房?jì)r(jià)降了 但你卻感覺(jué)不到？原來(lái)是開(kāi)發(fā)商在搞鬼
一大波樓市調控之后,房?jì)r(jià)真的降了嗎?
從官方統計上看,熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的確降了,或者說(shuō)至少穩住了。但是,購房者的體驗卻大不相同,甚至反而覺(jué)得壓力更大了。按規定三成首付的房子,購房者卻必須要交兩倍的錢(qián)。這是,為什么呢?
其實(shí),這是開(kāi)發(fā)商搞的鬼。
在限價(jià)的調控下,“雙合同”已然是開(kāi)發(fā)商規避政策的銷(xiāo)售門(mén)道。而由此大幅提高的首付成本,則讓大多數購房者難負其重。
“雙合同”導致首付翻倍
據報道,在位于廣州增城的金地香山湖,銷(xiāo)售人員坦言該項目以“購房合同+裝修合同”的“雙合同”形式購房,并給記者填寫(xiě)了一份涉及戶(hù)型、房?jì)r(jià)等內容的置業(yè)計劃表。
該房屋戶(hù)型約100平方米,折后總價(jià)約162萬(wàn)元,但拆分為99萬(wàn)元和63萬(wàn)元的兩筆款項。如果購房者按162萬(wàn)元、首付三成買(mǎi)房,那么首付為48萬(wàn)元左右。但是,在“雙合同”之下,購房者需要一次性支付63萬(wàn)元的裝修合同價(jià)以及33萬(wàn)元的首付,因此,實(shí)際上首付款就變成了約96萬(wàn)元。
但是,一次性拿不出這么多錢(qián)怎么辦呢?銷(xiāo)售人員表示,對于63萬(wàn)元裝修款,相關(guān)金融公司提供的可貸金額在30萬(wàn)~35萬(wàn)元之間,最高可分5年期限,但需要視個(gè)人的征信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續費為1%,半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年,月利率也高達0.9%,等本等息的還款方式下,30萬(wàn)元貸款總利息逾16萬(wàn)元,月供約7700元。
記者所走訪(fǎng)的多個(gè)樓盤(pán)也大同小異,銷(xiāo)售人員均表示需要“雙合同”,裝修款項同樣動(dòng)輒高達50萬(wàn)元,但通過(guò)銀行信用貸只能貸到約20萬(wàn)元。有銷(xiāo)售人員向記者直言:“最近取得預售證的項目大部分都會(huì )有‘雙合同’的情況?！?
值得一提的是,廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價(jià)約230萬(wàn)元的復式洋房,首付款卻要130萬(wàn)元,已是總價(jià)近六成。當記者追問(wèn)首付款為何如此之高,銷(xiāo)售人員僅稱(chēng)是公司要求,并把計算價(jià)格的紙張收走。不過(guò),前來(lái)銷(xiāo)售中心拿取相關(guān)購房文件的購房者卻告訴記者,早前其在廣州中航城購買(mǎi)了一套平層洋房,簽的就是“雙合同”。
房?jì)r(jià)明降暗升
由于“雙合同”大行其道,廣州一手住宅房?jì)r(jià)的官方數據已背離真實(shí)水平,網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相差甚遠。
每經(jīng)小編在某房產(chǎn)數據中心查詢(xún)到,金地香山湖近期網(wǎng)簽均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米。然而，記者實(shí)地走訪(fǎng)了解到,金地香山湖目前實(shí)際售價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米,比網(wǎng)簽均價(jià)高出6000元/平方米。
此外,廣州中航城近期網(wǎng)簽均價(jià)僅為1.3萬(wàn)元/平方米,而目前在售復式洋房實(shí)際售價(jià)高達2萬(wàn)元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱(chēng),其早前購買(mǎi)了平層洋房,房?jì)r(jià)約1.9萬(wàn)元/平方米,但備案價(jià)格僅為1.2萬(wàn)元/平方米,這7000元的差價(jià)要通過(guò)簽下另外一份合同補回。
資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出,一些樓盤(pán)的指導價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)水平,“若真要按照政府指導價(jià)去賣(mài)房,很多開(kāi)發(fā)商都要虧損?！?
多位業(yè)內人士認為,目前廣州一手住宅的價(jià)格水分較多,而二手房管控較為寬松,其走勢才能反映真實(shí)的市場(chǎng)行情。今年4月廣州市(不含南沙、從化)二手房成交13652套,均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米,環(huán)比分別增長(cháng)10%、7%,3月均價(jià)也環(huán)比增長(cháng)了3%。
“雙合同”的四大風(fēng)險
事實(shí)上,從去年開(kāi)始,廣州就出現了部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)“雙合同”的形式規避政府限價(jià)政策。今年3月,中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜告訴每日經(jīng)濟新聞?dòng)浾?目前“雙合同”已經(jīng)重出江湖,包括大開(kāi)發(fā)商在內的很多樓盤(pán)都在使用雙合同。黃韜還表示,“雙合同”存在風(fēng)險,但也是在你情我愿的情況下發(fā)生的,在目前情況下,政府查處“雙合同”難度較大。
那么,“雙合同”到底有哪些風(fēng)險呢?
風(fēng)險一:高額首付增加資金負擔
簽訂“雙合同”捆綁裝修,給購房者帶來(lái)了更大的首付壓力,以金地香山湖6300元/平米的裝修價(jià)格來(lái)算,購房者少則要多支付幾十萬(wàn)的首付,這無(wú)疑是一筆不小的經(jīng)濟壓力。
風(fēng)險二:裝修由開(kāi)發(fā)商驗收,質(zhì)量難保證
在購房者與開(kāi)發(fā)商簽署“雙合同”時(shí),就等同于默認了裝修合同上的裝修標準,而此裝修標準則是由開(kāi)發(fā)商定奪,因此裝修質(zhì)量將由開(kāi)發(fā)商驗收。而據業(yè)內人士透露,買(mǎi)房時(shí)提供的裝修合同上的裝修公司,大多與開(kāi)發(fā)商有裙帶關(guān)系。那么開(kāi)發(fā)商是否會(huì )負責任地為業(yè)主檢驗裝修質(zhì)量?
另外,相關(guān)法律人士指出,裝修合同是由開(kāi)發(fā)商代簽的,但是裝修合同的簽訂對象卻是裝修公司。若是購房者日后發(fā)現裝修出現問(wèn)題,維權將會(huì )面臨困境,房子的精裝部分交付時(shí)有任何狀況,購房者一概只能找裝修公司,若出現裝修公司跑路或涉及安全責任事故,則與開(kāi)發(fā)商一概無(wú)關(guān)。
風(fēng)險三:出售房產(chǎn)時(shí)將面對更高稅費
此前“國五條”要求二手房轉讓統一按照房?jì)r(jià)差額的20%繳納稅費,在這種情況下那些簽訂“雙合同”的購房者在出售房產(chǎn)時(shí)將要面臨更高額的稅費。
例如,購房者以150萬(wàn)購買(mǎi)房產(chǎn),若想今后以200萬(wàn)的價(jià)格出售的話(huà),理論上來(lái)說(shuō)應該繳納稅費10萬(wàn)元((200萬(wàn)—150萬(wàn))×20%)。但是此房產(chǎn)在購買(mǎi)時(shí)簽訂的是“雙合同”,購房合同中簽訂的費用僅為100萬(wàn),那么出售此房產(chǎn)將面臨更高的稅費,即20萬(wàn)元((200萬(wàn)—100萬(wàn))×20%),稅費一下子翻了倍。
風(fēng)險四:違反政策,擾亂市場(chǎng)
近住建委人士表示:開(kāi)發(fā)商“捆綁精裝修”的目的是為了規避政府限價(jià)的有關(guān)規定。開(kāi)發(fā)商壓低住房銷(xiāo)售價(jià)來(lái)獲得政府的優(yōu)惠土地或者行政許可,但是卻提高裝修價(jià)并捆綁銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)項目的高盈利,其行為實(shí)質(zhì)是低價(jià)拿地、高價(jià)銷(xiāo)售,違反了限價(jià)政策。
同時(shí),也有業(yè)內人士認為開(kāi)發(fā)商以拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋真實(shí)的市場(chǎng)數據,會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的是假象和錯誤的數據,市場(chǎng)的價(jià)格信號是不穩定或者是被扭曲的。
