌，這也是直接凍結交易的手段。
限賣(mài)則更直接，凍結了交易和價(jià)格，表面看調控效果明顯，但實(shí)際是，一方面大家對市場(chǎng)的未來(lái)悲觀(guān)，另一方面，絕大多數的人認為這種調控不可持續。
越是嚴厲的違背規律的調控措施，越不可能長(cháng)期執行。就長(cháng)期而言，很顯然，當下的調控措施并沒(méi)有改變大家對未來(lái)市場(chǎng)的預期。
房?jì)r(jià)下降，不是調控起到了效果，而是市場(chǎng)被凍結而已。
采取極端的辦法調控，表面上達到了效果，但事實(shí)上對市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展和長(cháng)期的預期并沒(méi)有太大的好處。
“房子是用來(lái)住的”這個(gè)出發(fā)點(diǎn)沒(méi)有錯，但我在之前的很多文章中一再強調，要真正實(shí)現房子是人住的這一基本目標，需要重啟爐灶，圍繞這一目標構建一套長(cháng)期的政策體系。
而且，要真正實(shí)現房子是住的這一目標，必須建立在市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的基礎上，而不是人為凍結市場(chǎng)的基礎上；建立在對市場(chǎng)和政策長(cháng)期預期的基礎上，而不是不信任的基礎上。
特別是，要真正實(shí)現居住目標，更不能把市場(chǎng)上的投資行為趕盡殺絕，如果趕盡殺絕的話(huà)，“住”只能通過(guò)買(mǎi)這個(gè)途徑，而不可能通過(guò)“租”這個(gè)途徑，租房市場(chǎng)本身就是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。要厘清政府和市場(chǎng)的邊界。要清醒地認識到，過(guò)去近10年，中國之所以能夠基本解決大家的居住問(wèn)題，靠得是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革，而不是反市場(chǎng)化的政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化的過(guò)程中，盡管帶來(lái)了高房?jì)r(jià)的負面效應，但這是政府和市場(chǎng)邊界模糊，是土地沒(méi)有實(shí)現市場(chǎng)化轉讓的結果，是市場(chǎng)化不徹底，市場(chǎng)與政府的錯位，而不是市場(chǎng)化過(guò)度。
應該承認，住房回歸居住，房地產(chǎn)政策回歸民生，這是對的。
但要實(shí)現這個(gè)目標，需要的是扎扎實(shí)實(shí)的制度建設，而不是依靠一驚一乍的行政調控，更不能靠無(wú)法堅持的極端措施。把房地產(chǎn)回歸居住建立在目前的調控基礎上，我認為仍然是一種懶惰思維，仍然是一種不負責任的行為。
過(guò)度的調控造成的負面效應顯而易見(jiàn)。以限價(jià)為例，我最擔心的是，如果限價(jià)執行一兩年，開(kāi)發(fā)商為了省成本，一定會(huì )制造出又一批很爛的房子，導致住房質(zhì)量的嚴重下滑。
而在人人都知道目前很多政策根本無(wú)法堅持的情況下，一旦政策松動(dòng)，則意味著(zhù)市場(chǎng)的又一次報復性反彈。一只充足氣的皮球如果不慢慢放氣，一定是會(huì )爆炸的。
記住，凍結了交易，不等于管住了炒房。交易一旦凍結，即使真正居住需求的人也不敢出手買(mǎi)房，擔心房?jì)r(jià)下跌。酒店每天大張旗鼓掃黃，正常住店的人也不敢來(lái)了，最后就沒(méi)有人開(kāi)酒店了。
