不再價(jià)高者得！土地拍賣(mài)進(jìn)入新模式
6月6日，萬(wàn)科以總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年，拿下廣東省佛山市南海區桂城C22街區地段逾5.5萬(wàn)平方米地塊。
6月5日，杭州主城區競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。
6月2日，南京掛出11幅地塊，同時(shí)取消土地競拍搖號，改為競爭保障房建設面積。
進(jìn)入初夏，土地拍賣(mài)市場(chǎng)風(fēng)向突變，從過(guò)去的競拍地價(jià)，到競拍自持面積或保障房面積。一些業(yè)內人士表示，從多地控制地價(jià)的措施來(lái)看，用意非常明確，就是防止“面粉價(jià)超過(guò)面包價(jià)”，堵住炒房者的“房?jì)r(jià)隨地價(jià)上漲”的預期。
多地要求自持
從多地的土地拍賣(mài)情況來(lái)看，自持似乎成了一個(gè)標配。
6月6日上午，經(jīng)過(guò)近40分鐘的現場(chǎng)競價(jià)，萬(wàn)科以總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年，拿下佛山桂城C22街區地段逾5.5萬(wàn)平方米地塊。這意味著(zhù)萬(wàn)科將變成房東，以后主要靠租賃盈利。
6月5日，杭州拍賣(mài)主城區的下沙、三塘、濱江三幅宅地，第一次報價(jià)溢價(jià)率就達到70%，直接跨過(guò)現房銷(xiāo)售，進(jìn)入自持比例的競爭。三幅地塊的勝出方分別是金地、中冶和保利，自持比例分別達到41%、36%和36%。
同日，天津市掛出面積為229354.1平方米的地塊出讓?zhuān)蟾傎I(mǎi)人在接受75億元掛牌起始價(jià)和配建5萬(wàn)平方米棚戶(hù)區改造安置商品房的條件下，直接競報自持住房建筑面積，不再競報土地價(jià)格。
據統計，目前至少有10多個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)始限制地價(jià)，要求開(kāi)發(fā)商自持一定的比例。業(yè)內人士表示，自持對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的挑戰，考驗著(zhù)未來(lái)的盈利模式和能力。
競爭保障房建設面積
有的城市在要求開(kāi)發(fā)商自持的同時(shí)，還要求建設一定比例的保障房等。
6月2日，南京市規定，當住宅、商業(yè)地塊溢價(jià)超出45%時(shí)，超出部分不計入房?jì)r(jià)成本，競價(jià)達到最高限價(jià)的80%，申領(lǐng)銷(xiāo)許需達到相應條件。當網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)的90%時(shí)，商品住宅必須現房銷(xiāo)售。達到最高限價(jià)時(shí)仍有競買(mǎi)人要求繼續競買(mǎi)的，停止競價(jià)，改為在本地塊內競爭保障性住房建筑面積，每次保建面積200平方米，認建面積最多者為競得人。
珠海市本月初也開(kāi)啟了土地拍賣(mài)全新模式。與傳統“價(jià)高者得”的模式不同，許多地塊由競價(jià)轉為競配人才住房或公共租賃住房面積。此外，為了吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，部分地塊還限制10年不得交易，只能賣(mài)給拿地企業(yè)員工。而在珠海西區，政府還對部分地塊作了投資強度和營(yíng)業(yè)額規定。
5月26日，上海出讓位于臨港蘆潮港社區和奉賢區奉城鎮的三幅地塊，起價(jià)22.1億元，最后分別被保利、中建、中海三家央企獲得，總成交價(jià)29.3億元。其中，奉賢區地塊和臨港地塊被要求建設5%的保障房（合計約7282.54平方米）無(wú)償移交給政府，奉賢區地塊還需自持15%的住宅（17151.12平方米）作為廉租房。
降溫土地拍賣(mài)市場(chǎng)
熱點(diǎn)城市的土拍措施，目的是給火熱的土地拍賣(mài)市場(chǎng)降溫。
一位業(yè)內人士告訴記者，當城市土地越來(lái)越貴時(shí)，房?jì)r(jià)也會(huì )越來(lái)越高，又會(huì )有更多的資本流入，搶奪下一波利潤。如是循環(huán)，城市陷入了地產(chǎn)無(wú)盡的狂歡和迭起的高潮中，不能自已。地方政府在享受市場(chǎng)高潮的土地財政后，也會(huì )感受到退潮后的無(wú)力。
同時(shí)，越來(lái)越高的地價(jià)對房企也是很大的壓力。別看開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)輒幾十億元甚至上百億元，實(shí)際上自己拿出的真金白銀并不多，大多是借用各種金融杠桿手段籌措。一旦政策收緊資金流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就容易出現問(wèn)題。
有業(yè)內人士認為，目前，一些熱點(diǎn)城市主動(dòng)加推土地、競拍自持、競爭保障房建設面積等，這些措施都會(huì )給土地拍賣(mài)市場(chǎng)降溫，將對樓市健康發(fā)展有著(zhù)良好的作用。
業(yè)內人士預計，目前熱點(diǎn)城市的土拍模式，將會(huì )在其他房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市推廣和使用
