戴德梁行：2017年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望
近日，房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日對2017年上半年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現進(jìn)行了全方位、深層次的解讀，并對廣州市場(chǎng)接下來(lái)的走向進(jìn)行了預判和展望。廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現如何呢？且看下文分析。
經(jīng)濟新常態(tài)下的2016年，降首付、降準、營(yíng)改增、土地限價(jià)等政策頻頻出臺；“去庫存“在年初被列為2016年五大經(jīng)濟任務(wù)之一，對住宅市場(chǎng)的推動(dòng)和刺激成果顯著(zhù)。此外，全球經(jīng)濟形勢的疲軟及諸多不確定性因素促使資本涌入資金流穩定、能相對較好規避通脹風(fēng)險的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2016年成為了中國房地產(chǎn)史上的成交大年：數據顯示，前11個(gè)月國內商品房銷(xiāo)售金額10.3萬(wàn)億，與2015年全年相比高出18%，銷(xiāo)售面積也創(chuàng )下新高。物業(yè)市場(chǎng)大宗交易同樣生猛：以上海為例，戴德梁行統計的大宗物業(yè)交易在12月跨入1300億元大關(guān)，同比翻番有余。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂空前繁榮。
2017年一季度，廣州實(shí)現地區生產(chǎn)總值4692.4億元，同比增長(cháng)8.2%，增速高于全國及全省平均水平；第三產(chǎn)業(yè)增速領(lǐng)跑一線(xiàn)城市；固定資產(chǎn)投資總額錄得927.3億元，其中房地產(chǎn)投資443.7億元，同比增長(cháng)10.6%，增速高于北上深；居民消費穩步提升，社會(huì )消費品零售總額達2249億元。在經(jīng)歷了2016年的空前繁榮之后，步入2017年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生了進(jìn)一步分化。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)：招商引資持續發(fā)力，產(chǎn)業(yè)落位助力吸納
近年來(lái)，廣州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提量提質(zhì)，招商引資的持續發(fā)力。截止2016年末，全市新注冊企業(yè)13.7萬(wàn)家，同比增長(cháng)34.3%，注冊資本8271億元，同比攀升43.4%。全市新增投資項目數量保持快速增長(cháng)，截至2016年末，288家世界500強企業(yè)投資廣州，投資項目797個(gè)，其中總部或地區總部120家。廣州產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展良好地支撐了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成長(cháng)。
2017年上半年，廣州核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓錄得新增供應13.5萬(wàn)平方米，同比下降37.0%。新增供應的暫時(shí)回落為市場(chǎng)贏(yíng)得了去化良機，上半年全市凈吸納量較2016年同期增長(cháng)93.3%，推動(dòng)空置率半年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)?；钴S的成交活動(dòng)推動(dòng)了租金的增長(cháng)，2017年年中，廣州核心商圈甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金錄得每平方米每月171.7元，較2016年末上升1.7%。
第三產(chǎn)業(yè)的穩步發(fā)展在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上得到了清晰的反映：2017年上半年，金融、TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續成為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納主力，戴德梁行數據顯示，上半年辦公面積擴張的企業(yè)中，金融類(lèi)占比36%，TMT占比31%，專(zhuān)業(yè)服務(wù)占比21%。內資企業(yè)表現進(jìn)取，繼續成為辦公需求的主要來(lái)源，上半年租賃成交面積占到總面積的85%，外資企業(yè)表現則相對保守。
珠江新城繼續成為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的核心板塊，該商務(wù)區2017年上半年的平均租金及吸納量引領(lǐng)全市。與此同時(shí)，琶洲商務(wù)區繼續保持迅速成長(cháng)，隨著(zhù)配套設施和商務(wù)環(huán)境的不斷完善，上半年琶洲商務(wù)區在加快市場(chǎng)吸納的同時(shí)，租金漲幅領(lǐng)先于其他主要商務(wù)區。
經(jīng)歷了2016年的供應高峰，2017年的廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應暫時(shí)回落，市場(chǎng)存量將得到進(jìn)一步消化。隨著(zhù)珠江新城新增供應逐步進(jìn)入尾聲，未來(lái)廣州甲級寫(xiě)字樓新增供應將由琶洲、金融城接棒，“一江三帶”商務(wù)區格局將逐步形成。戴德梁行研究部經(jīng)理繆舒怡指出，2017年內，受益于供應暫時(shí)回落，廣州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量將得到進(jìn)一步消化，空置率降低，租金將獲得穩健的上漲空間。
隨著(zhù)粵港澳大灣區的落地及建設，以及廣州廣州市政府一系列產(chǎn)業(yè)升級規劃和招商引資政策的逐步推進(jìn)，廣州將在更大范圍內參與區域產(chǎn)業(yè)協(xié)作，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，迎來(lái)新的發(fā)展契機。然而與此同時(shí)，廣州同樣面臨著(zhù)與周邊城市競爭升級、新興商務(wù)區市場(chǎng)培育、短時(shí)間內配套有待完善等問(wèn)題?？娛驸硎?，盡管挑戰依然存在，但不斷增長(cháng)的市場(chǎng)需求將支撐廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的增長(cháng)，市場(chǎng)的前景依然樂(lè )觀(guān)。
零售市場(chǎng)： 市場(chǎng)的發(fā)展、變革和競爭為運營(yíng)提出高要求
2017 年1-5月，廣州實(shí)現社會(huì )消費品零售總額3770.83億元，增長(cháng)8.8%，增速較上年同期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)歷了前期的高速發(fā)展，限額以上網(wǎng)上商店零售額增速由2015年的60%左右明顯放緩，2017年1-5月，廣州限額以上網(wǎng)上商店零售額增速錄得17.8%，實(shí)體零售逐步回暖。
2017年上半年，位于琶洲的萬(wàn)勝廣場(chǎng)入市，至上半年末，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量約229.2萬(wàn)平方米。體育中心商圈繼續成為廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量最集中的區域，商圈優(yōu)質(zhì)零售面積占全市總存量的34%。經(jīng)過(guò)前期業(yè)態(tài)升級調整，2017年上半年，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金、空置率表現平穩，體育中心商圈租金水平繼續引領(lǐng)全市。
2017年上半年，個(gè)性餐飲、健康品牌、體驗式業(yè)態(tài)繼續在廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)保持擴張，日益豐富的業(yè)態(tài)組合強化了購物中心與顧客的互動(dòng)，而隨著(zhù)消費觀(guān)念的升級和消費模式的改變，購物中心被賦予了購物中心更為豐富立體的功能，由一個(gè)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的地方日漸轉變?yōu)榱硕际兄幸粋€(gè)重要的生活場(chǎng)景和社交場(chǎng)景。
隨著(zhù)城市規模的不斷擴大及消費需求的不斷發(fā)展，中心區域零售物業(yè)新增供應較為有限，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探索向外圍區域擴張，區域性、社區型商業(yè)成長(cháng)迅速，廣州零售市場(chǎng)多中心化趨勢日漸凸顯，新商圈的崛起勢必將進(jìn)一步豐富廣州的零售市場(chǎng)版圖。
2017年下半年，包括白云匯、安華匯等在內的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)預計將會(huì )交付使用，為廣州主要商圈優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)帶來(lái)約43萬(wàn)平方米的新增供應?？娛驸硎?，現有優(yōu)質(zhì)商業(yè)應繼續進(jìn)行業(yè)態(tài)升級和品牌調整的步伐，以應對日趨激烈的市場(chǎng)競爭，而多種類(lèi)型、不同定位的購物中心在共同推動(dòng)廣州零售市場(chǎng)版圖進(jìn)一步成長(cháng)的同時(shí)，市場(chǎng)或將面臨暫時(shí)的租金成長(cháng)乏力、空置率攀升等壓力，激烈的市場(chǎng)競爭對運營(yíng)提出了更高的要求。
土地市場(chǎng)：調控加碼難掩供需兩旺
廣州土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了2016年的相對淡靜后，2017年迎來(lái)顯著(zhù)升溫。隨著(zhù)去房地產(chǎn)庫存工作收效明顯，2017年上半年，廣州適當加大土地供應規模，土地成交量?jì)r(jià)齊升，共成交84宗、488.6萬(wàn)平方米土地，土地成交面積同比上漲72.4%，占到去年全年土地成交面積的80.7%；成交金額同比攀升160.3%達522.1億元。2017年上半年，產(chǎn)業(yè)落位政策持續深化，工業(yè)用地占整體土地成交面積的72.9%，占比較去年同期攀升28.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地推出面積同比上漲20.2%，但由于流拍及中止出讓等原因，成交面積與去年同期基本持平，所占比重由2016年上半年的35.2%降至19.8%。
為了穩定土地市場(chǎng)、抑制高價(jià)地塊產(chǎn)生，上半年，包括金融監管、競地價(jià)、配建、自持及搖號等措施在內的土拍新規連續推出。受市場(chǎng)新政影響，2017年上半年住宅用地平均溢價(jià)率同比下降23.2個(gè)百分點(diǎn)至28%，商辦用地平均溢價(jià)率同比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)至0.5%。
2017年上半年，外圍區域成交面積占全市的95.9%，比去年同期提高6個(gè)百分點(diǎn)；成交金額占全市的67.9%，同樣比去年上半年高出6個(gè)百分點(diǎn)。增城區土拍延續了前期的大熱狀態(tài)，成交面積同比上升232.1%至240.5萬(wàn)平方米，占全市的49.2%。
展望下半年，戴德梁行指出，根據廣州市國土資源和規劃委員會(huì )發(fā)布的《2017廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍皮書(shū)》，2017年下半年的廣州土拍市場(chǎng)仍將熱度不減。住宅用地供應將適度加大，宅地布局將中心城區與外圍區域有機結合，但仍以外圍區域為主，荔灣區西灣路宅地或將稱(chēng)為市場(chǎng)熱點(diǎn)；商服用地方面，天河區的廣州國際金融城及海珠區的琶洲西區成為中心城區的主推商服地塊，廣州“一江兩岸三帶”大CBD的重點(diǎn)戰略布局日漸凸顯。位于珠江新城的絕版商服用地將備受矚目。
商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)：最嚴限購令推動(dòng)樓市顯著(zhù)降溫
經(jīng)歷了2016年的火熱后， 2017年的廣州樓市政策頻出：3.17、3.30限購令密集出臺，旨在降低房地產(chǎn)的金融屬性，從供需兩端全面抑制投資性需求，一系列政策組合拳有效地抑制了住宅市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展：2017年上半年，廣州一手商品住宅供應面積372.5萬(wàn)平方米，創(chuàng )近年新低，同比下降15.8%，較2016年末減少32.6%；成交面積錄得576.5萬(wàn)平方米，同比減少14.5%，與2016年末相比下跌26.5%。銷(xiāo)售均價(jià)16572元，較去年同期小幅上浮3.8%，較2016年末則降低3.7%。最嚴限購令下，住宅市場(chǎng)供需急跌，價(jià)格升幅受到抑制。但供應缺口仍處于高位，市場(chǎng)繼續維持供不應求狀態(tài)。
展望下半年，繆舒怡表示，政策方面，目前廣州住宅市場(chǎng)調控力度較大，2017年下半年政策加碼空間不大，但同樣暫未見(jiàn)松綁趨勢，市場(chǎng)或將維持目前的調控水平；與此同時(shí)目前全市庫存已處于低位，市場(chǎng)未有去化壓力。盡管如此，受到市場(chǎng)調控延續的影響，2017年下半年一手商品住宅新增供應在短期內大幅增加的可能性不大。下半年市場(chǎng)或將繼續保持觀(guān)望情緒，成交量繼續維持低位將是大概率事件。價(jià)格方面，若下半年成交量持續收縮，部分開(kāi)發(fā)商或將受到資金回籠的壓力而在價(jià)格方面出現松動(dòng)，局部區域價(jià)格或有小幅下調空間。短期來(lái)看，廣州住宅市場(chǎng)盡管出現降溫，但供不應求趨勢仍將持續。
