葉檀：別讓失實(shí)的房?jì)r(jià)數據對市場(chǎng)形成誤導
最近看到一連串有關(guān)房?jì)r(jià)下跌的文章。但這跟筆者實(shí)地看到的情況有所區別，有的甚至還截然相反。比如近期在蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地，都出現了搶購的態(tài)勢。
涉及房地產(chǎn)數據的統計當中，如果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數量、計算方式，那么這些數據都存在可疑的成分，嚴重的有可能會(huì )錯誤地引導預期。如果有一些數據與常識明顯相反，那么這類(lèi)房地產(chǎn)數據很可能就涉嫌造假。
在現階段，很多地方出現搶地潮，搶房潮也已經(jīng)蔓延到三四線(xiàn)城市。
以鎮江為例，6月1日，經(jīng)過(guò)6個(gè)小時(shí)的拉鋸戰，鎮江4宗地塊出讓收入達到62.35億元。群雄逐鹿最熱的潤州區兩地塊（R1702和R1703），經(jīng)過(guò)130余輪的競拍，央企中海以25.2億元的成交總價(jià)一舉拿下R1703地塊，樓面價(jià)9450元/㎡，溢價(jià)率110%，刷新鎮江拍地以來(lái)的最高樓面價(jià)紀錄。
合肥、蘇州、揚州、武漢、北京、廣東等地也出現搶地潮。今年前5個(gè)月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103億元，同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恒大、中海、首開(kāi)這些企業(yè)難道明知房?jì)r(jià)將要下跌還要去搶地？這種可能性微乎其微。
2015年和2016年，全國土地供應連續兩年負增長(cháng)。目前一線(xiàn)城市樓市庫存平均只有6個(gè)月左右，遠低于12個(gè)月的安全庫存標準。
再以此前北京通州、亦莊“房?jì)r(jià)下跌20%”的傳言為例。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數據顯示，今年5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，通州區、亦莊開(kāi)發(fā)區跌幅最大。
此言一出，市場(chǎng)嘩然。偉業(yè)我愛(ài)我家對此作了解釋?zhuān)瘓F副總裁胡景暉接受《證券時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于目前市場(chǎng)本身交易量少，而有的業(yè)主急于成交，導致個(gè)別二手房降價(jià)明顯。
假設本來(lái)大家都在觀(guān)望，成交量接近于零，突然某個(gè)小區有兩個(gè)業(yè)主急于套現，掛牌價(jià)下跌20%也愿意出手，表面上整個(gè)區域的二手房市場(chǎng)整體下跌了20%，其實(shí)不過(guò)是幾套房的事。
北京市住建委官網(wǎng)數據顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成，創(chuàng )下2015年2月以來(lái)的最低值。恰好此時(shí)，有個(gè)兩限房樓盤(pán)經(jīng)過(guò)5年鎖盤(pán)期可以上市了，有些房主就像餓虎一樣，急于套現上市。
《證券時(shí)報》的采訪(fǎng)顯示，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實(shí)有較最高點(diǎn)下跌20%的戶(hù)型。有房產(chǎn)中介人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿(mǎn)5年。部分戶(hù)主急于出手的原因一般有兩類(lèi)：一是前期已經(jīng)訂下改善型目標房，但沒(méi)想到3月份突然出臺更嚴的限購政策，導致房?jì)r(jià)下跌，不過(guò)只要降幅不超過(guò)改善房的違約金，業(yè)主還是可以接受的；二是位置、戶(hù)型不好的業(yè)主急于變現。
要讓房?jì)r(jià)上漲也很容易，通州一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價(jià)格大部分會(huì )比3月高點(diǎn)時(shí)調低約10%，最后的成交價(jià)仍可再商量，不過(guò)下跌20%肯定不是普遍現象。
一線(xiàn)城市租金下跌，主要與產(chǎn)業(yè)結構調整相關(guān)，不同的區域房租截然不同。
據蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心監測，今年3月北京、上海、深圳三大一線(xiàn)城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創(chuàng )下歷史新低。上海房屋租賃指數辦公室指出，今年一季度上海新增就業(yè)崗位數量同比減少5%，其中外省市人口初次來(lái)滬就業(yè)者減少，使得新增租賃需求不旺。去年上海常住人口只增加了4萬(wàn)人。
這兩天跟幾個(gè)金融界的朋友在一起，說(shuō)起某些地方房?jì)r(jià)出現的貓膩，那是層出不窮。比如，控制網(wǎng)簽價(jià)格，再比如統計普通商品房時(shí)，把精裝房和別墅排除在外，把保障房統計在內，當地的房?jì)r(jià)立竿見(jiàn)影掉頭向下。
這樣一來(lái)，真實(shí)的房?jì)r(jià)反而成了個(gè)“大機密”。我曾經(jīng)想跟個(gè)大房產(chǎn)服務(wù)機構合作，最后沒(méi)成功，原因是對方擔心“自己未來(lái)做不成生意”。
《大偉看樓市》說(shuō)，二手房事實(shí)上大多數都存在陰陽(yáng)合同的問(wèn)題，新建住宅也存在部分地方政府為了完成調控目標，可能會(huì )通過(guò)延緩限制高價(jià)房簽約的情況。網(wǎng)簽數據如果都是限簽的，那么就不能代表市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。
房地產(chǎn)行業(yè)的數據質(zhì)量目前存在嚴重問(wèn)題。要想得到真實(shí)數據也很好辦，把自己的房子掛牌幾個(gè)星期，看有多少人問(wèn)詢(xún)；或者去買(mǎi)套房子，看有多少人在過(guò)戶(hù)之前漲價(jià)漲個(gè)不停，把你當成唐僧。
