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銀行關(guān)“閥門(mén)” 房地產(chǎn)信托“斷供”

時(shí)間:2017/6/11 瀏覽量: 971

給我一根杠桿就可以撬動(dòng)整個(gè)樓市的時(shí)代一去不復返。在金融去杠桿和樓市調控的雙重背景下,房子開(kāi)始難賣(mài)的同時(shí),房地產(chǎn)融資的難度也陡增。

5月底,一則銀監會(huì )嚴查違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、融資渠道被收緊的消息把夾縫中的房地產(chǎn)融資推向臺前。此前,銀監會(huì )2017年3月底至4月集中發(fā)文整頓,銀行表外、通道融資業(yè)務(wù)受到影響,地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更首當其沖,銀行幾乎不再放行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸,全面收緊額度。

隨著(zhù)銀行、票據、信托、再融資、海外發(fā)債等渠道全面收緊甚至叫停,昔日的高杠桿狂奔被鎖住了咽喉。6月的初夏時(shí)節,一位中型房企的財務(wù)人員王剛(化名)和他的老板們卻要想著(zhù)如何“過(guò)冬”自救。低成本融資的日子已經(jīng)遠去,是時(shí)候儲備食物為自己“輸血”過(guò)冬了。

據新京報記者調查發(fā)現,過(guò)去幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數為債權或“明股實(shí)債”,目前,這類(lèi)融資基本被叫停。包括萬(wàn)科、恒大在內的大型開(kāi)發(fā)商轉而在項目層面紛紛開(kāi)展股權融資合作。

銀行“縮表”,房地產(chǎn)信托融資暫停

房地產(chǎn)融資開(kāi)啟“蘿卜蹲”模式,銀行貸款、私募基金、再融資、國內外發(fā)債等相繼被收緊后,監管再度指向房地產(chǎn)信托。

5月24日,中國證券報報道稱(chēng),銀監會(huì )向各銀監局下發(fā)《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》,該文件顯示,違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn),包括是否通過(guò)股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資規避監管要求,或協(xié)助其他機構違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。

對此,銀監會(huì )回應稱(chēng),根據銀監會(huì )2017年現場(chǎng)檢查計劃,監管部門(mén)將對部分信托公司進(jìn)行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性,銀監會(huì )相關(guān)部門(mén)4月中旬制定印發(fā)了《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》,供具體檢查時(shí)參考。印發(fā)檢查要點(diǎn)是現場(chǎng)檢查的一種通行做法,僅用于指導具體檢查項目,并非發(fā)布監管政策。

分析認為,由于其他融資渠道相繼受到限制,信托已經(jīng)成為房地產(chǎn)商拿地融資的重要通道之一。但監管層檢查違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以后,信托公司目前開(kāi)展的拿地融資業(yè)務(wù)面臨收緊。這就意味著(zhù),房地產(chǎn)融資又一條重要通道正在被收緊。

Wind數據顯示,4月份房地產(chǎn)信托成立規模環(huán)比大幅下滑逾三成。而5月以來(lái),房企國內債券融資規模119.3億元,同比降逾八成。而一季度房企海外發(fā)債在經(jīng)歷了新高過(guò)后,二季度以來(lái)發(fā)行量則同比下降近六成。

一家大型信托高層人士透露,銀監會(huì )要求對信托公司現場(chǎng)檢查每年都有,系常規項目。但是,這是首次點(diǎn)名針對火爆的房地產(chǎn)企業(yè)拿地融資的模式。自4月中旬收到文件以來(lái),幾乎全面叫停該業(yè)務(wù)。不過(guò),個(gè)別城市仍可給資質(zhì)排名實(shí)力強大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行融資。

“我們暫時(shí)叫停了房地產(chǎn)信托融資”。昨日,多位中小型信托公司內部人士做出上述表示,事實(shí)上信托融資的主要資金來(lái)源于銀行,而目前銀行全面“縮表”,大量表外業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)資金正在回流,信托資金來(lái)源也受到限制,因此,銀監會(huì )發(fā)文后索性暫停該業(yè)務(wù)。

一家城商行內部人士稱(chēng),其實(shí)信托公司發(fā)行的信托計劃,最大的資金來(lái)源是銀行,但是,現在多家銀行都限制甚至暫停投資房地產(chǎn)信托。所以,房地產(chǎn)相關(guān)的信托發(fā)行收益都非常高。盡管如此,多家銀行依然暫停投資,房地產(chǎn)信托“斷供”。

記者獨家獲得的銀監會(huì )2017年3月29日下發(fā)的“三違反”和相關(guān)附件顯示,銀監會(huì )嚴查信貸資金違規進(jìn)入樓市。要求各銀行檢查是否直接參與房地產(chǎn)炒作,是否在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款中虛假、違規操作。

“去年資產(chǎn)慌,又沒(méi)有限制,大的房地產(chǎn)公司發(fā)行的信托計劃都被銀行搶購”。上述人士稱(chēng),而現在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托計劃基本都賣(mài)不出去了。

明股實(shí)債叫停,萬(wàn)科股權融資輸血

股權融資的時(shí)刻到了。

近年來(lái),銀行系統的資金通過(guò)多種表外渠道流向了房地產(chǎn)。如今,隨著(zhù)銀監會(huì )開(kāi)展“三三四”專(zhuān)項治理以來(lái),表外、信托等通道類(lèi)的產(chǎn)品將面臨大限。此前,證監會(huì )嚴管房企再融資和海外發(fā)債與配股。今年2月,中國基金業(yè)協(xié)會(huì )出臺監管細則,明確禁投16個(gè)城市的5類(lèi)房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃,地產(chǎn)私募融資大幅收縮。

在銀監會(huì )、證監會(huì )、基金業(yè)協(xié)會(huì )等多部門(mén)嚴加看管房地產(chǎn)融資渠道,在私募做債權類(lèi)地產(chǎn)項目所有路基本斷掉和明股實(shí)債被事實(shí)性叫停的時(shí)候,部分房企還有手中的底牌——股權融資。

據新京報記者調查發(fā)現,過(guò)去幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數為債權或“明股實(shí)債”,如今,這類(lèi)融資陸續被叫停。包括萬(wàn)科、保利等在內的一些大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始接受股權融資,在項目層面紛紛開(kāi)展股權合作。

業(yè)內人士稱(chēng),過(guò)去十年是房地產(chǎn)的黃金期,房企高速成長(cháng),房?jì)r(jià)節節攀高,盈利能力大增。因此,多種渠道融資大都是“明股實(shí)債”,因為開(kāi)發(fā)商寧愿承擔高利息成本,也不愿意出讓手中更有價(jià)值的股權,讓渡利潤、分紅給項目股東。如今,這一局面正在轉向股權融資。

5月12日,恒大發(fā)布公告稱(chēng),中信銀行旗下基金豪擲超200億資金“入股+貸款”,共同開(kāi)發(fā)恒大旗下的十個(gè)項目。

中信旗下的信銀基金通過(guò)資本投資獲得相應股權,并通過(guò)同等比例的委托貸款介入恒大的項目開(kāi)發(fā),雙方共擔風(fēng)險,共享收益。

此后的5月23日,萬(wàn)科公告欲與招銀資本、長(cháng)江招銀,一起設立商業(yè)地產(chǎn)投資基金,投資萬(wàn)科及其控股子公司所持有的42項商業(yè)地產(chǎn)項目(含在建和已完工項目),出讓價(jià)款為129億元,萬(wàn)科出資50.31億元。

萬(wàn)科在公告里毫不諱言,基金的成立是“綜合考慮目前的融資環(huán)境”。

萬(wàn)科公布的2017年1季度報顯示,今年一季度其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流量首次告負,為-95.2億元,而2016年度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流量則為395.7億元。同時(shí),萬(wàn)科的自由現金流也首次轉負,經(jīng)測算,2017年1季末自由現金流為-99億元。

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為,此次萬(wàn)科成立的基金主要是以持股和提供資金為導向的,還沒(méi)有涉及證券化的模式,因而更像一種融資手段。

一位業(yè)內人士認為,目前房地產(chǎn)企業(yè)股權融資的時(shí)刻到了,尤其是中小開(kāi)發(fā)商有迫切的融資需求,“股+債”打包的做法已經(jīng)很多了。對于房企來(lái)說(shuō),融資的壓力會(huì )帶來(lái)很多“副作用”,比如說(shuō)房企銷(xiāo)售和拿地的自由度都不大了,必須快速融資輸血。

股權質(zhì)押融資或將增加

嚴躍進(jìn)認為,融資政策收緊,對于房企來(lái)說(shuō)有利空效應。尤其是在再融資收緊的基礎上,近期商業(yè)銀行也開(kāi)始收緊了類(lèi)似的政策,這都會(huì )對房企的后續戰略擴張形成較大的擠壓。

他認為,從過(guò)去的融資傳統和習慣,以及當前的政策導向看,銀行貸款和私募會(huì )成為兩類(lèi)主流的模式。其次則是信托。對于海外融資和資產(chǎn)證券化,預計還是小眾化的。從實(shí)際情況看,后續類(lèi)似股權質(zhì)押等極端的做法也會(huì )頻頻采用。

“預計后續類(lèi)似股權質(zhì)押等現象會(huì )增加,即房企的短期資金缺口或會(huì )增大,必須采取類(lèi)似做法來(lái)獲取資金”。他說(shuō),對于一些高價(jià)地王來(lái)說(shuō)也意味著(zhù)潛在的拿地房企數量會(huì )減少。

年4月份同策咨詢(xún)研究部監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計538.58億元,環(huán)比2017年3月的588.17億元減少8.43%。其中,債權融資額度占房企融資總量的85.50%,銀行貸款緊隨其后。

不過(guò),4月沒(méi)有發(fā)行公司債,股權融資占總融資金額比重為14.50%,除了少量小額的港股股票期權計劃外,4月的境內再融資主要是通過(guò)典型房企的未上市子公司引入投資方增資入股的方式來(lái)籌集資金。

除去中國恒大更換部分投資方和擴大投資額度涉及5億元人民幣以外,華夏幸福也通過(guò)信托計劃及其他第三方引入的股權融資金額高達70億元人民幣。

下半年并購重組將增多

融僑集團副總裁康紅恩認為,信托公司、資管計劃、私募、基金、銀行資金等都受到了影響,上述影響并非短期,而是在中長(cháng)期范圍內對房企的發(fā)展帶來(lái)較大的變化。

他認為,融資渠道收緊在半年后影響會(huì )越來(lái)越大,可能會(huì )出現行業(yè)重組、并購的機會(huì )與趨勢,房企應對這一形勢要有一個(gè)預判?!斑@次調控政策的思路很清楚,房地產(chǎn)行業(yè)不要過(guò)度金融化、高杠桿。房企必須準確理解、掌握各項政策出臺的邏輯,并且主動(dòng)去適應、調整、創(chuàng )新”。

康紅恩提醒道,房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)會(huì )跟其他行業(yè)一樣,出現產(chǎn)業(yè)資本,而不僅僅是金融資本?!皶?huì )涌現更多產(chǎn)業(yè)上的資本,去做這個(gè)行業(yè)的整合、戰略投資、行業(yè)并購,以及多元化投資”。

對此,昨日一家私募基金董事長(cháng)對新京報記者稱(chēng),目前部分房企資金鏈十分緊張,預計下半年并購重組比較活躍。

央行原副行長(cháng)、全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈也表示,應推進(jìn)企業(yè)的并購重組,優(yōu)化企業(yè)結構,把企業(yè)從沉重的債務(wù)中解脫出來(lái),使企業(yè)把杠桿率控制在適度的范圍之內。企業(yè)在收購、兼并的過(guò)程中,難免要用到各種金融工具,要有杠桿,“但是杠桿要適度,規則要明確?!?


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