深圳甲級辦公樓存量達580萬(wàn)平方米 甲級辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%
日前，仲量聯(lián)行就二季度深圳甲級辦公樓和零售物業(yè)市場(chǎng)回顧舉辦了媒體見(jiàn)面會(huì )。深圳仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅在見(jiàn)面會(huì )上表示：截至二季度甲級辦公樓存量達580萬(wàn)平方米。一些新竣工項目由于地理位置原因進(jìn)駐率較低，全市甲級辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，深圳甲級辦公樓租金水平穩定，自用為主的投資需求相對活躍。
而零售地產(chǎn)方面，上半年則表現為市郊優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)持續增多。
甲級辦公樓
上半年租賃需求穩定
深圳作為華南重要的金融中心，傳統金融行業(yè)的租賃需求仍然平穩，以證券和資產(chǎn)管理類(lèi)金融機構的表現相對活躍。但市場(chǎng)上銀行和保險類(lèi)機構的租賃成交有所減少，一方面其部分業(yè)務(wù)受到了較強的監管政策影響，另一方面部分銀行和保險類(lèi)公司也即將搬去其新竣工的總部大樓。
過(guò)去的兩個(gè)季度，跨國公司租賃成交有所增加，但這類(lèi)公司近年來(lái)普遍在成本控制上有所加強，租賃成交以續租為主。
但隨著(zhù)市場(chǎng)上新項目的增多，加上這類(lèi)公司普遍較好的公司形象往往受業(yè)主青睞，因此一些質(zhì)量較好并具有優(yōu)惠租賃條件的項目也成為他們搬遷首選。
上半年有8個(gè)新竣工的甲級辦公樓項目,總供應量超過(guò)70萬(wàn)平方米, 這些項目主要分布在福田區、南山區及寶安區。而新竣工的大樓中，近一半是企業(yè)的總部大樓。一些新竣工項目由于地理位置原因進(jìn)駐率較低，全市甲級辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。
雖然深圳新供應不斷增多，在承租能力較強，并且租賃面積需求較大的金融類(lèi)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)等企業(yè)詢(xún)盤(pán)穩定的情況下，一些優(yōu)質(zhì)辦公樓的叫價(jià)穩中有升，尤其表現在福田CBD。整體上，2016年上半年租金保持平穩，較2016年第四季度上升僅0.1%。
市場(chǎng)展望：新進(jìn)駐企業(yè)將拉動(dòng)需求
受?chē)覕U大開(kāi)放和支持外商投資等政策影響，夏春毅預計外資企業(yè)在深注冊量及企業(yè)投資規模都將會(huì )提升，以專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、電子通信和傳統金融行業(yè)為代表的外資企業(yè)有望繼續擴大在深圳的布局，未來(lái)一年外資企業(yè)對甲級辦公樓需求可能會(huì )有所增長(cháng)。尤其是深港合作的進(jìn)一步加深，港資企業(yè)在深活動(dòng)將有所活躍。
此外，上半年國務(wù)院明確指出大型商業(yè)銀行要在2017年內完成普惠金融事業(yè)部的設立工作。這些有利因素都將繼續鼓勵新進(jìn)駐深圳的企業(yè)數量不斷增多。
據悉，預期下半年仍有近70萬(wàn)平方米的新增供應投放到市場(chǎng)，以出租型項目為主。
零售物業(yè)
市郊優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)持續增多
上半年整體租賃需求平穩，市場(chǎng)上的主要租賃成交仍是餐飲類(lèi)品牌，定位從大眾消費至中高檔品牌均有。上半年新零售持續在深圳布局，以線(xiàn)上線(xiàn)下結合的新類(lèi)型超市的租賃需求較為活躍。面對80后、90后年輕群體傾向網(wǎng)上消費的習慣，通過(guò)拓展消費渠道和大數據分析提升銷(xiāo)售效率的新零售持續在深圳發(fā)酵。傳統零售商同樣關(guān)注消費品質(zhì)和消費體驗的提升，積極進(jìn)行品牌升級和調整。
伴隨著(zhù)居民的逐步增多，地鐵、道路和一些市政配套設施的逐步完善，新興商圈受到零售商的關(guān)注正在增加，如寶安中心、福永等。在知名購物中心營(yíng)運商項目的帶動(dòng)下，無(wú)論是快時(shí)尚品牌還是連鎖餐飲，在市區內均勻布局后，紛紛向市郊的核心或潛力發(fā)展地段拓展。而這些優(yōu)質(zhì)項目都擁有不錯的開(kāi)業(yè)表現，如二季度益田集團的兩個(gè)輕資產(chǎn)輸出項目分別在坪山和福永的開(kāi)業(yè)率均接近九成以上。
另外，第二季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金基本維持穩定。位于核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)對于零售商和消費者持續具有吸引力，仍處于業(yè)主市場(chǎng)，租金漲幅相對明顯。市郊項目則持續表現平穩。整體來(lái)看，上半年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金保持輕微上漲，較2016年底上升約1%。
市場(chǎng)展望：下半年餐飲仍占主導地位
仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部總監許斌預計下半年餐飲需求仍將占主導地位，隨著(zhù)消費升級，在成熟商圈中至中高端定位的餐飲品牌需求或將增加?？鞎r(shí)尚品牌在過(guò)去兩年快速擴展占據相當的市場(chǎng)份額，預計未來(lái)一年擴張速度將持續減緩，提升現有店鋪銷(xiāo)售額的同時(shí)謹慎考慮新店鋪的增設。另一方面，消費者需求升級或推動(dòng)細分市場(chǎng)的增加，具有個(gè)性化、高識別度和多元化的品牌或更受年輕群體的追捧。此外，體驗類(lèi)、娛樂(lè )類(lèi)需求可能有所增加。
據統計，下半年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將有約80萬(wàn)平方米的新增供應，預計將拉高空置率至8%~10%。許斌表示，新增供應中不乏經(jīng)驗豐富的零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中高端定位的項目，預計將持續完善現有區域商業(yè)格局并拉動(dòng)商圈升級，加上預期整體租賃需求平穩，預計下半年租金仍有1%~2%上漲空間。
