55家房企半數中報預增 三成企業(yè)虧損
截至7月17日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬(wàn)國行業(yè)分類(lèi)，滬深兩市共計55家上市房企披露2017年中報業(yè)績(jì)預告，預計凈利潤實(shí)現同比增長(cháng)的企業(yè)有31家，占比超過(guò)五成，18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占三成以上。
對此，平安證券房地產(chǎn)分析師表示，得益于過(guò)往兩年樓市的高增長(cháng)，主流房企可結算貨值充足，業(yè)績(jì)相對穩健。
上海某房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)也向記者表示，今年一季度房企盈利、銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較好，因此有些房企上半年即完成了一半以上的銷(xiāo)售任務(wù)。
逾一半房企凈利預增
值得注意的是，目前公布2017年中報業(yè)績(jì)預告的A股房企一般為中小房企，尚不能代表整個(gè)房地產(chǎn)板塊的運營(yíng)情況，但已可折射出行業(yè)基本面趨勢。整體來(lái)看，預計龍頭房企市場(chǎng)占有率提升，中型房企凈利增長(cháng)速度放緩，轉型不利的企業(yè)虧損較為明顯。
在上述55家已發(fā)布2017年中報業(yè)績(jì)預告的A股房企中，剔除數據不全的企業(yè)，從預告凈利潤變動(dòng)幅度來(lái)看，31家呈現上行趨勢，占比超過(guò)五成；18家虧損，其中8家是首虧；從預告凈利潤下限來(lái)看，18家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過(guò)1億元，占比超過(guò)三成。
記者注意到，區域性龍頭房企盈利能力仍較強。截止到7月17日，2017年上半年，有5家上市房企預告凈利潤超過(guò)5億元。具體來(lái)看，榮盛發(fā)展預告凈利潤在14億元-17億元之間，金融街預告凈利潤在10億元-11億元之間，華聯(lián)控股預告凈利潤在10.2億元-10.6億元之間，粵泰股份預告凈利潤在8.8億元-9.25億元之間，濱江集團預告凈利潤在7.4億元-9.4億元之間。
對于業(yè)績(jì)變動(dòng)原因，榮盛發(fā)展表示，公司管理層預計，2017年上半年，公司可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有一定幅度上升。
而集中在杭州布局的濱江集團上半年凈利上漲也較為明顯。對此，濱江集團表示，報告期內武林壹號2#、10#精裝住宅交付，因此公司2017年上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤與上年同期相比變動(dòng)幅度在10%-40%之間。
事實(shí)上，雖然多數上市房企2017年一季度的業(yè)績(jì)上漲，但行業(yè)整體毛利率走低，部分中小房企與大型開(kāi)發(fā)商相比，管理不夠高效，多點(diǎn)網(wǎng)格化布局不完善，難以應對調控周期，凈利潤幾經(jīng)起伏，穩健不足，甚至虧損。
超三成企業(yè)虧損
需要一提的是，雖然區域性房企業(yè)績(jì)得到了很好的釋放，但虧損企業(yè)仍有所增長(cháng)，占比甚至超過(guò)三成。記者注意到，這些企業(yè)多處在轉型過(guò)程中，或剛剛完成重組，其他業(yè)務(wù)尚未貢獻大量利潤。
以中航地產(chǎn)為例，2017年上半年，公司預告凈利潤虧損1.35億元-1.6億元之間。中航地產(chǎn)表示，2015年同期轉讓下屬企業(yè)深圳市觀(guān)瀾格蘭云天大酒店投資有限公司股權取得投資收益 1.1 億元，而本期無(wú)此類(lèi)事項發(fā)生額。此外，公司因 2016 年底出售地產(chǎn)項目股權事項導致本期收入及利潤較上年同期有所下降，以及出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)事項產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)外支出較上年同期有所增加。
事實(shí)上，保利地產(chǎn)2016年完成國務(wù)院國資委主導的首單央企地產(chǎn)整合，而整合對象正是中航地產(chǎn)，保利地產(chǎn)斥資20.30億元收購中航地產(chǎn)旗下九個(gè)項目。
平安證券一份分析報告也指出，從業(yè)績(jì)預減或預虧公司來(lái)看，除個(gè)別由于高基數導致業(yè)績(jì)下滑外，大多數均為轉型的小規模房企。由于地產(chǎn)行業(yè)確認收入節奏的特殊性，中報業(yè)績(jì)并不能代表全年的業(yè)績(jì)增速?？紤]到上半年統計的23家典型房企銷(xiāo)售目標完成率達53.41%，較2016年同期上升8.2個(gè)百分點(diǎn)，加上開(kāi)發(fā)商預收款相對充足，預計主流房企全年業(yè)績(jì)依舊穩健。
而主流房企市場(chǎng)占有率正在加速提高，集中度得到大跨步提升。有業(yè)內人士向本報記者直言，雖然行業(yè)天花板在迫近，但至少還有一段時(shí)間才能真正到來(lái)，這這段時(shí)間里，龍頭房企融資渠道豐富，資金成本更低，拿地優(yōu)勢明顯。此外，龍頭房企市場(chǎng)占有率明顯高于二線(xiàn)和三線(xiàn)房企，即使在行業(yè)毛利率走低的趨勢下，其高效的管理模式、多元化的布局和快速周轉等能力仍能保證其盈利優(yōu)勢。
方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平等人表示，在本輪調控小周期中，中小房企清理歷史庫存并逐步退出，大型房企順勢兼并重組、沖規模搶占競爭優(yōu)勢，房企集中度加速提升，龍頭房企“市占率”在2017年以來(lái)出現跳躍式增長(cháng)。
但據同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉預計，待2017年上市房企年報全部出爐，估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因為市場(chǎng)進(jìn)入調整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷(xiāo)售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時(shí)還背負80%左右的資產(chǎn)負債率。
鑒于此，他反復強調，單純追求規?；姆科笾饕找孢^(guò)分依賴(lài)住宅銷(xiāo)售，而住宅市場(chǎng)短周期調控就將為企業(yè)帶來(lái)資金鏈斷裂風(fēng)險，同時(shí)非住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)若不成熟，中長(cháng)期盈利能力和抗風(fēng)險能力都將非常脆弱。若一味只看重銷(xiāo)售規模，利潤危機將對企業(yè)造成重大打擊。
