房貸放款速度慢了一倍 尋求其他貸款方式要多做準備
根據央行營(yíng)管部發(fā)布的最新數據,今年上半年北京市新增人民幣個(gè)人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降,新增個(gè)人購房貸款總額同比也有所減少。雖然房貸量下降了,但銀行放款速度卻放慢了。雖然并不像某些消息所稱(chēng),出現停貸現象,但近期辦理房貸確實(shí)是難了。業(yè)內人士表示,預計下半年房貸收緊的態(tài)勢不會(huì )改變,建議購房人在辦理貸款前研究清楚銀行的規定和要求,準備好各項材料,避免在中間環(huán)節耗費不必要的時(shí)間,影響放款速度。另外,一些額度較小的房貸,購房人可優(yōu)先考慮使用公積金貸款。
首套房利率幾乎無(wú)折扣 銀行放款速度緩慢
即使是一個(gè)歷史無(wú)房無(wú)貸的首套房購房者,在房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始略有下調的當下,面臨的購房成本可能也有所增加。因為房貸利率提高了。
《廣廈時(shí)代》致電多家商業(yè)銀行,咨詢(xún)目前首套房的貸款利率,得到的答案基本都是執行4.90%的基準利率,此前的利率折扣基本都已經(jīng)消失。對于首套房的購房者,利率優(yōu)惠的消失,帶來(lái)的購房成本上升極為明顯。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房產(chǎn)為例,購房人如果首付200萬(wàn)元,申請30年期、300萬(wàn)元的商業(yè)貸款,在享受85折優(yōu)惠利率時(shí),月供為14609元,還款總額為5259347元,而采用基準利率時(shí),月供為15922元,還款總額為5731849元。這也就意味著(zhù),在利率不調整、購房人不提前還款的情況下,購房成本就增加了近50萬(wàn)元。
房貸優(yōu)惠利率消失同時(shí),銀行房貸的放款速度也在放緩。據中介人員透露,現在銀行放款最快也要一個(gè)半月左右?！稄V廈時(shí)代》致電某國有商業(yè)銀行咨詢(xún)房貸情況,客戶(hù)經(jīng)理表示,目前該銀行房貸審批速度至少需要兩個(gè)月,而此前快的時(shí)候,一個(gè)月都用不上。專(zhuān)業(yè)貸款機構“偉嘉安捷”指出,自從“317新政”出臺后,銀行放款的速度便處在緩慢收緊階段,在貨幣政策持續收緊、房地產(chǎn)類(lèi)信貸管控從嚴的“緊箍咒”之下,銀行收緊信貸也是大勢所趨,符合樓市整體的政策導向,因此出現了申請貸款尤其是住房貸款放款較慢的情況,房貸利率政策的變動(dòng)與宏觀(guān)政策的調整關(guān)系密切,銀行通過(guò)放款及利率調整信貸環(huán)境也是意料之中。
購房貸款增速明顯回落 購房人尋求其他貸款方式
今年上半年北京房貸的收緊也直接體現在銀行貸款的總體數據上。央行北京營(yíng)業(yè)管理部近日發(fā)布了2017年上半年北京市貨幣信貸運行情況。在涉及房貸的部分,該報告的數據顯示,今年上半年北京個(gè)人購房貸款增速明顯回落,6月末,個(gè)人購房貸款比年初增加1032.2億元,新增額占人民幣各項貸款新增額的25.6%,較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個(gè)百分點(diǎn)和10.6個(gè)百分點(diǎn)。
首套房首付比例、貸款利率提升,二套房首付比例大幅提高、利率上浮,商辦項目全面停貸……房貸的收緊已經(jīng)成為每個(gè)購房人不得不面對的問(wèn)題。另外,房貸放款速度的緩慢更加要求購房人能夠及時(shí)、充分準備貸款申請資料,避免增加不必要的辦理時(shí)間。
對于一些商辦項目,即使網(wǎng)簽已經(jīng)在326商辦新政前完成,但依然面臨貸款的困難。通州某商務(wù)公寓項目,購房人雖然已經(jīng)完成了網(wǎng)簽,但遲遲無(wú)法辦下貸款。開(kāi)發(fā)商為此先后接洽了多家銀行,五大國有商業(yè)銀行都拒絕了為該項目的購房人辦理貸款。而一些新政出臺前通過(guò)規劃審批,近期即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的商辦項目,開(kāi)發(fā)商針對購房人只能以公司名義購買(mǎi)無(wú)法辦理房貸的問(wèn)題,也在其他貸款類(lèi)型中尋求出路,信用貸、消費貸、抵押貸等都成為開(kāi)發(fā)商考慮的方向。
而對于很多普通購房人,如果不需要太高的貸款額度,公積金貸款顯然是個(gè)更好的選擇。畢竟,目前公積金的利率仍處歷史最低,對于二套房的認定,也與商貸不同。但使用公積金貸款,審核方式也有不同。
貸款買(mǎi)房需提前準備 公積金未批貸前不能斷繳
銀行放款速度的變慢與銀行辦理流程審查上的嚴格也有一定關(guān)系?！皞ゼ伟步荨闭J為,隨著(zhù)各家銀行對房地產(chǎn)類(lèi)貸款的風(fēng)險把控意識不斷提升,不僅在放款方面,面對新申請的房貸客戶(hù),銀行在辦理流程審查上也比此前更為嚴格,也導致了整體辦理流程的緩慢。
銀行對于房貸申請人資格的審查主要包括自然狀況、償還能力和與銀行關(guān)系三大類(lèi),其中審核最嚴格,也最為麻煩的就是對于申請人償還能力的審查?！皞ゼ伟步荨敝赋?現階段銀行對收入流水審查格外嚴格,所謂銀行流水指的是工資流水,主要用于反映借款人的月收入情況,作為銀行批貸的重要參考依據。
因此,購房人如果有貸款買(mǎi)房的打算,需要提前在這方面進(jìn)行一些準備工作,以防措手不及。
而申請公積金貸款雖然不需要準備那么多材料,但仍有一些問(wèn)題需要注意。購房人小劉近日就遭遇了申請公積金的麻煩。他在2015年年底使用公積金貸款購買(mǎi)了一套房,本以為等收房就可以了,但近日卻收到了開(kāi)發(fā)商的催款函。了解了一下才知道,原來(lái)他的公積金貸款沒(méi)有審核通過(guò)。小劉覺(jué)得很奇怪,當時(shí)買(mǎi)房時(shí),負責辦理公積金的工作人員審核各項資料都沒(méi)問(wèn)題,怎么會(huì )隔了一年多卻被通知未通過(guò)呢?
開(kāi)發(fā)商方面代辦公積金的工作人員向他解釋了貸款申請失敗的原因——小劉在2016年9月和12月公積金出現過(guò)兩次斷繳。按照公積金貸款的規定,申請人公積金需要開(kāi)戶(hù)1年以上并且連續12個(gè)月足額繳存。開(kāi)發(fā)商統一辦理公積金的時(shí)間是在項目即將封頂的時(shí)候,而不是小劉買(mǎi)房的時(shí)候。公積金中心審核的也是申請日之前12個(gè)月的繳納情況。
小劉表示,他去年換過(guò)一次工作,可能是因為換工作時(shí),不同公司交接時(shí)失誤出現的斷繳。由于他是北京戶(hù)籍,而且認為公積金早已申請完成,所以沒(méi)有特別關(guān)注社保和公積金在換工作時(shí)是否有連續繳納,結果就帶來(lái)了現在的麻煩。
《廣廈時(shí)代》在咨詢(xún)過(guò)北京住房公積金管理中心之后得知,像小劉這樣的情況可以找之前的公司協(xié)調補繳公積金,再次重新申請,但是否能夠通過(guò)申請無(wú)法保證,這期間如果政策出現變化,也只能執行新政策。如果公積金還是申請失敗,就只能轉為申請商貸。更換商貸給小劉直接帶來(lái)的就是首付款的提高和購房成本的增加。
代辦公積金的工作人員提醒,如果通過(guò)公積金貸款買(mǎi)房,在貸款未完全審批完成,沒(méi)有開(kāi)始還款以前,一定要關(guān)注自己的公積金繳存情況,不要出現斷繳,同時(shí)要注意繳納的額度,以免影響貸款額度的批復。
“偉嘉安捷”同時(shí)提醒,7月1日起,2017年度住房公積金北京繳存基數上限為23118元,月繳存額上限為5548元,基數的調整對于月工資高于21258元的收入群體有一定影響。除了公積金月繳存額增多外,由于公積金貸款對于月還款額的要求是不能低于月繳存額÷12%*50%,已經(jīng)使用公積金貸款的人月還款額也會(huì )有所增加,貸款的年限自然也會(huì )相應縮短。
