市場(chǎng)錢(qián)緊 房地產(chǎn)信托卷土重來(lái)
一邊是房企對資金的極度渴望，一邊是監管的不斷趨嚴，房地產(chǎn)信托在搖擺中回暖，展現較強“吸金”能力。據用益金融信托研究院6月19日發(fā)布的報告顯示，上周（6月12日-18日）成立的集合信托中，房地產(chǎn)領(lǐng)域規模占比再次罕見(jiàn)居首。但不少業(yè)內人士認為，長(cháng)期來(lái)看，由于信托公司對房地產(chǎn)融資項目更為謹慎，預計房地產(chǎn)融資規模還會(huì )重回下降通道。
真回暖：規模罕見(jiàn)居首
數據顯示，上周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域規模占比最大，較為罕見(jiàn)的居于首位，共成立5款，募集資金22.65億元，占總規模的38.47%，規模及占比較上周相比呈現明顯上漲；金融領(lǐng)域位列第二，共成立15款產(chǎn)品，融資規模為14.38億元。今年5月第二周（5月8日-14日），房地產(chǎn)信托融資規模也曾居于首位。
如此表現其實(shí)早有伏筆。今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資規模已持續回溫。用益金融信托研究院統計數據顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)信托的成立規模占比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規模256.61億元，同比大增250.64%。
這也與去年房地產(chǎn)信托的“遇冷”形成反差。據一位信托業(yè)內人士介紹，在2015年房地產(chǎn)“去庫存”的背景下，不少房地產(chǎn)信托暴露了風(fēng)險，信托公司開(kāi)始收緊這類(lèi)業(yè)務(wù)，導致曾在工商企業(yè)、證券市場(chǎng)、金融等五大信托投資領(lǐng)域中，位居榜首的房地產(chǎn)類(lèi)項目風(fēng)光不再。來(lái)自中國信托業(yè)協(xié)會(huì )的官方數據顯示，截至2016年底，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規模為1.43萬(wàn)億元，占比8.19%，已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。
上海某研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，彼時(shí)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)出現違約，和此前融資規模過(guò)大、房企投資過(guò)于自信有關(guān)，所以會(huì )出現償付壓力增大、違約案例增加的現象，也反映出房企在市場(chǎng)周期的調整下應對不夠及時(shí)。
出于風(fēng)控考慮，在去年10月全國樓市調控大幕拉開(kāi)后，不少信托公司對于房地產(chǎn)融資項目更趨于謹慎。據用益信托統計數據顯示，調控第一個(gè)月，房地產(chǎn)信托成立規模環(huán)比降幅就達到45%。
真缺錢(qián)：房企喊渴
房地產(chǎn)信托由熱到冷后，緣何又在今年回溫？不少業(yè)內人士都指出，這與房企的其他融資渠道已經(jīng)陸續遭到“圍剿”有很大關(guān)系。普益標準的分析師表示，首先是嚴控境內發(fā)債，去年11月以來(lái)，再無(wú)房地產(chǎn)公司債獲得批準發(fā)行；其次銀監會(huì )明確提出銀行業(yè)要嚴格執行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規則要求和調控政策，一方面收緊開(kāi)發(fā)貸，另一方面嚴禁理財資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)；今年初中國基金業(yè)協(xié)會(huì )也出臺監管細則，明確禁投16個(gè)城市的5類(lèi)房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。
其中，在銀行貸款方面，有城商行分行副行長(cháng)證實(shí)，上個(gè)月確實(shí)收到了總行下發(fā)的“史上最嚴”流動(dòng)性管控方案，對“吃資金大戶(hù)”房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“限流”，甚至是批復了授信，短期也不予放款。這無(wú)疑會(huì )讓房企感到“壓力山大”?！八杂钟胁糠址科箝_(kāi)始尋求一些信托融資合作?！眹儡S進(jìn)說(shuō)道，很多房企近期資金面開(kāi)始收緊，加上確實(shí)有補庫存需求，因此對于信托融資依賴(lài)程度加大。
值得注意的是，此前銀行貸款、公司債等都還算是成本相對較低，信托、資管等屬于高成本融資渠道。但今年以來(lái)，銀行貸款、公司債等也紛紛“漲價(jià)”。一方面，企業(yè)發(fā)債成本高企，據Wind統計數據顯示，截至6月中旬，今年信用債發(fā)行利率在6%以上的債券數量已有約500只，7%以上的約100只，有3只信用債利率超過(guò)9%。中國社會(huì )科學(xué)院教授劉煜輝日前在公開(kāi)演講中感嘆，在去年同期，收益率3%的債券還比比皆是，且會(huì )遭到哄搶。
另一方面，銀行惜貸情緒攀升，本月初，一家地方農商行總行信貸部人士告訴北京商報記者，該行的貸款利率一路上行，目前對個(gè)別企業(yè)貸款利率已接近10%，比基準利率翻了兩倍多。
這一成本已經(jīng)高于信托融資，最新數據顯示，上周房地產(chǎn)信托的平均收益率為7.1%?？梢钥闯?，信托這類(lèi)傳統的高成本融資渠道在當下反而并不顯得“貴”了，這同時(shí)也顯示出，房企在高成本背后異?？是筚Y金的態(tài)度。
假持續：信托公司不看好
不過(guò)，房企對資金的渴求，是否會(huì )讓房地產(chǎn)信托持續回溫，還需要打上問(wèn)號。種種跡象顯示，在樓市“輸血”的多個(gè)渠道逐一遭堵之時(shí)，針對房地產(chǎn)信托的監管也更加嚴格。在今年監管層密集下發(fā)的整治金融亂象文件中，已有45號文、6號文等多份文件提及房地產(chǎn)信托。5月下旬，銀監會(huì )向各銀監局下發(fā)《2017年信托公司現場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，再次將違規開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列為重點(diǎn)檢查對象。
嚴躍進(jìn)表示，對于信托業(yè)務(wù)的管制，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的規范。信托融資的發(fā)行規模相對較大，過(guò)去是房地產(chǎn)融資的一種有效手段。但現在此類(lèi)融資實(shí)際上面臨了很多壓力，比如說(shuō)在信托名義下有各類(lèi)明股實(shí)債的做法，此類(lèi)資金最終流入到了土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，這也恰是近期土地市場(chǎng)管制的重點(diǎn)。所以預計此類(lèi)政策實(shí)施以后，房企在信托融資方面又會(huì )面臨收緊的態(tài)勢，也倒逼房企繼續尋找其他合規的融資手段。用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜也認為，目前針對房地產(chǎn)信托的監管正在趨嚴，會(huì )令信托公司對房地產(chǎn)融資項目更為謹慎，因此融資規模預計會(huì )重回下降通道。
這一猜想同樣得到多家信托公司的證實(shí)。日前，多家信托公司相關(guān)負責人向北京商報記者表示，今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是一個(gè)調整期，政策趨緊，多數信托公司持觀(guān)望態(tài)度，等待市場(chǎng)情況更為明朗。還有部分信托公司人士透露，加強監管后，很多以前可以發(fā)行的產(chǎn)品現在都無(wú)法備案，部分信托公司更是主動(dòng)叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
也有一位信托業(yè)人士持有不同的看法。該人士指出，從近期數據來(lái)看，在監管已經(jīng)趨嚴的情況下，房地產(chǎn)信托融資規模依然有上漲的表現，這其實(shí)是矛盾的，不排除監管在實(shí)際操作中會(huì )稍許放松，為了讓企業(yè)不要因為資金面持續吃緊影響經(jīng)營(yíng)。
“而且業(yè)務(wù)側重在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托公司自始至終都是那幾家，沒(méi)做房地產(chǎn)的還是沒(méi)做。項目都是在合規框架下進(jìn)行的，需要給監管報備?！鄙鲜鋈耸空J為，從這個(gè)角度來(lái)看，不應把房地產(chǎn)信托與高風(fēng)險直接畫(huà)等號。但嚴躍進(jìn)也提醒，一般來(lái)說(shuō)，樓市降溫周期中違約率是有上升可能的。從房企的負債等角度看，在2016年表現還不錯，部分企業(yè)負債狀況有所改善，真正的壓力或在2017年下半年才會(huì )顯現出來(lái)。
