泛投資時(shí)代： 房產(chǎn)并非唯一選擇
如果說(shuō)十年之前,財富的創(chuàng )造是超高凈值人群的首要任務(wù),那么十年后的今天,財富的保存則成為了他們更重要的課題。
布會(huì )，發(fā)表了第十一期的2017年《財富報告》。報告顯示,2016年全球超級富豪人數溫和回升,擁有凈資產(chǎn)3000萬(wàn)美元或以上的超高凈值人士按年上升6340名,使得全球范圍內超高凈值人士達到了193490名。除了豪宅之外,這群超高凈值人士還看好哪些領(lǐng)域的投資,他們的投資策略究竟又經(jīng)歷了怎樣的變化?為此,萊坊全球住宅部主管AndrewHay勛爵接受了《中國房地產(chǎn)金融》的專(zhuān)訪(fǎng)。
歐洲豪宅市場(chǎng)表現不一,亞太市場(chǎng)穩健上升
從2017年全球豪宅市場(chǎng)的整體表現上來(lái)看,歐洲各國的表現不盡相同,美國增長(cháng)率下滑。在歐洲整體政治環(huán)境并不穩定的情況下,柏林地區的豪宅價(jià)格錄得9%的上漲,目前能夠算得上是歐洲豪宅市場(chǎng)中的避險天堂,而2016年上漲了24%的土耳其則因為恐怖襲擊的影響,價(jià)格大幅下降至9%。美國豪宅市場(chǎng)今年的表現一般,截至目前僅有4%的增長(cháng)量,而去年光紐約全年增長(cháng)就超過(guò)了20%,主要是由于今年美國整體住宅的供應量大幅上升,壓低了市場(chǎng)平均價(jià)格,但Andrew認為這樣的狀況并不會(huì )持續很久,明年整體的情況將有所好轉。和美國低迷的增長(cháng)率相比,今年亞太市場(chǎng)的整體表現亮眼,其中上海的豪宅市場(chǎng)的整體表現上漲了23%的水平,同樣表現良好的還有悉尼和墨爾本,價(jià)格上漲了9%。
而在眾多富豪所關(guān)心的城市中,倫敦今年超過(guò)紐約成為了超高凈值人群所青睞的全球城市。Andrew告訴記者,每年這兩個(gè)城市在高凈值人群心中的排名總是相互爭奪第一的位置。通過(guò)不同方面數據的比對,例如教育、生活質(zhì)量等,他認為未來(lái)十年內,上海和北京在這些高凈值人士心目中的分量將變得更重。
同樣受到富豪青睞的亞太城市還有悉尼與墨爾本。由于澳大利亞政局穩定、居住環(huán)境較為安全,在銀行貸款方面有著(zhù)非常透明化的程序,再加上有不錯的教育資源和優(yōu)質(zhì)的自然資源,所有的因素綜合起來(lái)都讓這兩個(gè)城市變得尤為吸引人。Andrew還認為,超高凈值人群向悉尼和墨爾本流動(dòng)的趨勢在未來(lái)的5~10年之間還會(huì )繼續持續,很大一部分的原因還在于美國和歐洲到這兩座城市都已經(jīng)開(kāi)通了直飛的航班,美國和歐洲的投資者會(huì )感到縮短了彼此之間的距離,能夠更加便利地到達這兩座城市。
財富的保存需多元化投資策略
隨著(zhù)世界各地的財富、超高凈值人士的流動(dòng)性日益增長(cháng),各國的政府也越發(fā)希望加大監管和控制的力度,以高凈值人士?jì)袅魅肓孔畲蟮某鞘邢つ岷湍珷柋緸槔?澳大利亞政府正在試圖通過(guò)一系列手段來(lái)減緩財富的流入,比如澳大利亞各大銀行對外國人的房貸政策越發(fā)趨緊,房貸房?jì)r(jià)比例從70%降至60%;部分州政府出臺加稅措施,將附加的印花稅稅率翻倍的調高,提高了買(mǎi)家的購置成本。
此外,截至5月,已有111個(gè)國家簽署了OECD的《多邊稅收征管互助公約》,這對離岸資產(chǎn)的透明化要求增加,一部分的財富將會(huì )經(jīng)歷離岸回到在岸,征稅后再投資的過(guò)程。對此Andrew認為財富的流動(dòng)將在未來(lái)兩年內發(fā)生巨大的變化,因而這群超高凈值人士將會(huì )采用更加多元化的投資來(lái)分散風(fēng)險,并完善他們的投資組合,而不僅僅只是投資一個(gè)市場(chǎng)。
回顧過(guò)去的十年,富豪們所做的一切都是關(guān)于財富創(chuàng )造。然而由于投資環(huán)境的趨緊和各國政府的監管趨嚴,在接下來(lái)的十年里,他們將把目光轉移到財富的保存與傳承,并更傾向于選擇防御性的投資策略。相比傳統超高凈值人群,現在的千禧一代在投資時(shí),他們更了解現在的市場(chǎng),得到的信息也更加對稱(chēng),而且非常清楚位置、周邊配套和交通給物業(yè)所帶來(lái)的價(jià)值。
葡萄酒擊敗古董車(chē)登上榜首
據萊坊《財富報告》調查顯示,在全球范圍內超高凈值人群的資產(chǎn)組合中,富人通常擁有的投資型房產(chǎn)的比例占到他們總投資量的24%,亞洲地區的平均占比在29%;剩余的部分則分布在一般投資(股票、債券、期權等)、個(gè)人投資、奢侈品投資之中。
Andrew告訴記者,實(shí)際上在他們所訪(fǎng)談的高凈值人士中,32%的人是收藏家,收集的品類(lèi)有古董車(chē)、葡萄酒、藝術(shù)品、珠寶、手表等。
在談到購買(mǎi)和投資奢侈品時(shí),萊坊的研究發(fā)現情感往往會(huì )打敗理智,令買(mǎi)家一擲千金。人們可能會(huì )沉浸在駕駛或乘坐一輛古董車(chē)的快感中或是沉浸在某位世界級畫(huà)家的精妙筆觸中,這些感官上的快樂(lè )恰好能夠說(shuō)明“個(gè)人享受”被列為超高凈值人士喜愛(ài)收藏和購買(mǎi)奢侈品的首要原因。
在所有奢侈品投資品類(lèi)中,投資級葡萄酒在本次發(fā)布的“萊坊奢侈品投資指數排名”中擊敗了古董車(chē)登上了榜首,據葡萄酒交易平臺Wine-Owners所編制的高檔葡萄酒指數在2016年中錄得了24%的驚人增長(cháng),而這種亮眼的表現是由全世界各地區的頂級酒莊的強勢增長(cháng)所推動(dòng)的。同時(shí)脫歐造成的英鎊貶值為市場(chǎng)帶來(lái)強勁動(dòng)力,帶來(lái)了更多的積極情緒,在2016年6月至11月期間,一級酒莊市場(chǎng)進(jìn)一步增長(cháng)18%,使得年度增長(cháng)超過(guò)30%。
往年,一直是眾人追捧的古董車(chē)市場(chǎng)的年增長(cháng)率整體放緩,僅錄得9%的增長(cháng),但古董汽車(chē)十年期的投資回報依然令人咋舌,達到了457%的增長(cháng)率。對此,Andrew表示,對于中長(cháng)期的投資者來(lái)說(shuō),這一品類(lèi)在未來(lái)的上升空間依然很大,此外,海外投資者對古董車(chē)的興趣也與日俱增,未來(lái)的需求量仍然有爆發(fā)式增長(cháng)的潛力。
